你知道房地産現在到底有多危險？11月份以來，舊樓市的政策目不暇接，應該如何去理解他們呢？這些政策又將對未來的房價有何影響呢？這一篇文章將一次性爲您梳理清楚。在過去的20年裏，被稱爲百業之母的房地産行業從來就沒有像2022年這樣的內外交困，內房銷售不暢，外資虎視眈眈，困難到什麽程度？房地産四大核心指標開發投資規模、新增開工面積、新增銷售面積、新增銷售金額全都出現了史無前例的大規模滑坡呀，即便是在2008年房地産最低谷期，起碼投資增速人家也是掙的呀，2022年也是房地産有史以來第一次爲中國GDP的增長拖了後腿，因爲房地産在國民經濟中的支柱地位，決定了房地産興旺中國的GDP增長。對房地産的營救其實從年初就開始了。

首先是銷售端，局部地區通過降低利率、降低首付以及鼓勵公務員買房、住建部地方回購房源等手段努力拓展銷售渠道。最著名的呢，就是青島街道把賣房納入了業績考核，以及蘇州回購1萬套住宅的事件。雖然這些努力並沒有取得預期的效果，讓上半年的這些數據也佐證了房地産需要投入更大的兵力去恢複消費者的信心和行業的基本量。然而下半年隨著大量房企相繼暴雷，特別是陽光城事件，讓主管部門對供給側也警惕起來，意識到房地産行業已經到了不救不行的關鍵時期。10月中旬，陽光城境外公司對香港法院判令破産清算，這可能會危及給他提供擔保的國內A股上市陽光的保交流進程。而11月16日和28日，中國內地民營房企一哥二哥恒大和融創也將面臨與陽光城一樣的香港法院的清盤秩序，一旦他們也被責令清盤，那麽後果就會非常的嚴重。因爲在過去兩年，房地産公司與外資到底簽過多少淨地資産，也就是土地的質押擔保，目前雖然沒有明確的數據，但這對保交樓來說明顯是一個隱藏的大雷影。所以呢，就在這個月，以第二支借2500億的額度金融16條飽含置換監管資金以及債券注冊制改革這四大杠杆，激發全力解決金融端房地産行業融資和流動性的需求，緩解房地産企業特別是寶交樓項目資金鏈緊張的問題。這裏呢，我重點給大家梳理一下這幾個政策。他們將對未來的房地産行業。

特別是房價都産生重大的影響。上文提到的第二支件是指11月8日，中國銀行間市場交易商協會表示將支持包括房地産企業在內的民營企業發債融資，預計總共將提供約2500億元用于民營企業債券融資，後續視情況還可以進一步的擴容。實際上呢，這個第二支箭早在2018年就已經推出，它是一項專門爲民營企業解難纾困的定向政策，但是今年的突破點在于項民營房企也包括進來，從中可以看到民營房企已經到了很危險的一個狀態，不就不行了，同時也能看到高層態度有所轉變。第二支建的落地執行極爲高效，11月的10號到14號，龍湖新城，美的兩百億、50億、150億框架是注冊發分別獲得受理。此外，碧桂園等多家房企也在溝通發債注冊的意向。與此同時，大約在11月的13號，央行、銀保監共同發布關于做好當前金融支持房地産市場平穩健康發展工作的通知，這個也稱金融16條，是今年最重大的房地産扶持政策大禮包，其內容涵蓋了房地産融資平穩、做好保交樓服務、受困房地産企業風險處置，還有寶交樓消費者合法權益等六大方面。16條的具體措施基本照顧到了寶交樓所涉及到的所有主體、所有階段。尤其難得的是，這個政策大禮包的落腳點是想辦法從根本上去解決房企的流動性問題，這是目前房企最爲需要的呀。

11月14號，重大利好再次出現了，中國銀保監、住建部、人民銀行聯合發布了關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知啊，以下可以簡稱通知，允許商業銀行自主與優質房地産企業開展飽含置換預售監管資金業務。說穿了呢，就是之前被銀行監管起來的預售資金，現在可以用于寶交樓的建設了，這明顯就是一個與時間賽跑的節奏啊，因爲房地産企業的負債表最主要的是兩大塊兒，一個是內部的信用債，還有一個就是外資的擔保站，要排掉保交流的這塊雷，所有的措施其實都沒有快速交房來的直接和穩健。

就在昨天呢，又有新的利好了啊，證監會就關于深化公司債券注冊制改革的指導意見正式向社會征求意見了。這個文件的意義呢，在于支持房地産企業合理的債券融資需求，也就是說要重新開個口子，讓民營房企在國內也能像境外一樣發券融資了。與此呼應的是，金融16條中還專門提到對于新發配套融資形成不良資産呢，如果相關機構和人員已經盡職的，可予免責，其主觀傾向性啊，這已經說非常的明顯了。

不難看出啊，當前房地産已在全方位的發力，好消息是一個接一個呀，穆迪、標普、彙率近期對內地的房企評級開始上調了啊，11月14日，就在龍虎200億額度被受理的當日，瑞銀就上調了龍湖爲買入評級。標普的預測是中國商品房銷售額在目前雖然大概率不會回暖，但只要保持融資渠道的通暢，讓房企度過寒冬，那麽中國內地房地産行業終將實現平穩落地，這個呢，就是標普最近的一個非常樂觀的預測呀。與之對應的是金融16條公布之後，內地33家房地産A+H股房企股票漲幅超過50%，其中龍光漲幅直沖200%，其他像碧桂園、時代中國和景泰富、龍福集團也都在100%以上了。當然，房地産行業在內部的嚴峻淘汰也是避免不了的。在金融16條裏有一條專門就針對于這個內容的，原文是要做好房地産項目並購貸款業務，支持符合條件的商業銀行金融資管，發行房地産項目並購主題金融債券。這個並購的條目說穿了就是如果市場沒有得到預期的恢複，那麽差生將被徹底出局，而學生可以通過並購差生的項目來解決金融的風險和交流的問題啊，這一病一保已經體現的非常明顯。當然，要想從根本上解決房地産的問題，那就需要從經濟、消費、收入、就業這四大方面進行全面的支撐，因爲房地産最終的買家還得是老百姓啊。這一次爲了保交樓而進行的上述四大管道的大放險，以及目前開發商普遍拖欠的巨額。

這款還有境外債，說到底最終還得靠買房人來買，單從這個角度上講，房價上漲估計也是逃不了的。從之前三輪的經驗來看，要達到房地産需求的企穩，消費者信心的增加是需要一個周期的，它不是一蹴而就的，相關機構的預測是可能要到明年的6月份甚至第三季度。所以大家能看到11月份這四大政策聚焦是在讓房企能夠活下去，直接的目標是爲了順利的保蛟龍，因爲寶蛟龍是消費者信心和行業基本面恢複的必經環節。對于那些能夠在這次剝奪中熬過去的房企，意味著未來十年中國10%左右的城鎮化率的最後的市場份額將被他們所獨享。而對于中國經濟的增長，在找到替代型支柱産業之前，房地産將再次承擔起發動機的角色。就像日前國民經濟綜合統計司司長付林輝先生表示的那樣，今年以來，中國國民經濟頂住了多重超預期因素的沖擊，保持了恢複的態勢，中國經濟巨輪將繼續攻堅克難，破浪經濟。