當前，房地産市場撲朔迷離，政策應接不暇，很多人很疑惑。最近的樓市信息量確實很大，好久沒靜下心來談談了，通過本文簡要聊聊核心觀點，希望對處在迷茫中的讀者提供一些交流信息。純個人觀點，僅供參考，不作爲具體買賣房産之用。

先說說，關于這幾年房地産調整的看法。

我們的房地産快速上漲了二十多年，大部分城市一直漲到2021年上半年，少部分城市甚至漲到2023年上半年。老實說，漲的時間和幅度都是非常驚人的，從低點到高點，少則10倍，多則三十倍的都有。現在回過頭來看，確實不太正常，因爲，我們都說城市化和貨幣因素房價上漲的源動力，但後者的漲幅與房價漲幅並未完全同步，房價過快上漲，其實是透支了房地産的未來發展潛力。怎麽辦？

那就只能調整，靠市場的調整肯定是慘烈而不可控的，國家選擇了主動刹車，那就是從2021年開始的“去房地産杠杆”，對房企限融資，對購房者限貸，一來二去，房地産一泄三年，全國房價平均折幅30%是有的。這個調整幅度夠不夠？

對這個問題，我基本贊成業內的看法，“新房還有調整空間，二手房大體已經調整到位”。最直接的證據是，機構重點監測的14個城市二手房成交量4月比3月增長了5個百分點，“銀四”比“金三”還多點。雖然還是以價換量，但說明跌到這個價位，買方能接受目前的價格了。樓市就這樣，當接盤者越來越多，市場起碼是穩了。

再抛一個核心觀點

對于房地産價格，我的觀點一直是鮮明的，那就是螺旋式上升。無論是短期，還是較長時間內，房地産仍舊興旺發達，房價肯定還會持續上漲的，只不過，不同城市、區域和房子，其價值較大差異罷了。

短期止跌反彈的邏輯已相當充分

在上一篇文章中，我提到“4.30”會議定調去樓市庫存，是本輪樓市真正的政策拐點，也是市場拐點，只不過後者因爲前期庫存量較大，接下來的時間都是去庫存時間，價格變化需要時間而已。除此之外，協助樓市迎來反轉的因素越積越多，主要還有這麽3條：

1.水電氣漲價、高鐵票漲價，甚至連公墓都有說要收費了等等收費項目越來越多，這背後折射的是地方財政壓力到了史無前例的地步。這波漲上去就漲上去了，基本難調下來，但是，這些作爲民生的項目，要在短期內繼續漲價的可能性微乎其微，畢竟吃相不能太難看。接下來地方財政咋辦？

從地方不斷放松樓市限制、加大支持力度看，應該還是想在房地産方面做文章，我們說，全國除了個別一線城市，包括像蘇州這樣的經濟超強市，其他絕大部分城市都做不到摒棄土地財政。簡單邏輯，要能把地賣出去，樓市一定得好起來，這是地方接二連三出台支持樓市恢複政策的根本原因。在可預見的相當長一段時間裏，地方是不可能擺脫土地財政的，笃定這一點，你就理解地價只會上漲、房價跟隨上漲的趨勢。

2.房價上漲的本質其實是一種貨幣現象，從目前看來，貨幣放水的大環境正在形成。像歐洲宣布年內2-3次降息，老美在今年大選後應是開啓降息模式，而我們央媽則是直接下場購買國債，在以往降息、降准的傳統模式上又增加了一種放水方式，無疑，放水的力度在加大。原因都知道，我們今年定的3%的物價漲幅，一季度末才0.1%，基本是從頭再來，後續加快放水並讓物價上升的意願非常強烈。關聯緊密的房價，自然也會受其影響。

