房子都有變老變舊的一天，怎麽辦呢？

按照房地産快速發展期的做法，主要就是采取棚改安置方式拆遷老舊小區。數據顯示，到2018年底已有1億多居民受益，不少人因拆遷獲得新居，同時還一夜暴富。

但最近幾年因房地産市場下行，棚改拆遷銳減。統計部門數據顯示，2022年和2023年棚改開工分別爲134萬套、159萬套，分攤到各個城市就非常少了，平均到每座城市一年也就3-4個老小區能拆遷，連過去的零頭都不到。

原因都知道，地方債務高企，沒錢搞拆遷了。國家便推出了“老舊小區改造”的做法，從2020年開始發布老舊小區改造指導意見以來，每年大概有5萬多個老舊小區進入改造之列。但我們知道，改造主要是圍繞小區的外立面、管線、綠化、道路、安防等方面做相應升級，不能改變房屋的結構、戶型等，說白了，只能是面上的修修補補，不能從根本上建立房屋的現代居住功能。

所以，許多網友提出了需求，還是希望房屋能夠拆遷重建。那麽，在地方沒錢的這個大環境下，這種願望能實現嗎？全國共富示範區浙江給出了答案，有望得到推廣。

本月浙江省住建廳等多個部門聯合發布了《關于穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試行）》新規後，當天就有老小區提出申請，說明他們事先知道了這一件事，相關的材料都提前准備好了。

那麽，什麽是“原拆原建”呢？指的是原則上不會增加建築面積，但如果缺少獨立衛生間、廚房等功能房間，改造設計時應增加相應功能區面積。流程上，先向土地管理部門申請，通過後就可拆遷建設。在“原拆原建”施工過程中，居民可獲得政府提供過渡期的租房補貼，一直到建成交付搬遷入住。需要說明的是，由于老小區樓間距、建築密度不符合現行住宅規範，重建小區的建築高度大體上會稍作提升。

在新規頒布後，全省各地積極響應，穩步推進。這項工作的實施，不僅改善了老舊小區居民的居住環境，也促進了社區的和諧與發展。登上網絡熱搜的案例如杭州浙工新村，他們是每棟樓派一名代表成立自主更新委員會，向政府提交自主更新申請，早在去年11月就已經正式開工拆遷建設。由此可以看出，有了這樣可操作的案例，也加速了“原拆原建”新規的出台。

實際上，我們不少老小區可借鑒浙工新村的做法。信息顯示，這個老小區涉及548戶居民，共計13棟7層建築。拆掉後，建7棟11層小高層住宅，綠化率提升到25%，還配置地下車位460個以及1500多平米的活動中心。在保障戶數不變的前提下，每戶套內面積還按照一定比例擴面。整個拆遷建造費用是5.3億，政府支持更新資金0.6億元，業主自籌資金4.7億元，也就是網上說的，平均每戶出資了近100萬元。

自主更新，原拆原建，帶來的好處是顯而易見的。

一方面是居住環境發生質變，另一方面，房産價值得到大幅提升。由于是自主更新，超額的利潤環節被砍掉了，大家在選材、戶型、節能等方面都有更嚴格的要求，住房品質比市面上的商品房只好不差。正常情況下，同地段的新房是老小區的價格的2倍，像浙工新村周邊的二手房價在3.5萬-3.8萬之間，100平米就是350萬-380萬。很顯然，每戶出100萬是很劃算的事。

可以說，浙江這份改造指導新規，是實踐檢驗的總結，具有非常強的操作性和引領作用。當然，浙江實施的“原拆原建”模式並不孤單。根據機構統計數據顯示，目前起碼有上海、北京、廣州、杭州等5個城市已表明推進“原拆原建”的自主更新模式，這說明老小區“原拆原建”政策層面是支持的，現在唯一的障礙應是部分居民。爲什麽這麽說呢？

原因很現實。一是，像浙工新村呈現的實力居民並不具有普遍性，說直白點，就是想“原拆原建”，但一個家庭也未必一下能拿出那麽大筆錢來。二是，無論是浙江，還是北京，在“原拆原建”的指導文件中均明確，要求拆遷重建的同意率須達到90%以上，可這剩下的10%怎麽辦？他們可能是沒錢，也可能是不信任，難道工作就推不下去了嗎？

當然，也不是沒有解決之道。在一位不願透露姓名的業內人士看來，原拆原建符合大多數願望，推進的民意基礎肯定是有的，但需處理“少部分人不同意”的問題。大家可別看這一小部分，主要涉及出錢建房的問題，不是小數目，並不是所有小區都有浙工新村的格局，甚至可以說，大部分小區都應沒有可能達到100%出錢同意率（一般需要出房産總值20%左右的款項）。所以，在他看來，不能僅僅只給居民一個選項，何況是資金這個容易卡殼難題，應該給居民更多選項。

如何做呢？都知道“原拆原建”肯定是受益的，直接體現就是房産大幅增值了，由此的啓發是，可增加貨幣安置和現房安置兩項。現房安置方面，政府給你可選樓盤，你看中可直接選，面積上可按照給予一定獎勵。而貨幣安置就很直接了，直接評估現有房産價值，按照拆遷賠付標准補償即可，這部分資金完全可由其他業主認購額外的“原拆原建”房而來。換言之，新小區還是按照原來的戶數面積建，不出拆建資金的房子就由小區有意向業主來買（價格基本與拆遷賠付款持平），肯定也是劃算的。

這樣一來，各方需求都解決了，最重要的是資金問題迎刃而解，大家自然也都同意了。

筆者合計了一下，全國2000年前的老舊小區超20萬個，而且隨著時間推移，將有更多小區歸入老小區之列。擁有這些房子的人，大都自住的剛需，他們或許沒那麽多錢去買新房，加上“土地財政”落幕，地方上以後再也沒有那麽多資金去支持大規模拆遷，“原拆原建”無疑是給數以億計的居民一個明燈，實乃真正的房住不炒。可喜的是，大家一直期盼的“原拆原建”開始走向現實，隨著各城相關指導意見的出爐，意味著該項舉措將得到政府的政策支持和資金支持，走上可操作、易施行的規範化發展道路。

“原拆原建”，少了中間商賺差價，百姓樂見。