轉自大碗pro

廣東肇慶，取消公攤了！

4月30日，肇慶市住建局發布關于全市範圍商品房實行按套內面積計價宣傳銷售的通知：

一、從2024年5月1日起，肇慶市範圍內商品房實行按套內面積計價宣傳銷售。

二、各房地産開發企業、房地産經紀機構應當對每套商品房進行明碼標價，並在銷售場所醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，標價內容與套內面積單價保持一致。

三、各地住建部門要緊扣市委、市政府關于穩經濟、促消費的各項決策部署，督促指導屬地房地産開發企業、房地産機構按商品房套內面積計價宣傳銷售，適時開展督導檢查。

公攤，這個近幾年被頻頻拿起又放下的話題，風評非常極端化：“有人說公攤部分收益開發商是賺去的；還有人說當時一開始就沒學好，買房子買公攤真是奇葩……”

中性的發言也有：“不是要轉化爲套內面積，而是更加透明，每個房間面積是多少？總面積是多少？公攤的部分和面積等情況等等。”

在這裏，我覺得有必要澄清的是，公攤做大不賺錢且開發商也不可能將公攤做大。

你們必須知道，開發商拿到一塊地，可售建築面積是定死的（建築面積=套內面積+公攤面積），那麽按照均價，這塊地的總貨值就是恒定不變的。

誇張點，即便是你這個項目公攤做到了60%甚至是70%，總價都不會變，反而是套內面積小了，使得得房率低，賣不出去，可能連原先的均價都賣不到。

所以你覺得開發商會拿你的公攤去賺錢嘛，完全沒必要。

好了，講完上面這個後我們抛開個人情緒，理性地講，你覺得取消公攤帶來的影響是什麽？

首先，讓房産消費細節更加透明了。

其實，那部分厭惡公攤的人群，討厭的根本點就是公攤的不透明。想必大家也經常聽到買了一套110平的房子，最後卻只有60平的新聞。

缺斤少兩的這種事發生在每一位購房者身上，確實是難以接受的，畢竟是用真金白銀換的。

所以，開發商如果把電梯廳、走道、牆體等每項公攤面積一一羅列清楚，讓購房者清楚的知道自己買的房子公攤在哪裏，面積有多少等，我覺得這是最重要的。

而在這一次肇慶市住建局發布的通知中，並沒有清晰的感受到這一點，僅僅是說對每套商品房明碼標價，對面積測繪並沒有公開，可能是比較遺憾的。

其次，房子居住舒適度會大大降低。

事實上，開發商和買房的各位一樣，都想把公攤做小。那麽後續實施套內面積計價後，減少公攤面積最直接的辦法就是將大堂啊、走道啊這些地方變小。

以後，你可能會看到像公寓房一樣，一條走道上，有十幾二十戶家庭。

假如開發商良心點，不搞這種兩梯十幾戶的房子，但是一些奇葩怪異的電梯間、走廊等，肯定是避免不了的。

畢竟，在當下這個市場，想要免費且做的還要好，應該是不可能的。

所以，如果未來真的以套內面積計價的方式鋪開，那麽我們不得不做好出現不利因素的心裏建設。

肇慶市選擇這個時間段推出商品房套內面積計價，是一個不錯的時機。

爲什麽這麽講？

每一個政策的出現，都需要依據當下整個市場背景。

首先，根據易居研究院數據顯示，三四線城市當前出現了連續10個月庫存同比下降，也意味著庫存壓力緩解。

其中包括肇慶、長春、鄭州等城市，近兩年新房供應量確實在下降。

同時，土地供應也大幅銳減。

據克爾瑞數據顯示，2023年三四線城市經營性用地成交面積10.53億平方米，成交金額2.13萬億元，同比分別下跌21%和17%，成交規模連續三年下滑，且較2020年高點幾乎腰斬。

