轉自大碗樓市

1月27日，廣州給房地産市場投送了2024年的第一個重磅好禮——

在全市範圍內取消120㎡以上戶型的限購，鼓勵“賣一買一”和“租一買一”，商服類物業也不再限定轉讓對象。

全國人民，只要不差錢的話都能在廣州買套120㎡以上的住宅；

廣州戶口，賣出一套或者出租一套，都能增購一套住房，這裏不看結果，挂牌就算！

你瞅瞅，老牌一線城市徹底卸了偶像包袱，開始挨家挨戶撒房票，猴賽雷！

當時不少小夥伴調侃新政雞賊：知道快過年了，全家老小走親戚、湊一桌，前腳問候“恭喜發財”，後腳探討“買房大計”…

低調奢華有內涵的廣州，心機boy徹底實錘！

大碗團隊深入廣州一線調研好一陣子了。

從三月上旬開始，我們明顯感覺廣州主城區內各大樓盤出現異動：

特別是在琶洲CBD、天河智谷、番禺萬博、廣州南站、番禺大學城等等板塊的在售國央企樓盤案場裏，我們看到了久違的人聲鼎沸。

一位置業顧問同時接待2-3組客戶，已經是司空見慣，社恐真幹不了這活兒；

樣板間裏同時得有近10組客戶看房，早已是每日常態，這得虧是戶型做得大；

一些總價千萬級的項目預約參觀樣板間，不但需要驗資，而且還得排隊驗資。

詢問了不少置業顧問，結合個人觀察，咱們發現這裏面大致有三類客戶：

廣州本地改善置換家庭確實行動起來了；

從大灣區其它兄弟城市來的客戶也不少；

部分北方客戶想趁窗口期上車一線城市。

克而瑞統計數據顯示：新政前一個月，廣州全市成交3328套商品住宅，春節之後的一個月成交了3421套住宅。

如此來看，“1.27”新政對于廣州樓市的總體拉動似乎並不明顯。

但是，我們不要忘記春節假期因素的影響！

廣州是一座外來務工人口數量十分龐大的城市，不少大型企業和民營企業的放假時間其實是長于法定假日的…

在這種情況下，春節後的成交數量能反超節前，真心是有點兒東西！

事實上，從第八周開始，全市近270個在售項目到訪量始終保持在15000組以上，人流量較此前明顯翻倍；

到了第十周，無論是新盤到訪量還是認購量都處在近兩個月以來的高位。

進入3月份之後，市場的熱度明顯再上一個台階：

3月第一周，新房市場成交19.41萬㎡，環比上升33%，第二、三周新房成交規模有所回落，至15.91萬㎡和15.60萬㎡，但較1-2月份相比，仍然是碾壓式的存在。

