前陣子，央行參事盛松成表示，我國長期形成的房價看漲預期正處在轉變的臨界點上，現在和未來較長時期都應該堅持調控政策不動搖，鞏固來之不易的調控成果，哪怕需要付出必要的成本，如今扭轉房價只漲不跌的預期正當其時。在筆者看來，這個觀點其實總體透露了兩個信號，一個是樓市調控不放松，否則還是會出現反彈的可能，所以會進一步過渡到房地産長效機制；另一個是樓市格局基本已定，即使需要付出一定代價，比如說經濟增速受到影響，也要粉碎房價只漲不跌的固有預期。

其實，筆者認爲，經曆了兩年多的樓市調控，目前購房者的預期已經發生了很大變化，從搶著買房到挑著買房，除了買漲不買跌的心理作怪，還有就是對于房價繼續下行的預期越來越強烈。筆者認爲，在未來可預見的時期內，再次大規模出現一房難求的現象恐怕是不可能了，而一房難賣的現象或將持續。因此，市場也是時候做好房子越來越難賣的准備了。

第一，購房壓力和購房門檻的提升導致購房者無力繼續支撐高房價。目前，居民收入水平增長速度與房價增長速度已經形成了一定的背離趨勢。而且，銀行貸款已遠超存款增量，對于最愛存錢的國民來說，房子成爲了家庭資産的主要構成形式。除此之外，目前房貸利率已經連續上漲了22個月，上個月全國首套房貸款平均利率爲5.71%，這相當于基准利率的1.165倍，同比上升0.41個百分點。從短期來看，這些因素都會讓購房者繼續擱置買房計劃。

第二，住房租賃市場的加快推進帶動年輕一代住房觀念發生著改變。筆者認爲，如果要徹底改變現有住房觀念，那就需要培養一代人的住房觀念。目前，必須承認的現實是不可能所有人都買得起房，最起碼是不可能踏入社會就買得起。所以，租賃市場的發展無疑給購房者提供了新的選擇。當然，筆者認爲，租購同權和法律保障無疑是最具吸引力的因素。從長期來看，一旦租賃市場發展起來，必然要分流一定的買房需求。近日，地産大佬馮侖接受采訪時表示，大家都不用著急，房子總量已經夠了，再等個五年八年，房子賣不出去了，租金自然也就下來了。

第三，當前我國住房面臨的問題不再是總量問題，而是結構性問題。國家統計局的數據稱，目前我國的人均住房面積已經達到40.8平方米。換言之，我國已經告別了住房短缺時代，不少城市的住房早就已經飽和，而且對于不少三四線城市來說，住房甚至出現了過剩問題。不過，一二線城市由于人口集中導致的供需矛盾較突出，筆者認爲，未來這部分住房需求除了選擇租賃、共有産權等以外，或向城市群內的周邊衛星城分流。

第四，人口老齡化社會加快到來，人口紅利不再是支撐房價的穩固因素。許多專家都說，房地産要短期看政策，中期看土地，長期看人口，可如今這三個因素都在發生變化。以前，總是以爲人口紅利消失這個因素距離我們還很遙遠，其實老齡化社會已經加快到來，而且不少城市甚至進入深度老齡化社會。筆者認爲，老齡化必然會對城鎮化産生一定的掣肘。除了人口紅利的逐漸消失，值得注意的另一點是，未來的00後恐怕根本不缺房子，可以預見的是房産過剩或是必然現象。

第五，在房住不炒的定位下，房價穩定和預期穩定是調控政策最終訴求。筆者認爲，過去兩三年，房價上漲的主要原因就是投機性因素的推動帶動了恐慌性購房情緒的蔓延。顯而易見，如今這個狀況正發生改變。在筆者看來，隨著房地産長效機制的加快推進，一旦房價實現了長期穩定，那麽對于購房者來說最大的好處或許不是能不能買得起房子，而是購房者的內心終于可以踏實了，再也不用擔心如果今天不買房，明天可能損失幾十萬的情況。此外，購房者可以根據自己的需求和能力制定買房計劃，而且搶房現象恐怕難以再次複制。