大家知道，現在樓市不景氣，宅地不好賣，直接影響土地財政，只好硬著頭皮推市區或區域中心、軌道交通站點周邊的靓地。

如果沒有存量優質宅地可推，那就調規做增量——

這種形勢下，一些原以爲無地可供的地方，一不小心又冒出了宅地。

比如黃埔與增城交界的鎮龍站周邊，很多人一度以爲鎮龍站TOD項目星彙城，只是一個與廣州市第二老人院爲伴的孤盤。向東一腳，便是增城中新鎮了。

顯然，孤盤由于與周邊其他樓盤聯動性弱，如果體量還小，是很難自成一體，商業配套很難做起來。

特別是兩區交界的弱勢區域，三不管地帶，或尚未完全開發，或開發強度低，公共配套匮乏，住起來是比較折騰的。

星彙城雖處兩區交界郊野地帶，但好在擁有強勢的軌道交通——地鐵21號線、知識城支線（27號線）、新白廣城際，以及規劃中的40號線（鎮龍-西基），獲得剛需客群的青睐，開盤三年持續熱銷，現已進入尾貨狀態。

得益于軌交的便利，星彙城應該會有不錯的入住率。

作爲一個體量4700戶的孤盤，雖有軌道交通優勢，但人氣還是少了些，這也導致要逛大一點的商業，只能蹭周邊的中新鎮或知識城鳳凰湖，或坐地鐵前往科學城。

不過，鎮龍站樞紐的人氣短板，或將得到改善。

最近，黃埔視野獲悉，星彙城南向靠廣汕公路的預留空地，有可能調規開發樓盤，目前正在做前期規劃設計。

該地塊西側新白廣城際、地鐵鎮龍站已建成，東側地塊已平整。城際物業已建有兩層（規劃22層），運營中心已封頂。

據前期規劃設計方案顯示，地塊綜合開發用地面積12.31公頃，容積率僅1.75，總建面約21.5萬平方米。

其中商品住宅14萬方，擬規劃14棟高層住宅，預估貨量1400套左右。

地塊體量雖小，爲星彙城70萬方的1/5，但供貨量不少，是星彙城4700套的1/3。

配套方面，地塊臨廣汕公路一側擬規劃商業裙樓，引入鄰裏中心；地塊東側靠增城界，擬規劃一所12班小學和一所幼兒園。地塊北側布局一處口袋公園。

新地塊的開發，對于星彙城來說，利弊參半。

有利的地方在于：

一方面，南側地塊的開發，以及東側增城範圍還有多塊大型宅地待開發，未來與禦溪世家聯結成片，這一片區的人氣將得到大幅提升，這對商業配套是有利的。

另一方面，星彙城南側地塊開發住宅，相當于一道建築屏障，對來自廣汕公路的噪音形成很好的阻隔。當然，隔斷了噪音，但同時也對星彙城南向前排樓棟的視野形成了遮擋。

不利之處也是顯而易見的：片區新增供應量源源不斷增加，未來幾年內可能會對星彙城的二手帶來一定壓力。

尤其是隔壁增城供應量的增加，對星彙城的投資價值可能也是拖累。

畢竟，現在黃埔與增城都不限購，一路之隔，享受的公共配套資源差不多，房價不可能拉得太大。

鎮龍站周邊的客源，更多是來自科學城和市區，對地鐵通勤比較依賴的低預算剛需客。

隨著知識城的發展，鎮龍站區域可能會面臨這樣一個困境——相對于知識城核心區，鎮龍是外圍；而來自科學城和市區的通勤客，多走幾步或坐多一個地鐵站，價格便宜很多。

這裏面需要糾正一個地段誤區。有人可能會覺得，鎮龍距離市區更近一些，交通更便利進市區也更快，應該地段更好啊。

作爲郊區新城，地段價值不能簡單地以與市區的距離來衡量了。郊區新城本身已自成一體，在板塊內部重構了不同的地段價值。

從規劃上來看，鎮龍片區不屬于知識城的中心區範圍，而是外圍區域。

雖然知識城也在南北畫了兩個“片區副中心”（楓下副中心和鎮龍副中心），但它的規劃層級和公共配套資源投入，是遠遠不如中心區的。

具體到鎮龍，也是兩區交界地帶——具體說是強區外圍與弱區外圍結合部，這種地方除了賣地蓋樓，公共配套的供應水平是有限的。