對于房地産市場未來的走勢，我有一個基本的判斷依據，也就是住房市場的供求關系。我認爲住房市場的供應層面還是可以通過一些手段來來控制的，比如說最近自然資源部就發布了通知，商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓。

畢竟想讓一樣東西減少還是相對容易一點。不過控制需求就沒那麽容易，想要繼續提高需求的增長是非常難的。因爲住房需求的背後是人口的增長及城市化率的上升。

其實之前，分析房地産市場也有一個模式——“短期看金融、中期看土地、長期看人口”。這個分析模式還是有一定的參考價值，也說明人口這個因素對房地産市場影響是十分大的，尤其是對中長期市場的走勢。

人口的變化決定未來住房市場需求的來源，尤其是增量需求的來源，當然也會影響改善型需求的，而且影響會十分直接。人口不增長，住房需求就會應聲而下的。

我們來看看目前國內人口的發展特征，就大致明白爲何這幾年房地産市場下行調整有點沒完沒了的感覺。雖然現在的人口的變化對市場的影響不太大，但是預期可能比較大了，一些投資資金自然會聞風而動，提前抽離出去。

這幾年國內的人口的走勢已經慢慢清晰了，主要有兩點：一是人口開始負增長了；二是人口老齡化的趨勢會越來越嚴重。

國內人口在2022年及2023年已經連續兩年減少了，這也是少見的“二連降”，且2023年減少的幅度比2022年更大。2022年末比上年末減少85萬人；2023年末比上年末減少208萬人。85萬人是一個中大型縣城人口的規模了，208萬差不多是一個三四線城市的規模了。雖然現在還不能下結論就說人口已經進入了下行通道，但起碼這個迹象有點不容樂觀。

人口老齡化的現象更不必說，相信大家也沒少聽說過。未來老齡化趨勢加重基本上是一個事實。人口“七普”數據對國內人口的結構也進行了描述：0-14歲人口較上個10年僅僅上升了1.35個百分點、15-59歲下降了6.79個百分點，而60歲以上的人口卻上升了6.79個百分點。接下來要做的就是如何應對即將來臨的人口老齡化。

這兩項人口特征的變化，對房地産市場中長期的影響會比較大，住房需求減少恐怕也是一個無法回避的問題了。市場了有這樣的預期，對樓市的成交和房價的走勢肯定都有影響。