以後，這些三四線城市面臨的情況就是，沒有地賣，也沒有新房供應。

其次，三四線城市房企大幅度出清。

據人民法院公告網顯示，以“房地産”關鍵詞檢索，剔除重複信息及非房地産企業的名單統計後發現，2023年約有235家房企發布了相關破産文書。進入2024年，截至2月29日申請破産房企已有超20家。

而剩余留下來的房企，無疑是有著強大資金支撐。

那麽，對于這類城市，如果開展商品房套內面積計價，然後在現房銷售的配合下，我認爲是一個不錯的時機。

至少，這種接近“清零”狀態的城市，可以開始樓市一個新周期。

重慶作爲中國內陸第一個開始商品房套內面積計價的城市，那還是在2002年，當時的背景是商品房改革後的幾年，並不會像前幾年因房子單價的變動，而引起市場巨大的反應。

而當下這個不斷觸底的市場，同樣是個執行新政的不錯的背景。

你想，其實類似肇慶市這樣的城市推出商品房套內面積計價，也可以看做是一種變相降價的方式。

一方面，三四線城市地價比較低，房企的利潤還是可觀的。

雖然上文我提及選擇套內面積計價會單價的上漲，但開發商如果仍以按建築面積的價格，讓購房者買到得房率更高的房子，是一個去庫存的好辦法。

同時，在商品房現房銷售的配合下，將預售制取消後，呈現在購房者面前的就是實打實的房子。

另外，低密地塊也多起來了。

在既定規劃標准不變的情況下，開發商選用公攤面積更小的産品形態，能獲得更多的可銷售面積，所以低密地塊帶來的別墅等項目，會受到開發商的追捧。

所以，對于其他三四線城市而言，這無疑也是一個積極的信號。

說實話，肇慶市現在的商品房以套內面積計價銷售這件事本身其實不難。

難的是圍繞套內面積的一系列稅費政策及配套制度的轉變。

但凡你買賣過房就知道，如果將建築面積換成套內面積，意味著很多費用將發生變化。

如果是已經買過房的家庭，譬如我的同事江月，他所住的商品房目前物業費是4.5元/方。

如果從建築面積變成套內面積，理論上物業費是會變少的。但是，你覺得開發商會令這種事發生嘛。

還有暖氣費、房屋維修費等一系列與建築面積相挂鈎的，或許會迎來價格上漲。

除了一些基本的費用以外，稅費的變化同樣不容忽視。

以杭州爲例，購買手套住宅，建築面積90平及以下，稅率1%。90平及以上，稅率1.5%；購買二套住宅，建築面積90平及以下，稅率1%。90平及以上，稅率3%等等。

那麽問題來了，改成套內面積後，稅費的標准面積應該定爲多少，稅費會比原先貴還是原先便宜呢？

就連房産稅裏面的稅率分界線，價格也要相應的改變。

2024年上海市統計局已經公布了2023年的新建住宅銷售均價，爲45977元/㎡。較2022年均價44430元/㎡上漲了約3.48%。

也就是說，如果你是上海戶籍，你的房屋單價低于91954元，本年度應繳房産稅 = 按人均建築面積60㎡計算超出部分面積 × 新購房單價 × 70% × 稅率0.4%；

如果高于91954元，則爲本年度應繳房産稅 = 按人均建築面積60㎡計算超出部分面積 × 新購房單價 × 70% × 稅率0.6%。

假如不是上海戶籍，你的房屋單價高于91954元時，房産稅=征收價*70%*0.4%/1.05；反之房産稅=征收價*70%*0.6%/1.05。

所以，實施套內面積計價的同時，此前的標准將完全被推翻且重建，這背後的工作量無疑是巨大的。

還有一點，公攤全面取消後，對于肇慶市之前買過房子的家庭而言，又該如何操作呢？他們此前交過的物業費等各種費用，該退回嗎還是就這樣了？

同時還得考慮到整個市場背後的一個存量。

所以，我更希望的是，關于套內面積計價的普及、解釋辯論等後續細則的推出，然後通過合理的過渡期，實現計價依據和標准從建築面積向套內面積過渡。