這裏面有一個現象值得關注：特別是主城五區，春節後一個月裏，“1.27新政”定向松綁的120㎡以上戶型新房較新政前足足提高近20%，三月份過半，已達623套。

新政的後勁兒，比我們想象中要大得多！

此外，在“1.27新政”過後的近兩個月裏，廣州市二手房成交規模也創下年內新高！

進入三月份之後，二手房日均成交規模一直保持在“工作日80-90套、周末150-200套”，這已經成爲中介的日常。

盡管以價換量的局面確實存在，但這背後是置換改善需求的暴漲與剛需自住需求持續釋放：

早在1-2月份時，廣州二手房挂牌價就曾出現過一輪“五連漲”，有人接招顯然是漲價的最大動力。

二手房市場，作爲整個樓市交易的終端環節，其熱度上升，足以印證整個市場的總需求已經呈現出修複態勢。

對于新房市場而言，這也正是市場信心持續性複蘇的底氣。

廣州樓市近期的翻紅確實肉眼可見，但區域板塊分化也在空前加劇——

在主城區內，越秀、海珠、白雲成交規模已實現正增長，尤其像海珠區120㎡以上戶型成交規模環比漲幅高達92%，簡直讓人驚掉下巴！

而遠郊區的從化、增城、南沙的整體去化周期至2月末，已延長至24.4個月、20.6個月和24.7個月，比全市平均值分別高出31.89%、11.35%和33.5%…

目前，領銜翻紅的主力主要是認可度非常高的一些稀缺改善板塊，其中最典型的代表莫過于以下三個：

1）銷冠雲集的琶洲CBD

春節過後在廣州調研時能明顯發現，海珠區一些核心熱門板塊的國企新盤案場裏已是人聲鼎沸：

像琶洲南TOD項目，高大上的樓盤案場被前去看房的客戶生生擠成了臘月小年後的超市菜場！

這項目是2023年海珠區的銷冠，曾創下全年166.3億元的銷售戰績。

細思極恐的是，琶洲南TOD壓根兒就不是什麽跑量盤，而是均價14萬/㎡、起步價2000萬的頂級改善産品！

之所以能賣得火爆，與其無可複制的地理位置以及稀缺性密不可分——

站在園區裏，不僅可以對望廣州塔，就連阿裏、騰訊、唯品會、科大訊飛、TCL、三一重工等一衆大廠駐穗總部也近在咫尺。

憑借“數字經濟+新基建”兩大核心産業優勢，琶洲CBD搶足了國家政策風口，用“老天爺追著餵飯吃”形容再貼切不過。

在它附近的兄弟樓盤琶洲樾，去年年中開盤，不到9個月狂賣40億，實現清盤。

好在目前琶洲南TOD項目還有新房在售：

目前，琶洲南TOD一期還剩一棟沒開，但二期很快就要開盤，建面約142-270m²，産品力呈現也將與一期保持一脈相承。

不差錢、又想買入老牌一線城市絕對核心位置高端改善盤的朋友們可以重點關注。

對于剛需家庭而言，想拿下琶洲也是有機會的！大夥兒可以關注琶洲·ONE57，同樣是廣州本土國企巨匠——越秀打造。

項目位于磨碟沙地鐵口往西100米，占據琶洲CBD當之無愧的核心位置，附近的産業配套堪稱夢幻。

但ONE·57項目渾身反骨，盡管占據了一線城市頭部CBD的黃金地段，但其産品線與價格那是相當親民：

主力産品爲35-65㎡小戶型商辦單位，總價只要150萬就能上車！

這樣的機會莫說在廣州，就是在全國其它一線城市以及任何一座強二線城市都是可望不可及的。

2）高歌猛進的天河智谷

除了紅得發紫的琶洲CBD外，天河區高端改善板塊最近的表現也非常亮眼：

像天河智谷的在售項目越秀觀樾，到金融城的直線距離5公裏，到珠江新城不過10公裏上下，位置相當能打；

更不用說，這裏本身就是一個天河區老牌高端改善單元，人居氛圍相當純粹，配套設施相當在線。

越秀觀樾主力産品爲13-17層小高層，純板樓，最小面積140㎡，主力戶型190-250㎡，産品很純粹，1.98的容積率十分稀缺。

另一方面，該項目景觀視野相當無敵，別具匠心的台地設計與一字型錯落排布，使得小區可東南望山，西北瞰湖，戶戶觀景。

與此同時，超高的窗牆比也無時無刻不在增添著越秀觀樾住宅的景觀滲透屬性。

越秀觀樾整體均價80000-90000元/㎡之間，這個定價，對于盯准天河智谷的改善家庭來說相當良心。

說到底，能同時兼顧頂尖産業外溢與改善人居屬性的板塊，整個廣州一只手都能數得清。

3）異軍突起的萬博CBD

憑借著超高的定位、20000多家企業的入駐以及日新月異的變化，萬博CBD正在崛起爲可以與“珠金琶”分庭抗禮的新興網紅板塊。

