羊群效應，也叫從衆心理。指的是個人做出的行爲不是真實意思的表達，而是選擇與大多數人保持一致。之所以這樣“表裏不一”，主要是因爲自己沒把握，認爲跟著大部隊行動，可把風險降到最低。目前的樓市狀態，其實就是“羊群效應”的表現。

數據顯示，一季度房地産開發投資同比下降了9.5個百分點，住宅銷售面積和銷售金額同比分別下降了23.4%和27.6%。可以看出，無論是開發商還是購房者，看到別人都不買地、買房，自己索性也謹慎起來了。銷售金額之所以比銷售面積少，說明當買房人減少後，價格也隨之下跌。

樓市上演“羊群效應”，在熱市期，大家會跟風買，房價被推漲，但在冷市期，就容易出現踐踏現象，越降買的人越少。

當然，樓市隨時都不缺“新聞熱點”，于是乎，網絡上就出現了兩種論調。

一是認爲房價即將上漲。原因是蘇州、杭州、成都等新一線城市土拍火爆，地王頻現，土拍作爲樓市的“晴雨表”，預示後市升溫的概率大。此外，上海、鄭州、成都等城市的豪宅賣得挺火，富人也不傻，如果無利可圖，他們肯定不會貿然出手的。

二是認爲房價是“下跌中繼”。原因無論是統計部門發布的70個大中城市房地産運行數據，還是各地小區的房價，仍舊是漲少跌多。有人就反映，如果手中房子去年底沒賣掉的話，現在估計又虧10%左右了。所以，在他們看來，現在房價還沒到底，你以爲抄到底了，或許下面還有地下室。

這兩種論調，如果放在正常市場中，都應該是成立的。但現在的問題是，目前的樓市處在“整體供過于求”的大環境中，一點點所謂的樓市積極因子，根本無法扭轉樓市現狀。

同樣，因爲國家極力全方位穩市場，不希望房地産再繼續大幅下滑，在房貸利率、購房資格和購房補貼等多方面加大支持力度。同時也加強了中介機構管控，比如，現在朋友圈不少人曬出，某大型中介機構接總部通知，不再展示低價成交房源，也不允許中介唱空樓市，否則將受到嚴厲處罰。

從這個角度看，房價再大幅下跌的可能性比較小。

網上之所以出現兩種截然不同的觀點，在筆者看來，主要還是因爲局限于傳統思維，沒有看到影響樓市走勢的關鍵因子。實際上，要弄清未來樓市走勢並不難，而且從現有的條件看，其實是一張“明牌”，別再誤判了。

這張“明牌”就是“供需對比變化”。

現在媒體無論吹哪個樓盤賣得好，搶房的人有多少，但你都逃不過新房待售面積7.6億平米的事實，這是全國樓市的大背景。道理很簡單，新房庫存太多，個別新開盤樓盤的熱銷根本無法帶動庫存的去化。

所以，有專家就提出來了，現在最根本的還是要控制住房供應端，只有供應量少了，先把庫存去化掉了，市場才會有轉機。所以，看一個城市的樓市走勢，你看他們的供應量就知道了，如果土地供應多，二手房挂牌量大，毫無疑問，即便有熱銷樓盤，整體市場也不可能起來。

事實上，主管部門已經注意到樓市庫存過多、供應量過大的問題。住建部已經要求各城市要“以人定房，以房定地”，就是讓大家要控制土地供應節奏，優先保樓市去庫存通道暢通。各地響應也是比較積極的：

像在2024年供地計劃中，蘇州市區同比減少了60%以上，昆山同比減少45%，重慶比2022年減少了50%以上，成都同比減少了24%，沈陽同比更是減少了70%，其他很多城市雖然沒有公布，但從已經過去的2024年第一季度土地出讓看，數量上已經大幅壓縮了。

現在很明確，要促進樓市真正企穩回升，第一步就是控制供應量。不過，現在樓市去化量比較少，即便一塊地不供應，按照現有的去化速度，全國樓市庫存也需要2年的去化周期。所以，還得從需求端同時發力。

老實說，現在需求端該用的常規招已經是“能出盡出”，什麽把房貸利率降到曆史最低、公積金貸款額度提到曆史最高。“能不出的也出了”，像房子這麽大件的東西也搞“以舊換新”，一些地方的購房補貼發到財政都無力負擔，能拖則拖了。

不得不說，現在所出的支持購房需求招式，只能說是對當下確實有住房需求的人是實實在在利好。但這部分有住房需求的人，與房貸利率、首付款比例、購房補貼等政策關系不大，換句話說，沒有這些政策，他們該買還是買，不會因爲沒有住房需求而因這些政策突然變得想買了。當這批需求消耗掉後，後續購買力則跟不上，何談樓市恢複呢？

從目前各地推進的措施看，正在推動“拆遷房票安置”這一大招。相比過去拆遷貨幣安置的優勢是，不用給現金，直接給你房票，你拿著房票兌換待售庫存房就可以了。這對拆遷方來說，無疑減少了拆遷的資金壓力，有利于拆遷的快速推進。數據統計顯示，目前已有超過50座城市落地“拆遷房票安置”政策。毫無疑問，拆遷房票安置才是本輪樓市去庫存的最有效招。

可見，住房供需端都找到了對應策略，但這裏需要注意兩點：

1.各城對土地財政的依存度不同，有的城市經濟條件好，比如類似蘇州這樣的城市，他們完全可以做到少供地，甚至不供地，加快樓市庫存去化。但很多城市如果不賣地就揭不開鍋，所以，土地供應可能還要維持一定規模，這是抑制當地樓市複蘇進程的重要因子。

2.拆遷，也需要相當的經濟實力，導致不同城市對待拆遷的態度、力度都不一樣。雖然拆遷用房票安置，但開發商還得拿著房票變現，如果沒有相當的財政實力是運轉不下去的。

看到沒有，無論是控制土地供應，還是實施拆遷安置，其實都直接與各城樓市當地經濟發展水平直接關聯。所以，各城未來房價走勢雖然不盡一致，但根據相關數據判斷，其實就是一張“明牌”：經濟發展好，對土地財政依賴程度低的城市，樓市大概率率先恢複，反之則比較慢。

具體而言，大家可看看所在城市的供地計劃變化做出判斷，如果土地供應壓縮厲害，按照以往的經驗，1-2年內市場還是處于僵持或者平淡狀態，這期間其實是在消化樓市庫存，但過了這個時間以後，市場肯定就會迎來反轉，供需狀態逆轉了嘛，沒什麽好說的。

此外，還可看一個最直觀的數據（經驗數據哈，未必完全精確），按照當時的去化速度，新房庫存去化周期在8-10個月、二手房去化周期在10-12個月，這往往是樓市産生拐點的數據。值得一提的是，不能像過去那樣只看新房庫存去化周期，現在還要看二手房去化周期，這是由于越來越多城市進入存量房時代特征所決定的。如果兩個指標都符合，我們就要高度關注市場的變化了，這應是做出買房或者賣房的最後一個關口，萬不能誤判。