底特律在宣布破産不到十年之後，正在成爲美國最不可思議的房地産新興城市。

底特律中央商務區掀起了一波開發熱潮。包括福特汽車(Ford)和房地産開發商Related Cos.在內的大公司正在斥巨資建造辦公樓和其他房産。

億萬富翁吉爾伯特(Dan Gilbert)是土生土長的底特律人，也是房屋貸款公司Rocket Mortgage的聯合創始人，他正在領導底特律的複興。他的新摩天大樓仍在建設中，最近高度達681英尺，成爲該市第二高大樓。這座大樓坐落于底特律市中心第一家Gucci門店的街對面。

在Hudson百貨公司舊址上建造的摩天大樓項目占地150萬平方英尺，由億萬富翁、房屋貸款公司Rocket Mortgage的聯合創始人開發。圖片來源：JEFF KOWALSKY/BLOOMBERG NEWS

底特律的住宅市場也在騰飛。自2020年以來，該城市的住房價格上漲了40%，去年秋季的漲幅在美國主要大都會地區中是最大的。根據Downtown Detroit Partnership的數據，自2010年以來，底特律市中心的公寓數量增加了一倍多，達到5,903套。

底特律的商業區轉型爲其他一些城市提供了借鑒，那些城市正在努力重振空置的市中心，避免陷入逐漸衰弱的厄運循環。全美各地的城市正在競相將商業建築改造成公寓，並增加酒吧、餐館和娛樂場所，以彌補人流量的不足。

通用汽車正在收縮辦公空間

在底特律，並非一切順利。寫字樓空置率仍然較高，人流量也沒有完全回到新冠疫情前的水平。通用汽車(General Motors)上周宣布將繼續留在底特律市中心，同時將把總部遷至吉爾伯特的新大樓。這一消息上了頭條新聞。不過，通用汽車未來租賃的辦公空間將大大減少，這表明隨著越來越多的員工選擇遠程辦公，如何填滿辦公室將成爲一大挑戰。

即便如此，底特律市中心的複蘇已經提前。大量曾經空置的建築提供了機會。Downtown Detroit Partnership首席執行官Eric Larson表示，許多建築都有近百年的曆史，樓層少，建築精美。這些正是適合改建成公寓的建築類型。

要是在曼哈頓中城等更繁榮的市場，這些建築早就會被拆除，換成沒什麽特點的高層玻璃寫字樓，樓層面積巨大，感覺像洞穴一樣。但在底特律，它們仍是廢棄狀態，等待著有錢又有地方自豪感的人來改建。

這個人就是吉爾伯特，他在2010年將自己的房貸公司總部從郊區搬到了市中心。

“我們當時實際上有三個選擇，”他說。“延長租約，去某個農田建一個園區（這對我們來說其實並沒有什麽吸引力），或者到市中心來，把這些我們非常喜歡的漂亮的老建築填滿一部分。”

安全是最初的一個擔憂。吉爾伯特說，公司組建了自己的安保機制，配備了警衛和攝像頭，讓員工感到安全，但很快他們就發現，去市中心幾乎不太需要勸說。他開始收購附近的建築，部分原因是爲了確保這些建築不會落入投機者手中，也不會衰敗。

Rocket Mortgage位于底特律市中心的總部。圖片來源：ERIN KIRKLAND FOR THE WALL STREET JOURNAL

他將自己的房地産開發戰略稱爲“大爆炸方法”。市中心需要公寓、零售和現代辦公空間。“那麽，你們先做什麽？”他問道。“我們想，你其實必須同時做這些事情，才能運轉起來。”

吉爾伯特的公司在市中心購買了130多處房産，花費數以十億計美元。他的房地産公司Bedrock Detroit將擁有百年曆史的38層意大利文藝複興風格摩天大樓Book Tower進行改造，改造成擁有公寓、一家酒店、辦公室、零售店、舉辦活動的場所、酒吧和餐館。該項目耗資4億美元，于去年開業。

PHOTO: 摩天大樓BOOK TOWER裏一個辦公空間的改造前後。

Bedrock將在Hudson百貨公司舊址上建造681英尺高的摩天大樓。這座摩天大樓將包含豪華公寓和一家酒店。通用汽車即將遷入的鄰近辦公樓也是該項目的一部分。

在上個世紀的大部分時間和本世紀初，底特律市中心更多的是與城市衰落聯系在一起，談不上重建。從1950年到2020年，底特律的人口減少了三分之二，從180多萬減少到約64萬。郊區化和汽車制造業的衰落使辦公區留下了大量空置和廢棄的建築。

底特律以前的火車站密歇根中央車站(Michigan Central)龐大的舊址成爲城市衰敗的一個象征。稅收的減少導致該市于2013年破産。

福特在市中心進行再投資

但在吉爾伯特投入的刺激下，其他公司也開始向市中心的房地産項目大量投入資金。汽車制造商福特將斥資9億多美元重新開發密歇根中央車站及周邊地産。密歇根中央車站首席執行官Josh Sirefman表示，該項目的一部分是以前的一個郵件處理設施，已于去年開業，目前已有90多家初創企業入駐。

