對未來樓市走向，很多自媒體不切實際的判斷，我覺得都是在耍流氓，原因很簡單，他們不是不知道真實情況，就搏那麽點流量，或者爲自己買賣房造勢。這樣的做法，只會讓那些平時忙于工作，無暇顧及樓市的買、賣房人上當受騙。

本文盡量不說數據，受制于篇幅，只談觀點，因爲這些觀點都來源于大量的數據。

先說說未來房地産大概率的走勢分析。

首先，我不贊成“即漲即跌”的說法。

因爲，房地産整體調整已經兩年多，最少的也有一年多，市場已經進入僵持階段，漲跌都沒那麽容易（個例除外）。你說房子不好賣嘛，但每天也有一些成交量，有的盤銷售情況也還可以，你說好賣嘛，可大部分的樓盤去化情況並不樂觀，有的樓盤甚至沒什麽看房人。

現在樓市成交的客戶，主要還是一些急需住房的客戶，一部分是剛需，另一部分是改善置換，後者的代價相對大一些，因爲這市場，他們要把手中的二手房低價賣掉才行。相對幸運的是買學區房購房者，大部分地方的學區房確實跌得夠狠，比2年前要少花一半的錢就上個好學校，孩子的起點高不少。

這樣的市場，注定新房成交量少，二手房成交量多（以價換量），新房與二手房不同頻、不共振，明顯不是“即漲即跌”的表現。

其次，這輪房地産走勢一定要參考2014年-2018年那波“救市”曆程來分析。

2014年的樓市庫存約7.6億平米，當時很多專家和學者提出了“降價去庫存”，很多開發商迫于現金流壓力，確實響應了降價的號召，同時地方政府也在房貸利率打折、發放購房補貼等方面下功夫。

有沒有用？肯定是有效果的。但問題是，都是在促銷的初期有效果，當一波購買力消化掉後，後面的就接不上了，市場又陷入沉寂。一直到2024年底，市場仍舊低迷。所謂時也命也，不知道哪個智囊提出“漲價去庫存”，原理就是人們“買漲不買跌”。此建議被采納後，僅僅靠開發商把內部紅頭一套，說什麽時候漲價肯定不是不夠的，根本還是管理者啓動了“棚改貨幣化拆遷”和“減少或停止土地供應”兩大戰略支持。

此後的樓市走勢大家都看到了，2015年一整年，房價整體漲幅都比較小，2016年房價開始大幅拉升，到2017年一些地方開始翻倍。原因就是，新房供應量少，手握著大量拆遷款的居民沖進樓市買房，讓庫存快速去化，供需天平反轉，很多地方的新房庫存達到“警戒線”，不漲才不正常。

現在的樓市走勢會跟上一輪一樣嗎？

有意思的是，根據統計部門的數據顯示，截至2024年2月末，全國新房庫存正好也是7.6億平米。現在沒人提“漲價去庫存了”，但有兩個關鍵招其實是一樣的，那就是減少土地供應，以及拆遷。

現在不少人疑惑的是，這個關鍵招爲啥不早點使出來？要不然，樓市應早就開始恢複了。需要說明的是，這輪樓市之所以調整周期長，一個根本原因是國家去房地産杠杆，主要是去房企的杠杆。有人說，爲什麽要趕在這個節骨眼上（疫情）毅然決然地去杠杆呢？再等等不行嗎？答案當然是不行！原因其實大家都清楚：

因爲我們的房企數量實在是太多（10萬家），一些從事制造業的企業甚至放棄主業投身房地産，反正都不用投入多少資金，拿地錢從銀行、信托借，建房錢從購房者預售款中出，資産負債率普遍都在80-100%以上，百分之幾百的千億房企都好多家，整個就一個空手套白狼。

可以說，如果再不斬斷房企的資金源，銷售超千億房企還會突發式增長，其實都是虛的，就如恒大一樣，到處借錢形成的虛胖，一旦遇到經濟危機，爛尾樓現象要比今天嚴重的多。即便是整個國家，也無法兜底“保交樓”了，于經濟、金融、社會穩定都是不可逆的傷害。

