轉自大胡子看深圳

不知道熟悉深圳樓市的朋友還記不記得：

當年寶中那幾個交喝茶費都買不到的新盤！

2020年初，都市茗荟花園、新錦安海納公館、雲玺錦庭都傳出過“天價喝茶費”的消息。

想買房得加價80萬，部分房源的喝茶費甚至超過百萬。

當年網友的爆料

同年，都市茗荟花園在住建局約談後，推出69套房源，認籌285批客戶，平均4人搶一套房，最終售出官宣去化61套。

這個項目能這麽熱，是因爲當時寶中的二手房均價達12萬/㎡；

而新盤因爲政府限價，仍然維持在8-11字頭。

倒挂價格能達到1-2萬/㎡，再加上寶中這個網紅地段，放在當年那個炒房成風的環境，有人搶著買一點也不奇怪。

但三十年河東三十年河西，昔日交喝茶費都拿不下、買到就是賺到的新房，如今業主直接虧本抛售。

最近，中介們頻頻傳播都市茗荟花園一期筍盤的消息。

兩套都市茗荟花園一期約239㎡的房源挂牌，都是低于當初開盤的備案價：

一套比開盤價低了188萬；

另一套則低了126萬

不過值得一提的是，這兩套傳聞中的房源具體信息我們都沒有在中介平台上找到，還不能確定真實性。

但是在售的房源中，我們能找到一套約239㎡的房源在售：

挂牌總價低到只要2860萬，單價只要11.95萬/㎡。

大家要知道，現在都市茗荟一期依然有239㎡低樓層的未售房源，備案價約大概只要2830萬，單價大約是11.8萬/㎡。

也就是說現在都市茗荟一期的二手挂牌價格和未售新房的備案價差別並不大。

如果業主是2019年按照備案價買入，這幾年光是貸款利息都得幾百萬，過了5年之後直接按照當年的備案價賣，業主肯定是虧錢的。

當然， 在寶中這個神盤遍地的片區，虧錢的次新盤何止一個都市茗荟。

海納公館，當年開盤備案均價約8.3萬/㎡，如今挂牌價低至9字頭。

雲玺錦庭，當年備案均價約10.9萬/㎡，如今挂牌價低至11字頭，但是現在一套二手房都賣不出去，後續成交價大概率要比當年的備案價低。

不知道那些當年交了幾百萬喝茶費、拿著上千萬總價買這些項目的業主，現在又是一個什麽心情。

如果手裏沒有債務不需要急著賣房，那算你好運；

如果債務暴雷房子還賣不出去，那就是真遭殃了，耶稣都救不回來的那種。

最近市場上有很多小區都出現了業主因債務問題撐不住低價賣房的現象。

一般來說，最近這段時間業主扛不住低價賣房案例比較多的小區，都是投資客居多的小區。

因爲很多投資客當年買房的時候都是加杠杆，杠杆一爆就只能低價賣房。

投資客比較多的小區，房價泡沫多、支撐力不強，後續下跌的機率大，現在入手一不小心就成爲高位站崗的韭菜。

所以啊，我一直都告誡粉絲們，要小心那些投資客比例比較高的小區。

都市茗荟一期跌回新房價格都賣不出去，最遭殃的還不是業主和買家，而是開發商。

因爲都市茗荟有二期，而二期這個項目從當初還是期房的時候就傳言要入市，現在3-4年過去，房子都熬成現房了，開發商還沒拿新房預售證，成爲遠近聞名的捂盤王。

圖源：南方買房公社

當初開發商捂盤，爲的是把樓市低迷期熬過去，等到市場好了可以賣高價。

但是如今二手房都已經跌回當年開盤的價格了，新房又能漲到哪裏去？

開發商想要高價賣的幻想落空了，現在是賣也不是、不賣也不是。

只能說都市茗荟的開發商現金流和資産負債表應該還算比較健康的狀態，不然也不會有這樣的底氣捂盤捂到現在。

但是無論如何捂盤，都市茗荟都沒有辦法改變房價下跌以及寶中房價存在大量泡沫的既定事實。

未來1-2年內，如果沒有特定條件的話，大概率房價都很難有穩定的增長。

就看開發商還有沒有底氣再捂多兩年盤了。

而對于買家來說，我的建議是盡量不要去等也盡量不要碰這些捂盤時間過長的項目。

當然我知道都市茗荟二期這個項目地段位置確實不錯，很有吸引力，但是大家要明白——

那些捂盤捂了很長時間的項目，往往都有一些不爲人知的硬傷和缺陷。

就拿都市茗荟二期來說，就有傳言稱項目的戶型不符合官方的要求，過不了官方的審核。

比如約118㎡戶型，4個臥室只配1個衛生間，沒有餐廳。

圖源：宏盛樓記

暫且不說這個戶型能不能過審，就算它最後能放出來賣，一個這麽奇特沒有任何舒適度的戶型，放在寶中這個片區和其他項目産品競爭，也完全沒有勝算。

日後進入二手市場，大概率就是滯銷的戶型。

說到這，我想大家應該就明白我爲什麽強調這種捂盤捂了很久的項目千萬不要買了吧！