國家統計局公布3月份的房價走勢，70個大中城市的房價還在跌，

我國曾經在2008年和2014年實施過兩次房地産救市，這兩次救市都帶來了房價暴漲。但是，爲什麽最近2年各地政策持續寬松，一直沒能重複以前“一救就漲”的模式，房價反而加速下跌呢？

最近更多的救市政策出台了！

1：收緊調控最堅決的長沙開啓全面刺激購房。

2020年12月，住房和城鄉建設部在《建設工作簡報》第79期刊文，對長沙在房地産市場調控方面的經驗給予充分肯定並向全國推廣。

國家統計局長沙調查隊《2020年前三季度長沙民生調查報告》也表示，近年來，長沙堅持“房住不炒”，大力開展“反炒房、反暴利、反捂盤”集中整治行動，房價收入比保持在6.4左右，爲全國35個主要城市最低。

2024年4月18日，長沙出台房地産相關政策，涉及以舊換新、公積金貸款額度、購房資格三個方面。其中最重要的政策，就是長沙取消了長期以來嚴格執行的限購政策，無論購房套數，不再審查購房者資格條件。從2017年3月18日長沙六區一縣劃定爲限購區域開始，長沙限購政策已經實行了7年。

其次：全月4月出現超過30多城市取消房貸利率下限政策！

從全國看，4月開始，以福州、青島等熱點二三線城市爲代表，超過20多個城市開始取消房貸利率下限！

4月19日，江蘇南通、常州、淮安、泰州等地宣布階段性取消首套房貸利率下限，允許銀行自主決定利率水平。以常州爲例，首套房貸利率已調整爲3.25%，與公積金貸款利率相差僅10個基點。

甘肅三城取消首套房貸利率下限 新發首套房貸利率3.79%。4月10日，江西省南昌市、贛州市、九江市和新余市宣布，從2024年4月1日起階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。這一政策旨在進一步降低居民購房成本，支持剛性和改善性住房需求。

4月1日：潮州、汕尾市宣布從4月1日起將階段性取消轄區首套房貸利率下限，實際利率由商業銀行按照市場化、法制化原則，與借款人自主協商確定。至此，廣東省已有15個城市取消首套房貸利率下限。

福州、南昌、濟甯、贛州、青島、煙台、新余等多個城市在內，自4月起階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

對于市場來說，開啓全面進入房貸利率3.45時代，部分城市甚至到了3.25！

目前，最新一期5年期以上LPR爲3.95%，按照此前最低減20個基點，首套房貸利率可以達到3.75%，此次多個城市將下限取消，利率下調的空間更大。

計算房貸利率，5年期以上LPR爲3.95%，按照此前最低減20個基點，首套房貸利率可以達到3.75%，此次多個城市將下限取消，利率下調的空間更大。

從全國看，目前除了少數一線二線城市外，大部分現在房貸最低首套利率已經進入3.45時代！

簡單計算，相當于從100萬30年月供之前最低4631元，減少到4462元，

每月月供減少167元，而且30年減少利息合計達到了60686元。

第三：以舊換新井噴！

4月20日，鄭州市二手住房“賣舊買新、以舊換新”試點工作正式啓動。

截至20日15時，市民群衆通過鄭州市房産交易服務平台登記發布二手房信息共189條，其中報名參加鄭州城發集團收購並完成資料上傳者68人，通過線下開發企業售樓部統計征集換購房意向信息202條。作爲收購主體，鄭州城發集團通過線上、線下平台審核房源信息共83組，首日篩選登記信息資料齊全、符合試點階段收購標准，初步審核通過的房源信息共64組，目前1組已進入現場踏勘環節，1組已進入評估環節。

樓市經過幾十年的高速發展，市場至于是真進入理性時代，曆經多年市場起伏，當下市場上購房者在各種訊息的熏陶下也都已經成了樓市的老司機。甚至可以說現在市場已經進入了絕對的“買方”市場。

動辄開始出現一個小區幾十套二手房挂牌，誰想賣掉，只能“拼跌”。

不論是大城市還是小城市，現在市場都遇到了一個非常非常棘手的大問題---賣不掉二手房！

鄭州這個以舊換新並不算是大新聞，全國已經很多城市落地了各種花樣的以舊換新，只是這次鄭州要投入1萬套，這個量的確很大。

從2023年開始，全國房價出現了全面下行，特別是二手房很多城市動辄挂牌10幾萬20幾萬套。某機構數據，不一定靠譜，“以價換量”等因素影響，百城二手房價繼續下跌，2024年一季度，百城二手住宅價格累計下跌1.48%。