雖遲，但還有用。

現在既然使出了上一輪樓市殺手锏，毫無疑問，肯定是有用的。住建部要求上報2024年和2025年住房發展規劃（其中要求以人定房，以房定地，其實就是控制土地供應），目前各城市事實上已經減少或停止土地供應。而拆遷也吸取了此前“只拆小區建新房”的教訓，現在改爲“成片拆遷”，拆得多，建房少（被拆片區需配備40%的公益、公共設施）。

如果僅僅是此前的常規操作話，我們的樓市恢複還是會沿襲2015年-2018年那波過程，對應的2024年和2025年去化樓市庫存，2026年大幅上揚。但是有了這兩項新招的加入，這一恢複過程大概率會提前。

一個是拆遷安置采取“房票安置”，就是定向去樓市庫存，樓市庫存去化的速度應該是比較快的；二是房地産新模式中的大力發展保障性住房。目前體現的形式包含2種：1.國家發放低息貸款給地方，用于收購待售庫存房用于租賃住房，目前8個城市試點，後面應該會推開；2.地方實行“以舊換新”政策，收購存量房用于保障性住房。

大家不要小看保障房發展力度和速度，因爲國家現在在修正過去只重商品房發展、輕保障房發展的模式，著重決住房困難群體和工薪族住房問題，也就是專家們說的“二次房改”，本來想著是建新房的，但目前有大量樓市庫存，索性直接就地轉化了。這也是今年有不少專家建議國家盡快籌建住房銀行的原因，該行其中重要的一項職能就是國家提供資金收購存量房，經濟學家任澤平今年數次發報告呼籲籌建住房銀行，重慶前市長黃奇帆也建議國家盡快組建住房銀行，拿出50-70萬億收購閑置房屋，向特定人群提供廉租房。這個其實有點類似老美的“兩房”，“次貸+政府兜底”是顯著特點，只不過，我們應該會吸取2007年的“次貸危機”，在制度上做相應規避。

綜合來看，減少土地供應、成片拆遷+住房銀行等措施的加入，我覺得這是有高人出謀劃策的，從現在開始算時間節點的話，這輪樓市恢複應該還要快于上一輪，不過是一些因子發生改變，恢複的力度要弱一些而已。

看了以上剖析，我們再回答大家關注的最後一個問題：現在買房子，是“聰明”還是“愚蠢”？懂行人一語道破，通透了。

毫無疑問，樓市調整已經大體到位，特別是二手房市場，基本都處在底部了。至于新房市場，主導權還在開發商，他們可能因爲要回籠資金保持正常經營，在個盤上還是會有打折促銷優惠策略。

基于此，如果是因爲孩子要上學、年輕人要結婚，就是我們常說的剛需，買二手房以及折扣優惠到位的新房都是沒啥問題的。如何判斷新房折扣優惠到沒到位？可與周邊品質差不多的二手房價格比，如果差不多，下手是沒問題的（因爲新房正常要比二手房價格高8-10%）。

但需要說明一點，如果我們是買終極改善房就另當別論了。市面上大多數二手房仍舊屬于“高周轉”時期的産物，建材、環保、節能、科技、智能等方面都不是國家新定義的“好房子”，如果你是追求高品質居住屬性，建議可等等，等真正的好房子出來，幾十年都不用置換的那種。

買新房就可改善嗎？老實說，現在很多新房也不敢恭維，畢竟有那麽多房企債務違約，現在“保交樓”是第一位的，至于品質、質量，只能擺在次一級的位置，其他一些沒違約的“央級”房企也是“有樣學樣”，覺得能如期交房都不錯了，至于品質，不是他們主要考慮的。不信，問問身邊買新房的朋友？

所以，有房住的人想改善，不妨等等，一來等市場回暖，自己的老房子能會漲些，二來等到真正的終極居所。人嘛，總得有詩和遠方，不要一輩子都在買房、換房、還房貸中循環。