封面圖 |《還是覺得你最好 2》劇照

01

問：

前幾天，《1818黃金眼》爆出一條新聞，一個河南姑娘在湖州買了套房，卻因此遭了大罪，原來她男朋友爲了把房子賣出去，利用戀愛結婚騙她買房。近兩年房子很難賣出去，爲了高額返點或提成，這類「買房殺豬盤」騙局層出不窮。馮叔能否給大家一些忠告？

馮侖：

最近「買房殺豬盤」盛行，男方以戀愛結婚爲幌子，讓女方一起買房，告訴女方他交了定金，房本只寫女方的名字，以後雙方一起還房貸。結果女方發現這是騙局，男方描述的情況與實際情況並不一致。比如，150萬的房子，男方假稱付了30萬或50萬的首付，剩下100多萬房貸都要女方去還。

總結下，這類「買房殺豬盤」共同點就是女方發現簽訂購房合同後，男方沒有付首付，而是中介墊付的，女方卻因此背上上百萬的房貸，而這時候男方分手、抽身離開，還拿到了中介給的傭金。

「買房殺豬盤」對于女性傷害很大。從這起社會新聞曝出的情況看，站在女方角度，維護自己權益最好的方法就是刑事舉報。這是一起典型的男方和中介合謀虛構事實、欺騙女方的案件，涉嫌刑事詐騙或合同詐騙，女方應該積極報警。如果警方立案偵查，起訴、懲罰這個犯罪行爲，在這種情況下，女方對銀行債務就可以豁免，至少減輕部分來自銀行的經濟壓力。

遇到這種情況，女性應該盡快去刑事舉報，這是最快、最有效，也是最應該做的維護自己權益的辦法。

02

問：

3月22日，金輝控股官宣暴雷，這也意味著閩系上市房企全軍覆沒。相較于其他派系房企，閩系房企老板們更具膽識，加足杠杆重倉一二線城市，但當一個時代過去，三高的運營模式難以爲繼，「愛拼才會贏」也不一定能贏了。馮叔怎麽看待閩系上市房企全軍覆沒的慘狀？

馮侖：

房地産行業發展的20余年裏，閩系、粵系等住宅開發商發展得非常快，這幾年，城市發展模式發生了變化，相關産業也受到影響。最近一段時間地産公司，特別是民營住宅開發公司特別困難，原來高杠杆、高負債、高周轉的模式突然踢到門板，暴雷的民營房企越來越多。

關于閩系民營大型住宅開發類的上市公司全軍覆沒，我覺得有兩個指標性數據可以注意觀察：

第一，整個閩系房企的情況說明了一個問題，全國7萬多家住宅開發類的公司，未來大概只能剩下10%，這10%裏頭，70-80%將會是國央企。也就是說，未來住宅供應的市場主體將會是國央企。

第二，過去高杠杆、高負債、高周轉的商業模式，機制靈活但風險偏好較大，該模式將會轉型。

我覺得今後民營地産公司更多會朝兩個方向轉型：一是出海，到東南亞或其他地方重複自己過去曾經的模式；二是朝資産管理和運營方向轉，民企在這個方向有非常大的優勢。

除住宅以外，大量其他空間都在城投和開發區手中，這些空間的運營多少都出現了問題，國央企在空間運營能力上沒有絕對優勢，他們的優勢體現在買地和開發上，而民企運營能力的優勢體現在服務人員的工作態度、技能系統和客戶維護等方面。

比如，貝殼找房在住宅租賃市場有絕對優勢，這就是民企平台運營的能力。另外，我們公司也幫助不少地方政府和開發區手中的空置物業提升了運營效率，並管理了一部分他們的資産，明顯大幅度改善了租金租賃情況，比傳統國央企的周邊物業運營得要好。

未來在住宅開發領域，民營房企可能會有擠出效應，存在大量退出。

我過去講的，除住宅以外有七大類非住宅商用不動産，辦公、商業、文旅、倉儲物流、醫療健康、教育研發、公共物業，其中物流倉儲及消費醫療等空間運營，目前就是民企占主導。所以，即使從住宅開發市場上退出，但在資産管理和運營上，民企仍有巨大的發展空間。

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