“不是貴的買不起，而是平替更有性價比。”

這句話，正成了越來越多人的消費共識。房産君在某紅書上看到，平替美妝、平替香水、平替包包、平替家居...各種平替攻略，根本翻不完。

截圖自某紅書

就連買車，也不例外。保時捷的平替，小米SU7，正成爲高端轎車裏的新晉性價比之神。只是，讓房産君想不到的是，連買房也刮起“平替風”了。

買房更理性，有人買商辦作平替

別不信，還真不是開玩笑，有買家已經這麽操作了。二娃就有一位粉絲，原本打算在老黃埔或科學城，買套總價400來萬的房子。但看房一年多後，總價200來萬在老黃埔買了套。還有這位仁兄，明明有1000萬的買房預算，但爲了減少負債，降低壓力，最後，全款買了一套總價600萬的房子。

還有粉絲，不買住宅，買了商辦作平替來自用。前陣子，我們有寫過梅道理一位粉絲，買了海珠後航道、有江景有地鐵的越秀·星彙海珠灣。爲什麽會有這種現象？其實，這跟買平替消費品，是一個邏輯，那就是降級消費。只不過，背後原因，有共性也有差異。共性是，收入減少，對未來預期不強，消費回歸理性；差異是，降級買房背後，還有樓市邏輯之變。以前，樓市在上升通道，閉眼買就能漲，如今，房價大漲信仰破滅，主動降杠杆，只買對的，不一定要買貴的，成了很多人的共識。

買房回歸理性 已獲視覺中國授權那麽，問題又來了。住宅間找平替可以理解，找商辦做住宅平替，又怎麽理解？這裏面，跟住宅去金融屬性是相通的，住宅由升值邏輯回歸到居住邏輯，而商辦産品呢，則由租金邏輯變爲自用邏輯。簡言之，以前，大家買小面積商辦來放租，現在，漸漸買大面積商辦自用了。自用用途也多元，可以做創業辦公室，給自己當房東；可以樓下做直播間帶貨，樓上休憩；也可以用作樓上鋪，樓下做手作坊/美甲工作室，樓上做休息間...這種趨勢，在第三方數據中，也得到體現。根據中指院數據，今年以來，成交前10的商辦項目中，越秀·星彙海珠灣、越秀天荟江灣等80㎡以上的大面積商辦項目，足足占了半壁江山。這個成績，比起以往同期，只占一兩席，說明市場對大面積商辦的需求，是在增長的。

如果拉長時間線來看，80㎡方以上一手商辦成交占比，從2022年的10.7%，上升到如今的17.4%。接近于，5個人買商辦，就有1個買了大面積的。再細化面積段的話，又數80-100㎡面積段占比最高，且沒有波動，連續兩年穩步增長。

大面積商辦自用優勢，被重新發現爲何大面積商辦吃香了？要回答這個問題，我們需要重新審視其基本面。當下買房，好地段、性價比、舒適性，是三大標尺，那麽，大面積商辦，得分如何呢？看地段，商辦位置一般比住宅更好。在城市規劃中，優質地段其實都是商辦爲主的，你看沿珠江帶，還有中軸線兩側，住宅位置往往是“二線”，商辦反而在“一線”。

金融城一線臨江商辦與住宅位置示意

也正是如此，核心地段的商辦大平層，往往價格不菲。但如果把面積控制在一定範圍內，那就不是高不可攀，而是高性價比。接著看，大面積商辦的價格，與市面一手住宅，中間隔了一條“鴻溝”。以粉絲買的越秀·星彙海珠灣爲例。項目的95㎡loft，總價在260-390萬之間，而如果想在海珠買套差不多面積的住宅，總價門檻多少起步呢？460萬。客村板塊沒有江景濾鏡的三房，總價800萬起步。而如果既要江景，又要面積在90㎡左右，不好意思，海珠沒有這個選項。而選擇95㎡loft，不光有江景，能做到一步到位的3+1空間，買完房子，還能買車，買包包，交小孩培訓費...把錢花在刀刃上，有張有弛，生活品質也得到了改善。

看舒適性，商辦生活也能多姿多彩。大面積商辦，功能空間足，自用體驗也很好，只是很多人以前不知道，現在才發現。上面那位粉絲，就是在綜合評判各方面條件後，覺得越秀·星彙海珠灣，可當作“豪宅平替”，所以買了准備自用。