前些年，越秀在萬博板塊開發的華發越秀·和樾府，曾一度造就了廣州樓市一房難求的現象級場面。至今讓許多人曆曆在目。

最近，這一頂流板塊傳來了好消息：裏仁洞舊改項目很快就要上市！

盡管還沒正式亮相，但它已經在廣州高端改善買家中引起不少話題，名副其實的“未開先火”。

裏仁洞舊改項目是廣州老牌國企越秀，繼和樾府之後打造的又一標杆産品：

500萬㎡的超級大盤，彙集了商業、總部、住宅、教育、醫療、公園等城市功能業態于一體，無論地段配套價值還是産品稀缺屬性，基本算到位了！

崛起中的萬博CBD，是整個廣州城南的一塊金字招牌，由南大幹線串連起來的“廣州南站-長隆萬博-國際創新城-蓮花灣”也正在日益壯大成爲城南黃金中軸。

這裏産品線異常豐富，從200萬級的剛需産品到600萬級以上的高端改善産品一應俱全。

全面的配套、優質的教育和便捷的交通，讓番禺的城南黃金中軸成爲性價比頗高的存在，2023年，這裏貢獻了太多銷冠級樓盤——

像越秀萬博瑞麓府，斬獲全年廣州市550-800萬總價段套數、面積、金額三料冠軍；

像越秀大學城和樾府，加冕番禺大學城板塊600萬以上住宅，當之無愧的改善王者；

像越秀·星寰TOD項目，在380-520萬總價段的樓盤中，榮膺番禺區的年度銷冠；

還有越秀大學星彙城、越秀大學星彙錦城、星瀚TOD項目等，也紛紛在一衆競品中脫穎而出…

說到底，廣州這座老牌一線城市，真的不缺有效需求；

“一線共識+核心區+發展潛力+好産品”，就是本輪小陽春行情的最大共識，廣州自然也不例外。

廣州樓市之所以能出現小陽春，更深層次的原因與樓市的整體屬性脫不開關系——

首先，核心城市調整期接近尾聲，廣州樓市正在確立新的平衡。

特別是2021年四季度以來，廣州樓市開始進入深度調整期，政策面的收縮與基本面的下行壓力共同制約了樓市籌措資金的能力。

長達兩年多的磨底與政策、信貸等多重利好的長線釋放，無不讓人們意識到：新的平衡正在醞釀産生，區域板塊、産品品質以及房企品牌的頭部化必將前所未有。

今天的小陽春，像琶洲CBD、天河智谷、萬博CBD能一衆明顯有産業賦能的核心板塊改善型産品，率先走出了一波獨立行情。

背後足以見得高淨值家庭甚至中産家庭對高能級城市前景的集體信心。

特別是在城市化腳步放緩的今天，現有城市格局不易打破，今後區域板塊間很可能“強者恒強”，這是區域板塊價值確定性的可靠來源。

能看得見廣州塔的琶洲南TOD與琶洲樾；享盡珠江新城與金融城外溢的天河智谷；坐擁衆多獨角獸與20000余家優質企業的萬博CBD；還有廣州市衆多吃得到核心産業與優質配套資源的頭部板塊，正在印證著新一輪“叢林法則”…

這就是無可逆轉的大勢所趨。

其次，高品質的改善新品對老舊存量住房形成了不對稱絞殺。

衆所周知，從總體上看，我們的社會已經進入到“不缺房”的新常態，但這個“不缺房”僅僅是滿足“有住處”的最基本需求。

真正談得上産品力，能給到人們美好人居品質的住房，依然少之又少。

譬如琶洲南TOD能給你的中央公園式居住體驗；

譬如用小地塊做出來豪宅質感的濱江樾能給你的極具工匠精神的細節；

譬如越秀觀樾能給你的38%超高窗牆比、約15米的轉角陽台與直面湖景的270°環島式巨幕…

一項項足以將現代都市生活幸福感具體化的細節，有機融合爲一體，造就了今天的高端改善産品，這一切足以將存量房市場上的老舊房屋甚至部分次新房甩出代差。

另一方面，經曆了行業的深度洗牌之後，當前的高端改善産品在工程、物業等方面有頭部開發商，特別是國央企的背書。

這不僅僅是保質保量交付的保障，更是日後頭部産品與老舊房屋剪刀差的重要來源。

最後，“1.27新政”確實爲目前廣州樓市的小陽春起到了推波助瀾的運用。

不光廣州改善置換家庭聞風而動，全國的富裕家庭及中産家庭也開啓了在一線城市搶灘登陸模式。

廣州，在四大一線城市中，是唯一一個核心區不限購的，且它的置業門檻比其它三個要低得多。

盡管如此，它的城市價值依然是那些隔三差五來碰瓷的強二線城市難以望其項背的存在。

結合價格端與基本面兩方面來看，廣州在全國範圍內就是座“獨一檔”的城市。

因此，眼下的火爆局面再次印證：像廣州這樣的老牌一線城市，只要政策到位了，根本就不缺購買力，缺的只是情緒和支持力度而已。

只是說，即便強如廣州，也絕非到處可以“閉眼買”的。