就在昨天，樓市傳來三個重磅消息：

一是最高層會議開會，對房地産有了新的表述；二是北京針對五環外調整了限購政策；三是天津放松了大戶型的限購。我們一起來聊聊。

關于房地産，會議是這麽說的：

要持續防範化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地産企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。

要結合房地産市場供求關系的新變化、人民群衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地産發展新模式，促進房地産高質量發展。

重點有兩個，一是保交房，二是去庫存。

保交房已經提過很多次了，第二個去庫存是本次的新提法，也是接下來一段時間房地産工作的重中之重。

這次定調去庫存的意義重大，標志著關于樓市的政策有了重大變化，上面要開始出手救市了。

前兩天地産股無差別大漲，估計是和這個也有關系，有聰明的資本提前嗅到了變化，率先入場。

這裏說的去庫存，不僅指的是存量的二手房，還有待售的新房。

爲啥突然開始提這個事情了？因爲近三年市場低迷，積累了巨量的庫存。

截至3月底，全國商品房庫存量爲7.4億㎡，同比增長15.6%，其中住宅庫存3.9億㎡，同比增長23.9%。

這個數據已經創了曆史新高，甚至超過了2015年的庫存量7.2億㎡。當時是通過棚改、漲價的方式消化了庫存。

但這個方法現在肯定不適用了，因爲人口、市場、信心和預期等各種因素都發生了變化。

本次去庫存，要采取什麽樣的措施呢？前兩天傳了一篇比較准的小作文，裏面有說道：

一是淡化三大工程：建設保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設；

二是讓城投公司等收購存量房轉成租賃房，參考江蘇模式；

其實就是江蘇蘇州、南京一些城市搞的以舊換新，城投收購舊房源，置換新房源，但目前規模還並不大。

三是需求政策能放盡放，放開限購，取消價格限制；

這點已經在實行了，目前全國29個特大城市中，就剩7個還沒全面取消限購政策。昨天北京和天津又放松了限購，所有城市放開限購目前已經是時間問題。

四是契稅統一調降到1%。

目前首套房的契稅90平以下的是1%，90平以上的是1.5%；二套房分別是1%、2%；第三套房無論平米多大契稅都是3%。

如果下調，能減少購房成本，增加買房的需求。

那去庫存對樓市有啥影響呢？首先，肯定是有積極的作用，會增加購房需求，成交會回暖，跌幅會收窄，房子降價可能不會那麽猛了，利好手裏有房要出貨的朋友。

但是，房子大漲是不會了，核心城市的核心區可能會有波小漲，至于一二線的郊區、三四線城市，還是要以價換量。

所有還在這些區域有投資的朋友，別再想著後面能增值了，能賣盡賣。

因爲現在買房的邏輯和背景已經完全變了，換在2015年，大家會毫不顧忌買新房、期房，現在恐怕很少的人會買，更多的是買現房。

而且人口也出現了曆史性下跌，城鎮化率已經在65%左右，上升的空間並不大了。

沒有什麽因素能支撐房價大幅上漲了。

在會議之後，北京昨天放開了五環外的限購：在北京已經有2套房的並且是本地戶口的家庭、已經有1套房的單身人士、或者在京繳了5年以上社保或個稅的已經有1套房的非本地戶口人士，允許在五環外買1套房。

雖然只是局部放松限購，但這是北京13年來力度最大的限購調整，具有非常重要的意義。

這波政策也很精准，主要意在刺激新房的需求。

根據中原地産研究院統計數據，北京大約80%的新建商品房房源成交目前集中在五環外，該政策非常利好北京郊區新盤，特別是改善型新盤。

對于市場來說，當下新建商品房住宅庫存81.4%在五環外，二手房大約70%房源在五環外。

除了北京，天津也調整了限購：

天津戶籍居民在天津市內六區購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗購房資格。

北京、河北戶籍居民以及在北京、河北就業人員在天津購房的，享受天津戶籍居民購房政策。對有60周歲（含）以上成員的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，可憑居民家庭戶口簿等材料，在認定住房套數時核減1套。天津這波操作，還是沒誠意，沒全面放開，對樓市影響不大。從其他城市取消限購的經驗來看，天津應該是想逐步放開，比如成都，之前也是先取消了大戶型的限購，過了一段時間，才全面取消的。這麽多政策的調整，接下來的樓市一定會出現新的變化，具體效果怎麽樣，就看後續執行的情況了。