上述火車站重建計劃將于6月開工。相關開發公司董事長、底特律人斯蒂芬·羅斯(Stephen Ross)正與小凱撒披薩(Little Caesars Pizza)的所有者、底特律當地伊利奇(Ilitch)家族合作，耗資15億美元在市中心北部邊緣開發一個包括公寓、酒店、辦公樓和零售店在內的項目。羅斯還向正在市中心建設中的密歇根大學(University of Michigan)研究和教育中心捐贈了1億美元。

福特汽車首席執行官Jim Hackett于2018年宣布了該公司重建曆史悠久的密歇根中央火車站的計劃。圖片來源：BILL PUGLIANO/GETTY IMAGES

多倫多大學(University of Toronto)城市研究教授Richard Florida說：“人們忘記了一件事，那就是底特律絕不乏新貴和財富世家。”

辦公樓的租金早已跌至谷底，這迫使開發商們想出了其他的建設方案。他們增加了賭場和體育場館，修複了老舊的劇院。這些舉措使得市中心對辦公空間的依賴程度降低，而這正是遠程辦公時代的一項優勢所在。

“一個所謂聰明的城市規劃專家可能會說，不要這樣做——在體育場館和賭場上投入數十億美元”，Florida說。“這麽說聽起來有點奇怪，但在某種程度上，他們的市中心看起來更像邁阿密或拉斯維加斯。”

底特律已破産以及見諸報端的都是該市的衰落消息這一處境，也讓該市和密西根州更加迫切地向開發商提供減稅優惠。這些措施通常會引起爭議，但非常重要，因爲底特律的租金太低，項目無法以其他方式獲得回報。例如，上述密歇根中央車站項目將獲得超過2億美元的稅收優惠。

去年棒球賽季開始時的底特律克邁利卡公園(Comerica Park)圖片來源：GREGORY SHAMUS/GETTY IMAGES

密歇根中央車站首席執行官Sirefman說：“你獲得了破産後的那種活力。”

21世紀頭10年中期時，Sirefman曾擔任紐約副市長Dan Doctoroff的高級顧問，當時紐約市斥巨資重建曼哈頓下城，將其打造成一個擁有公寓、商店和餐館的繁榮社區。

“紐約的9/11事件是一件非常可怕的事情”，他說。“但它也爲我們創造了大膽思考和做大事的機會。我的確認爲危機會帶來生機。”

大型開發項目吸引了市中心的小型企業。2015年，Dessert Oasis Coffee Roasters的創始人Nathan Hamood在一棟改建的公寓樓底商開設了一家咖啡館。當時，該店鋪周圍大部分地區都是空置的。Hamood沒錢做市場調查，但他認爲附近的房地産開發商已經做足了功課。

他說：“當時有很多開發項目，我們覺得這是一個相對安全的賭注。”有那麽幾年生意並不景氣。但隨著越來越多的公寓樓開張，顧客也紛至沓來。

更多工作要做

底特律市中心仍面臨挑戰。客流量比2019年有所下降，主要是受到遠程工作的影響。這意味著當地企業的客戶減少了。由于利率上升、銀行畏手畏腳，支付開發費用變得更加困難。Related和Ilitch家族的Olympia Development的合資企業原計劃去年開始建造他們15億美元項目的第一批辦公樓，但後來推遲了。

“我們都對更廣闊的市場有感覺，” Related底特律業務負責人Andrew Cantor說。

通用汽車搬家將使其位于市南端的老家文藝複興中心(Renaissance Center)前景渺茫。據當地新聞機構報道，通用汽車公司擁有這座大樓，公司首席執行官博拉(Mary Barra)告訴記者，公司正在研究如何把這座大樓派上其他用場。

“我們不需要又一個龐大的廢墟再次提醒我們：在底特律，我們永遠無法爬得足夠高，”《底特律自由報》(Detroit Free Press)社論版編輯Nancy Kaffer在最近的一篇評論文章中寫道。

與其他城市一樣，有精神健康或成瘾問題的無住房者也會給企業主帶來挑戰。

通用汽車已經表示，正在爲其位于底特律市南端的老家——文藝複興中心尋找其他用途。圖片來源：JEFF KOWALSKY/BLOOMBERG NEWS

Dessert Oasis聘請了一家安保公司，因爲之前總有好鬥的人來這家咖啡館。“我的團隊沒有接受過社會工作這方面的培訓，”創始人Hamood說，並說最近情況有所改善。

不過，底特律市中心的情況無疑正在好轉，而其他許多辦公區形勢則相反。

吉爾伯特說：“如果10年前有人說底特律會有一家古馳(Gucci)專賣店，我肯定會嘲笑他。”