但二手房賣不動，價格跌，是當下全國很多城市的最大問題。

從房價數據看，3月延續了2023年下半年來持續的房價調整，整體看，全國70大城市基本全線下調，特別是二手房創紀錄出現了連續10個月超過60城市下調。

以舊換新全國已經超過30個城市提出：

部分城市推出了“以舊換新”政策！目前已有徐州、淄博、南京、濟南、甯波等至少30多城推出了“以舊換新”活動。

以舊換新這個事情其實非常簡單，就是二手房業主自己已經沒辦法賣掉房子了，否則拿著現金直接買新房是最簡單的交易流程。

這種情況下，政府推出一些政策，指望能加快這個流程。

從各城市頒布的政策來看，“以舊換新”存在3種模式。

1：嘴上鼓勵，政府發布一個政策，說鼓勵你們幹，讓開發商、購房者、中介三方自己市場運作，購房者先選好商品房，然後賣二手房，如果幾個月賣不掉，開發商要退定金。最早的淄博，以及後來的南京、南通這些都是這樣。

2：給點優惠，財政補貼。

浙江麗水參與“以舊換新”活動的企業或個人，給予“舊房”即二手房交易稅費留存地方部分100%補貼。其中個人購買二手房的，交易稅費補貼與購房補貼就高享受。在活動期間多套舊換新的，舊房就高補貼1套。

3：鼓勵開發商或者政府直接收購二手房！

浙江省海甯市發布房産新政，其中一條即鼓勵房産“以舊換新”，2023年9月27日至2024年9月26日期間，鼓勵房企購買意向購房人的存量房，對房企購買存量房的，給予企業總購房款2%的財政補貼。

這基本屬于搞笑，二手房如果好賣，早賣出去了，開發商賣房是爲了去庫存，結果又收了一套賣不出去的二手房，本來找幾個銷售在售樓處就可以了，現在還要銷售動不動去各小區賣二手房。

江蘇省太倉市推出了一項旨在穩定樓市的新政策——商品房“以舊換新”。這一政策試行階段主要由國資企業來負責，與其他城市采用的二手房中介和房企聯手的“以舊換新”模式有所不同。

參與‘以舊換新’的重要平台爲地方國企，對主體要求較高，整體看，這種所謂的以舊換新對于市場來說也存在巨大的後遺症。

但以舊換新也存在很多問題！

1：二手房如何定價，同樣基本都是原來業主肯定賣不出去的才會考慮以舊換新，而且價格肯定要比市場價格高，否則業主不會同意。那麽國企以高于市場價買了二手房，涉嫌國有資産流失。

2：二手房收購以後如何處理，肯定是不能再賣了，太倉市針對這部分收購二手房房源將作爲保障房，那麽相比政府集中建設的保障房，出租房等，容易監管，這種散落在居民區的保障房將來如何監管不符合保障條件的出租居住？而且還涉及到分配公平等問題。

3：市場競爭公平性的問題，這種以舊換新只能國企參與，而且收購的二手房表面上是地方財政收購的，價格還高于市場價，相當于本來就在市場有優勢地位的國企，用地方財政的錢，補貼自己，賣掉本來不好賣的房源。這對于市場上大量的私企不公平。

這麽多政策井噴發布，說得上都是終極大招，那麽對于市場的影響如何？會不會帶來反彈？

簡單的總結一下：

從市場趨勢看，持續2年的房地産調整已經逐漸接近底部，不同級別城市房價都已經出現了高性價比房源，市場成交量有所企穩。，一二線城市短期就出現房價階段性企穩的可能性明顯增加。

當然整體看，短期內居民收入預期弱、房價下跌預期仍在等因素依然制約著房地産市場的企穩，目前房地産行業面對的並非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質化産品競爭都存在壓力。當前購房是收入穩定問題，疊加人口結構問題，在房地産庫存積壓的影響下，穩定依然需要更多時間。

當下部分城市的市場已經明顯超跌，很多房源性價比很高。但市場信心需要更多的政策。政策邊際效益降低，就需要一線城市出台超預期的政策打動需求，長沙作爲之前政策最嚴格的二線城市一步到位，後續期待看到一線城市也會出台更多的政策。