3.去樓市庫存，最大的可能應還是漲價去庫存。房價調整這麽久，原因都知道，其實不是沒有需求，而是大家不敢買，買了怕跌，那幹嘛非要買房呢？買漲不買跌，適用于任何市場，樓市也不例外，2015年開啓的那波樓市去庫存，通過各種方法試，開始是降價，但發現越降越沒人買，最終選擇漲價去庫存，效果立竿見影，畢竟再不買又要漲了嘛。這輪去樓市庫存已經官宣，雖然沒明確說采取何種方式去，但核心邏輯肯定必定包含“漲價去庫存”，一張價，市場自然就順了，有了前面的現成經驗，懂的都懂。

硬消息不斷，春江水暖鴨先知，資本市場已經有所反應，這幾天房地産板塊反彈力度比較強，說明有先知先覺的資金在布局。當然，我不是說房地産票有多大前途，畢竟房企債務纏身，後面能不能逃出來還另說。我想說的是，房地産突然強勢，其實主要是市場資金對接下來的市場表達了看好。

接下來，應該是放開樓市恢複的最後掣肘，比如一線城市的限購更大力度放開，恢複業主自主定價，像深圳已經優化了二手房參考價規則，中介機構已經恢複了房源挂牌價及成交價展示。

中長期螺旋式上升是必然趨勢

王健林說過，沒有腦子的人，才會相信房地産會崩盤，只有兩種人才會相信崩盤，一是別有用心的人，二是智慧不夠。爲什麽不會崩盤？原因是多方面的，除了前面說的貨幣因素，市面上的錢越來越多，貨幣貶值，自然伴隨著核心資産的價格上漲，這是一個長久邏輯。

除此之外，還在于經濟發展、住房需求不斷提高的內生動力。如何理解這句話？其實就問自己一個問題即可：如果你有資金，你難道不想住大別墅嗎？答案是肯定的，人人都有一個大別墅夢。但苦于錢包不鼓，買不起而已。這其實是很正常的，我們現在收入還不高，與發達國家富裕程度比，我們還有非常大的差距。我們不能像老美大都住在200多平、300多平聯排別墅、大平層裏，這其實就是收入的差距，不是我們沒需求，而是因爲我們經濟快速發展才這麽多年，富裕程度還不及人家，當我們有那麽富裕了，我們自然也會住那麽大的房子。

當然，這需要一個過程，你現在住80平米的小房子，先想著的是換一個120平米的，後面有條件再換大一些的，你這代不行的話，下一代還會繼續努力，搞一套大別墅住住。啥意思？這不正說明房地産發展的空間在不斷延伸嗎？正是有了人們對美好居住環境的不斷追求，房地産才會持續繁榮。需求決定價值，這是房地産長期繁榮的邏輯所在，疊加貨幣因素，房價螺旋式上升也就自然而然了。

在此，特別解釋兩個問題：一是相信很多人也看出來了，說你講的房子跟我現在的房子有什麽關系？我的房子是老舊房，咋弄？前面說大家對住房的品質、面積在不斷提升，現有住房顯然是不能滿足的，何況數量飽和以後，必然形成資源浪費，所以，房子變老後還得拆，有業內說，未來20年，我們將有一半的房子將拆遷。實際拆多少誰也不知道，但肯定有一大批房子會被拆掉，很可能就包括你現在住的房子。拆多余的老房子，建你需要的好房子，當然，隨著你錢包越來越鼓，自然是要多掏錢的。

二是什麽是“螺旋式”上升？就像這幾年樓市調整一樣，我們主動踩刹車，爲的是房地産健康持續發展，還比如2009年受外部經濟危機的影響，樓市被動調整，但最終方向都是經過調整後繼續上行，這就是“螺旋式”上升。

最後說一點眼下大家關心的問題，現在能抄底買房嗎？

對此不做正面回答，因爲每個人的喜好不一樣。真正能抄到底的，只是少部分人，而大部分人都是在上漲過程中買入，後者是推升房價走高的主力。有的人習慣在僵持階段買入，會有資金占用上面的時間成本，而有的人則是在上升過程中買入，不求賺的最多，圖的是確定性。所以，根據自己的偏好做出選擇即可，沒有絕對的正確與錯誤之分。