3月份，向來是學區房的交易高峰
但今年的市場行情非常特別，不同于以往任何一年。最近，市區學區房少見的出現了分化。有的交易量大漲，有的跌無可跌，有的不及預期。
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南浦實驗，跌無可跌。
2023年，南浦實驗學區房經曆了一波大幅下跌後，八區安富70平方左右不占名額的成交價，從2023年年初的大約220萬，跌到了現在的180萬左右。這裏有溫州整體房價下跌的影響，但更多的是南浦實驗分流的影響。2022年“鹿城教育發布”公布的南浦實驗中學春晖校區分流節點是2020年3月20日之後。到了2023年，“鹿城教育發布”公布的南浦實驗中學春晖校區分流節點是2020年4月9日。一年時間過去，分流時間只推遲了20天，說明就讀的學生非常多。
因爲分流時間點難以推測，只能說越早買越好，至于要提前幾年買能大概率就讀，很難確定。而這樣的不確定性，勸退了許多潛在南浦學區房的購房者。
來源：鹿城教育發布2022年12月30日推文。2022年秋季因預警後生源數超出執行分流的學校相關信息。
來源：鹿城教育發布2023年12月31日推文。2023年秋季因預警後生源數超出執行分流的學校相關信息。
這樣的情況，反應在市場上，就是南浦實驗學區房的價格一路下跌，並且交易量也非常低，
目前南浦實驗價格，根據中介提供的信息。安富3樓68㎡不占名額，成交價約180萬；夏華4樓72㎡不占名額，成交價約166萬。天鵝5樓52㎡ 不占名額，成交價約95萬；大鵬2樓51㎡不占名額，成交價約108萬。（成交價格有21世紀同誠萬家旺店 張勝躍13968849987提供，更多信息可咨詢）。
顯然，這些價格比2018年還要低，學區價值已被大幅壓縮。假設沒有南浦實驗學區，恐怕南浦的房價也低不了多少了，學區價值幾乎跌沒。
從去年年底開始，許多房東選擇不再割肉，撤回挂牌不賣了。這是市場理性的選擇，因爲近一年整個南浦實驗學區板塊的成交量非常低，如果持續低交易量，那麽未來入學人數將減少，分流壓力將降低。
南浦實驗教學的質量和口碑，現在仍然是市場公認的頭部，一旦最關鍵的分流情況發生變化，那麽房價肯定會回升。而低交易量可能會加快這種變化的到來，這是許多房東不賣了的主要原因。
市場博弈到這個階段，也是最後時刻了。不僅南浦實驗學區房是這樣，實驗中學（六中）也是如此。
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實驗中學（六中），橫盤多月。
六中價格在上一波下跌後，目前價格已經穩住，1-3月份價格幾乎沒有再下跌。
雖然交易量仍然不高，但恐慌性抛售，急賣的房東已經很少。60㎡以下的小面積房源，去年還偶爾出現180萬以下的成交，今年幾乎見不到。而小面積價格的穩定，也讓60㎡以上的大面積價格也穩定了下來。
目前實驗中學（六中）單學區學區房，不占學位的挂牌價，30-60㎡小面積大約在180-235萬。60-70㎡不占名額房源，大概在310-325萬左右。
2024年3月17日截圖中介朋友圈
實驗中學（六中）是整個市區學區房價格的定海神針，只要它的價格能穩定住，其他的二中、南浦實驗等學區房的價格，才能有機會企穩。
目前實驗集新校區的影響還在。近兩年集新三個新盤有約4000-5000套左右的成交，這其中有相當比例是原來實驗中學（六中）、南浦實驗、二中的意向買家，此消彼長抽走了很多原本購買市區頭部學區房的購買力。這是市區三大學區房價格下跌的其中一個重要原因。
實驗集新校區市場口碑兩級分化。看好的人，可以說出一大堆價格支撐理由，每個理由都有一定道理。不看好的人，認爲實驗集新校區還沒有中考成績，所有的價值都基于預期，可以說是水中月。
誰會笑到最後，我認爲還是要看實驗集新的中考成績，並且是多屆成績，這是決定學區價值的關鍵。
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樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
自從2月23日傳出蒲鞋市街道264億征收謀劃以來，市場傳聞交易放大，炒房客又出來了。
事實上，交易量確實有放大，但和炒房客完全無關。當下，部分市場參與者，想借著話題，鼓吹蒲鞋市、下垟頭的地方要拆遷，並把一些正常成交，都說成炒客進場，板塊價格要起飛。目的是讓一些不太清楚行情的客戶下場買房，這點大家要謹慎辨別。
目前十二中學區房價格還是很低，上周剛剛成交的一套，城南小學+十二中的學區房，約35㎡，成交價只有約64萬（成交價格有21世紀優家旗艦店 包麗燕13396963763提供，更多信息可咨詢）。
整體挂牌價也比較低，比如蒲鞋市新村4樓35㎡68萬，橫河北新村5樓54㎡17500元/㎡。
那麽最近十二中交易量確實多了，是什麽原因呢？
兩個原因，第一，3月份本來就是學區房交易的高峰月份，交易量大了點很正常。
第二，更重要的原因是，因爲264億的征收傳聞，讓原來一些已經看過房，在談價格的客戶，怕傳聞落地，房東價格有變。本來還想再還價2萬，現在就不磨價格不拖了，價格差不多就買了。
這樣就把之前一些積累的准成交，短時釋放了出來。這是成交量突然大起來的原因，和要拆遷投資客進場沒有半毛錢關系。
我們都知道，學區房是鹿城區二手房交易量中，最大的一個組成部分。實驗中學（六中）每年新生大約1100多人，如果有70%是買學區房就讀，那一年就要成交770套，這還不算提前買的成交數量。要知道整個鹿城區二手房，1月份才成交898套（來源房管網）。可以說學區房的交易量，直接左右整個鹿城區的交易量。
就目前各種市場迹象來看，市場仍存分歧，博弈還將繼續……