豪宅平替，海珠僅此一個

既然是豪宅平替，那麽在空間尺度、社區氛圍濃度、景觀濃度、生活便捷度等方面，要與豪宅不相上下。

那麽，越秀·星彙海珠灣，是怎麽做的呢？

核心就四個字：揚長避短。它既規避了商辦面的短處，又放大了豪宅面的長處，放眼海珠甚至中心區，很難再找到這麽優質的豪宅平替。

越秀·星彙海珠灣航拍實景（@廣州房産 攝）01空間尺度：7米層高入戶大堂，盡顯尊貴豪宅之所以爲人追捧，很大程度上，源于細節營造的尊貴感，給人帶來的情緒滿足。

這種情緒照顧，在踏進約95㎡loft所在的海珠灣壹號組團那一刻，也能深切感受到。

大量鋁板與大塊面玻璃材質結合，如甲級寫字樓般的外立面，既有地標感，也有辨識度。

外立面實景

更重要的，接下來進入E2棟所體驗到的。

在這裏，你會見到豪宅般的入戶大堂。一般來說，廣州市場上豪宅入戶大堂高度在6-10米，比如珠江新城的豪宅尚東柏悅府，首層入戶大堂約7.5米挑高。而建面約95㎡loft，所在的E2棟，首層入戶大堂層高多少呢？約7米。不遜色豪宅不是嗎？甚至比部分豪宅，規格還要高，整個質感，如五星級酒店般，讓人賓至如歸。

在這裏，你會享受到堪比豪宅的尊貴待遇。其梯戶配比7梯11戶，相當于類一梯兩戶，等梯時間短，私密性也給足。

創意設計方案在這裏，你會見到豪宅標配的全面屏觀景窗。約4.5米層高，中空挑高設計，搭配超大落地觀景窗，陽光恣意跳躍，窗外的珠江與廣紙公園，無界闖入室內，夢幻至極。

創意設計方案另外，約4.5米層高，又可分割成上下兩層，動靜分區，家庭成員活動，可分可合。當中，創意空間可以是收藏室，也可以是影音室，承載多元興趣愛好。

02景觀濃度：江園雙景，雙重視覺享受同樣看齊豪宅的，還有那無邊的生態。在這裏，一步珠江，一步公園，在鬧市，也能寄身大自然之境。具體來看，海珠灣壹號組團，距江岸僅約160米，這個距離，與大多數標杆項目，都在同一水平線，甚至還要更親密。

以及，約450米寬的後航道江面，觀江尺度，比彙悅台（約380米）還震撼。而建面約95㎡戶型，西北/東南向望江，駐足窗前，便能觀珠江浩渺。更加分的是，這個戶型，就在廣紙公園旁。平常下樓，就能紮進這片城市靜谧綠洲，或迎風放紙鸢，或來一場日光浴，來一把飛盤。這樣的松弛感，在寸金寸土的老城區，太難得了。

星彙海珠灣實景（@廣州房産 攝）03社區氛圍濃度：成熟大城，自成一體而生活在這裏的日常呢，有約56萬㎡的成熟大城，繪就基底色。比如，內部多元商業配套已呈現，平常樓下就能買新鮮果蔬，打邊爐，吃日料。比如，由于項目已開發7年，已收樓業主有6000戶+，且業主以自用爲主，有多種興趣愛好社群，經常組織籃球、露營等活動。鄰裏之間，近如親人。這種生態，與市面很多商辦物業，是截然不同的。畢竟，很多商辦物業，要麽是孤零零的單體樓，最多幾棟樓，無社區可言；要麽出租率高，租客業主混居，人員雜亂流動性大...

04生活便捷度：左手煙火，右手繁華最後，很多豪宅之所以讓人魂牽夢繞，還在于，其通過融入城市肌理，與這座城市實現了“深度對話”。這一點，越秀·星彙海珠灣，同樣做到了。在這裏，你能近距離感受到，廣州特色的老城煙火氣。不想做飯的時候，大街小巷的老字號美食隨便選。南興飯店的脆皮燒鵝，沾上酸梅汁，肥而不膩；祿粥的生滾魚片粥，料足味鮮，入口即化...

老城煙火（@廣州房産 攝）

不想走遠的話，下樓就能在廣紙天地荟，來幾串燒烤，點上幾瓶啤酒，與好友聊時政熱點，聊人生理想，聊詩詞歌賦...

越秀·星彙海珠灣小區門口商業（@廣州房産 攝）而以此爲原點，你還能觸摸到幾個CBD的脈搏。通過全市首條大環線11號線（在建，預計今年開始試運營)，無需換乘，即可直達琶洲、金融城。通過廣佛線燕崗站，又可7站直抵珠江新城。白天在CBD忙碌，夜晚在老城享受生活。入手越秀·星彙海珠灣，不僅是找到了豪宅平替，更是選擇了一種適合自己的生活方式。

高廳大平層，美學空間開放

當然，如果你有更高要求，也可以看看項目的高廳大平層。

這是一款市場少見的創新産品，它比一般大平層，有更高的廳，做到約4.5米高尺度。

但又與通過壓縮休息空間高度，保留廳高的LOFT不同，其休息空間，保留著大平層的舒適感，做到約3米層高。

此外，還通過私梯入戶、巨幕落地玻璃窗等，營造出極致享受。

可以說，其兼容大平層和別墅所長，既有大平層的空間尺度感，也有別墅的私密度和奢闊氣派。

創意設計方案

提醒一下，建面約220㎡高廳大平層，五一開放美學空間，大家感興趣的話，不妨趁著假期去現場實地感受。