現在網上關于樓市的分析，都是基于人口、老齡化、城市化、人均住房面積等因素，由此推導出咱們的房地産是夕陽産業了，連老美的高盛機構還大言不慚的說我們的房價還要再跌40%，一些自媒體也不分青紅皂白，一頓瘋狂輸出，看空中國的樓市，中國的房地産。

我看了之後，覺得這是笑掉大牙。你想啊，我們現在很多地方的小區房價相較于高峰期都已經下降30%了，你讓房價再跌40%，毛算一下總共要跌70%，也就是說，高峰期3萬的房價，只能賣9千呗。看看了這個預測是老美機構作出的你就釋然了，因爲我此前分析過，老美一直打著控制通脹的幌子而連續不斷加息11次，最近又喊著繼續加息，其中一個目標是想刺破我們所謂的“房地産泡沫”。當然，國家毅然決然地出手提振樓市，不會讓他們的詭計得逞。

既然說到老美，我們就以老美作爲對比例子，看看我們的樓市真的會那麽不堪嗎？

人口就不多說了，我們有總人口優勢，老美有世界其他國家的流入優勢，各有千秋。

老齡化方面，老美2020年65歲以上占比16.9%，更新的數據沒看到，而我們這一數據截至2023年末占比是15.4%，很顯然，我們人口結構要比老美年輕化一些。

城市化方面，老美最新的城市化率是83.3%，我們是66.2%，同樣，我們的城市化還有一定的上升空間。

有人說，不要比這些，人家老美房子顯然比我少，我們的住房嚴重過剩了，真的是這樣嗎？

對此，我覺得看人均住房面積最有說服力。根據統計部門的數據顯示，我國城鎮居民的人均建築面積是41平米，而老美人均居住面積中位數是65平米。

需要說明的是，如果算套內面積的話，我們的數據還得乘以70%或者80%，也就說是只有28平米-33平米。而老美的居住面積不僅是指套內，還要撇除外牆和內牆面積，就是我們說的使用面積，如果這樣算的話，我們的人均使用面積應該全面在30平米以下了，只有人家的一半不到，你說怎麽比？

如果非要說一個劣勢的話，那就是我們屬于發展中國家，收入沒老美高，但正因爲如此，當我們的經濟趕上老美的時候，相信我們的人均住房面積還會大幅上一個台階，跟老美一樣，這正是我國房地産發展的潛力所在。

所以，不要說我國房地産是夕陽産業了，正確的說法是，從高速發展期進入到正常發展期而已。

現在問題就來了，這麽多關鍵數據對比勝出，按理說我們的房價應該漲、老美房價跌才正常，但最近幾年老美的住房均價中位數從2020年3月一直漲到現在（中間約2-3個月停歇），累計漲幅達到40%左右，而我們的房價則是深度調整到現在。

老美房價持續上漲如此大幅度，至于原因，肯定不是前面說的人口、老齡化、城市化等因素，而是因爲老美貨幣超發。

大家回憶一下，在2020年初，老美公開宣布發行的第一筆疫情資金就達到2.3萬億美元，此後又不斷發國債、發貨幣，有媒體算過一筆賬，3年時間，保守估計老美超發的貨幣就達10萬億美元，有的統計數據說是超30萬億美元。

這麽大一筆筆資金，老美沒有像我們這樣控制資金流入房地産，房價就已漲成這樣了，因爲誰都知道，通脹下只能買核心資産，一個是證券，另一個是房産，老美近幾年這兩樣都漲得很好。所以，老美房價大幅上漲其實是一種貨幣現象，與人口、老齡化、住房面積等因素並無直接關系。日本東京都市圈這兩年房價大幅上漲並創曆史新高，其實也是貨幣超發所致。

而我們這邊呢？老實說，貨幣只多不少。

根據央行數據顯示，截至3月末，我國廣義貨幣M2余額爲304.8萬億元，同比增加8.4%，正式突破300萬億大關。這是什麽概念？

我國M2突破100萬億用了57年，從100萬億到200萬億用了7年，而從200萬億到300萬億，只用了4.25年，也就說說，增加100萬億的時間越來越短。數據還顯示，疫情3年時間，我們新增的貨幣總量甚至超過了歐美主要國家的總和。由此可以看出，對樓市而言，我們缺的不是資金，那爲什麽房價不漲反跌呢？

至于原因，我就不多說了，多篇文章都有分析，主要是我們爲了去過高的房企杠杆，擔心引起金融、經濟風險，而主動刹車：最近幾年都不允許資金流入房地産（對房企限制融資、對購房者限制房貸）。但需要提醒的是，很多低估了這麽大資金對樓市的影響。原因就在于，超發的貨幣本身沒有消失，例證就是物價沒漲（3月末物價同比基本無變化）、房價沒漲（其實是下跌的）。

這些資金在哪裏呢？從三天兩頭接到銀行推銷貸款産品看，資金還躺在銀行睡大覺，但我們說，經濟要發展，就業要解決，既然4年增加了100萬億，肯定還是要流向社會的，怎麽辦？從近期多家銀行下架3年期以上等長期存款産品來看，就是要促使躺在銀行的資金釋放出來，讓你們去消費、去投資。

現在我不敢妄言樓市會漲到何種程度，但從目前國家對樓市的態度而言，比如對資金出現困難的房地産項目建立融資協調機制，對購房者放開多套房貸款、放開購房資格等等，態度來了360度大轉彎，說明國家是希望更多資金流入房地産的。對于屬于資金密集型的房地産行業來說，一旦有了持續且可觀的資金注入，100萬億，我們不能說都流入房地産，哪怕是20%，也相當于全國兩年的新房銷售總額了，不能低估資金的力量：企穩是第一步，接著就是回升了。所以，在此提醒看空樓市的朋友，共勉兩句話：

1.當都覺得樓市沒有機會的時候，往往可能是市場的底部。

2.誰都可以不信，但不能相信國家的政策方向，勸你不要炒房時要收手，但支持樓市政策一波接著一波，讓你買房時就應跟著國家政策走，大概率沒錯。

樓市恢複，現在需要的只是時間。