轉自大碗樓市上海

現在上海的賣房人，真的非常的卑微。

明明房價已經降了很多了，但看房的人還是寥寥無幾，好不容易來看了，但上來就是給你“一大刀”。

但是，說實話，有些房子啊，哪怕降的再多，也要抓緊出掉了。

不然就真的容易爛手裏成累贅了。

第一類需要賣出的，小區規模太大的房子。

想要提醒大家的是，一定要深度警惕那些住宅密度賊高、體量過于龐大的小區。

這些小區充斥著群租房，前期很多小區的口碑已經壞了。

最典型的就是上海康城。

最近一段時間，上海康城已經出現了報複性的賣房，抛盤量極大，光鏈家就有166套房源同時出售。

相比于3個月以前，康城的挂牌量整整翻了一倍。

由于挂牌量實在太大了，你想要賣出，就只能不斷的壓價賣。

整個康城前期的價格還是以5萬爲主，去年年末降到了4.3萬-4.5萬之間。

現在的成交價格是多少，3.6萬。

現在很多二三線城市的市中心，稍微好一點的地段，可能都會超過這個價格了。

爲什麽上海康城的房價會降的這麽凶。

因爲這個盤的體量，真的是太大。

整個小區的體量達到了288棟，差不多住了有1.3萬戶家庭。

一旦小區過于龐大，一定會出現三個方面的問題：

概括爲一點，就是居住體驗感差，大家在這裏留不住。

因此，建議所有小區體量超過3000戶的，大家都應該慎重。

類似的小區還包括了中遠兩灣城。

第二類需要賣出的：遠郊或近郊不帶地鐵的房子。

遠郊不帶地鐵房的房子，比如：崇明、金山；青浦白鶴、香花橋、重固；奉賢青村、莊行、拓林；浦東合慶、泥城、書院等等等等。

上海僅僅是中環內的各種規劃就令人眼花缭亂，郊區五大新城如火如荼，遠郊的大餅實在啃不動了。

當然，還有一種是近郊不帶地鐵的，這類房子大家也需要注意。

爲什麽這類房子不推薦，最本質的原因就是市區的購買力無法外溢過來。

比如奉賢海灣的綠地香頌，2017年的最高點的成交價格在2.5萬的樣子。

2024年3月最新的成交價1.22萬，整整跌了一半。

而未來，仍然看不到翻身的可能，你說它是上海的房子，估計別人都不信。

這些萬年不漲的遠郊板塊的典型特征有兩個：

1.超遠郊，距離市中心普遍在30公裏以外；

2.沒有地鐵或大多數樓盤距離地鐵較遠。

這些地方其實已經可以說是與上海沒什麽關系。

站在通勤的角度看，金山可能還不如昆山。

而且，上海真的不缺土地，就算是新房供應一直很緊張的浦東，外環內仍然有大量的落地沒有開發。

所以，遠郊的房子真的不稀缺。

上海人口大量導入的時代早已過去，現在在遠郊踩坑比搏暴擊的概率更大。

現在半生不熟的城鄉結合部，未來可能一直半生不熟。

第三類需要賣出的：戶型錯配的小區。

戶型錯配的意思是，小區的戶型面積偏大或是偏小，與地段品相出現不一致。

最常見的情況是，明明是剛需的板塊，非得做個改善型的大戶型出來。

比如楊浦有很多老公房，就屬于這樣的情況。

有個小區叫浣紗四村，位于楊浦的黃興公園，內中環之間，地段也確實不錯。

但可惜的是，裏面出現了大戶型的錯配。

從成交價格看，在高峰的時候162平的單價才賣5.1萬，而小戶型的單均價可以賣6.3萬左右。

同一個項目，因爲戶型錯配，價差達到了23.5%。

戶型錯配，其實也就意味著區域內這類産品的購買力，是缺失的。

缺失，就意味著流動性會變得很差。

第四類需要賣出的，盲目相信規劃跟著規劃買房的。

2021年花9.5萬買大虹橋的客戶，一定會被坑的很慘。

因爲2021年開始，大虹橋進入了概念晚期，紅利基本被透支幹淨，這時過來買房，你就是接盤俠，你就是韭菜。

現在大虹橋核心區域的招商虹橋公館多少錢。

挂牌單價6萬。

你以爲自己過來吃紅利，其實你就是那個紅利。

包括2021年花6萬多買臨港的，基本首付都虧沒了。

也是因爲2021年臨港規劃進入概念晚期，紅利被透支，這時過來買房的就是韭菜，就是紅利本身。

現在信息高度發達，規劃很容易透支，大家切記不要買概念，晚期區域只有規劃剛出來的時候才能賺到錢，買到房才能吃到紅利，否則，請別盲目相信。

上海樓市已經進入了存量厮殺階段，而存量厮殺意味著優勝劣汰。

好的會慢慢崛起，繼續保持流動性。

壞的會一蹶不振，越發的難以賣出。

這些存量互相厮殺的産品缺陷其實很明顯：

第一，缺少接盤俠。

現在上海樓市的主力接盤俠是新上海人，是年輕人。

這一屆年輕人更關注社區的環境和地段的通達性。

因爲這些90後、95後的新上海人，是見過世面的。

對于上海，他們沒有土著那種地段情結。

但是，有個很大的前提，就是你可以通過軌交的方式及時抵達。

你讓我下了地鐵還要再兜兜轉轉半個小時到家，很多人其實是不願意的。

同時，如果再加上戶型錯配的話，其實也就意味著區域內缺乏相關的購買力，這會導致流動性困難。

第二，可替代性太強。

高容積率的小區也就意味著你賣出的時候，會面臨大量的産品同質化競爭，互相壓價。

稍微好一點的小區比如中遠兩灣城，比如世茂濱江花園其實都面臨著這樣的問題。

地段很不錯，但漲幅相比同地段的其他品質小區而言始終是低的。

其實就是因爲對手盤實在太多了。

我們說老破小不能買，因爲上海市面上70%的産品其實都是老破小，同質化競爭太厲害。

但其實沒有意識到的是。

高容積率小區也面臨著同樣的尴尬處境。

對于陷入存量厮殺的小區，一定要堅決賣出，還有一個很重要的原因。

現在不賣，接下來會越來越難賣。

新房的大批量供應，正在瘋狂的虹吸原有的購買力。

而新房供應的加大，必定分流二手房需求，更多的二手房購房者會到新房市場中來“搏一搏”。

對于處于厮殺中的二手房而言，意味著你的競爭對手又擴大了很多。

現在是置換的好時機。包括城市之間的置換，産品之間的置換。

對于低能級的城市而言，這是你出貨的好時機，建議大家抓緊機會實現城市之間的資産置換，盡量往一線去，謹慎購買一線和強二線城市之外的房産。