文/謝逸楓

經過二年半出清、深度調整之後，2024年一季度中國房地産市場，呈現投資額收窄、地王重新歸來、一線新房樓盤熱銷、一線二手房銷售火爆、一季度房企拿地金額增長、房地産政策寬松加碼的六大變化，釋放見底迹象的企穩信號。

值得注意的是2024年3月、一季度的一線城市新房、一手房與二手房銷售成交火爆，環比增長超過100%，可謂是小陽春來臨。一方面是房企以價換量的趨勢，另一方面是房企供應量大增。

一是前2月房地産開發投資收窄。

國家統計局數據顯示，前2月全國房地産開發投資11842億元，同比下降9.0%，房地産開發投資降幅收窄，從2023年1月-12月的9.6%收窄至9%，這指標從2023年2月以來降速持續擴大後的首次收窄。

值得注意的是，2024年前兩個月，全國房地産開發投資同比下降了9%，降幅比上年全年收窄了0.6%，這指標從去年2月以來降速持續擴大後的首次收窄。意味著去年開發投資萎縮的狀態有所遏制，是供給端企穩的積極信號。

二是一二線地王重新歸來。

自2024年以來，全國多城核心區域的土拍市場火爆，北京、上海、杭州、合肥等地也先後拍出了高溢價地塊。毫無疑問，房企投資更加聚焦核心區域、優質板塊，土拍分化行情進一步加劇。

2024年3月27日，蘇州、廈門和甯波同日誕生三個“地王”。蘇州土拍市場，綠城中國最終以每平方米6.5萬元、溢價率18.22%拿地，打破了蘇州乃至整個江蘇省的樓面價紀錄，創造了新的地王。

廈門土拍市場，廈門國貿最終以每平方米6.2萬元拿地，溢價率高達40.79%。甯波灣頭地塊迎來了“史詩級”拍賣，江山萬裏&東投最終以每平方米3.26萬元、溢價率7.3%，創造了甯波的新地王。

成都土拍市場，中鐵建以9.31億元拿下錦江區柳江街林家壩TOD片區地塊，溢價率31.76%。合肥土地拍賣，招商蛇口斥資12.9億元摘得濱科城某地塊，溢價率54.15%，刷新單價“地王”紀錄。

3月26日，北京土拍市場，石家莊創世紀獲得昌平區的一宗地總價30.935億元，溢價率15%。3月27日，甯波江北區一宗宅地經過31輪競價，由江山萬裏與甯波東投聯合體競得，總價22.05億元，樓面價32613元/平方米。

3月29日，杭州第二場土地拍賣中，杭州西興單元地塊在經過64輪競價後被濱江集團以37.14億元摘得，成交樓面價2.86萬元/平方米，溢價率23.6%。從拿地企業來看，具備資金優勢的央企、國企仍然保持拿地熱情。

三是一線城市新房樓盤熱銷。

4月1日，北京住建委數據顯示，2024年3月北京商品房住宅共網簽成交17837套，其中新房網簽成交3557套，網簽成交量環比大漲128.01%。二手房網簽成交14280套，二手房網簽成交量環比大漲125.52%。

佑威房地産研究中心數據顯示，3月，上海新房成交75.88萬方，環比上月增加362.7%。上周（3月25日-3月31日），上海新房成交環比上漲186.9%。上海新房成交翹尾，但是沒想到能反彈這麽多，成交3262套，差不多一周賣出一個月的量。

廣州市住房和城鄉建設局數據顯示，3月廣州(統計時間2月26日~3月24日)新房成交套數僅爲去年3月網簽10235宗的半數。中指數據顯示，3月廣州新建商品住宅成交規模約50萬平方米，環比大幅增長，同比則下降約五成。

深圳市房地産中介協會數據顯示，3月，深圳全市新房共成交2816套，環比增長184.4%，同比下降61.8%，其中新房住宅成交2245套，環比增長176.8%。2月深圳全市一手住宅預售成交811套，環比下跌55%，對比2023年1月的“春節月”（1628套）下跌50%。

四是一線城市二手房銷售火爆。

4月1日，北京住建委數據顯示，3月北京全市二手房網簽量爲14280套，逼近1.5萬套“榮枯線”，比上月上漲125.5%，同比下降35.7%。說明二手房市場有所回暖，但比去年“小陽春”存在一定差距。

上海房地産中心交易數據顯示，3月，上海二手房網簽數量爲20221套，環比有一定增長。2024年3月，上海二手房網簽數量爲20221套，較上月增長169.5%，日均銷量超650套，其中有18天單日銷量超600套，14天單日銷量超700套。

3月30日一天內二手房就成交931套，創下近半年來的單日成交量紀錄。進入3月，上海新房樓市也開啓了沖刺“小陽春”模式。3月份，上海全市合計供應110.46萬方，共8662套新房，達到近5個月以來高位，開發商推盤積極性逐步增強。

廣州市房地産中介協會數據顯示，3月(2月26日至3月25日)廣州市二手住宅網簽量環比增長逾九成，突破9000宗，簽宗數和面積爲9373宗和93.46萬平方米，環比巨幅攀升92.66%和90.63%，原因是春節月期間積壓的購房需求陸續釋放。

統計數據顯示，廣州各行政區網簽面積環比均錄得顯著增長，其中花都區、增城區、黃埔區和白雲區等來穗人員較多的區域升溫比較迅速，環比幅度均超過一倍，擁有較強學區優勢的越秀區環比增長96.06%，海珠區和荔灣區環比增長也都超過70%。

4月1日，深圳市房地産中介協會數據顯示，2024年3月深圳全市二手房錄得5196套，環比增長116.6%，同比增長5.1%，已升破5000套行業榮枯線標准。2024年1季度深圳二手房成交11742套，較2023年1季度的10313套增長13.9%，3月市場活躍度明顯提升。

截至2024年4月1日，根據深圳市房地産信息平台公開在售二手房數量統計，全市有效在售二手房源58122套，對比3月1日統計的53753套在售房源增加4369套，環比增長8.1%。春節假期複工後，市場二手房在售量呈現持續增長態勢。

五是一季度房企拿地金額增長。

克爾瑞數據顯示，2024年1-3月TOP100企業拿地總額2217億元，同比增長14.9%。一季度僅有三成銷售百強有拿地，投資高度集中，且整體投資格局並未發生轉變，依舊是以過去三年拿地較多的央國企爲主。

已拿地的百強房企中有超過七成一季度新增貨值與全口徑銷售規模相匹配，甚至部分去國企一季度拿地貨值遠高于期一季度全口徑銷售，如象嶼等，也從側面說明了企業投資選擇依舊以核心城市核心地塊爲主。

中指數據顯示，2024年一季度（截至3月26日）全國300城住宅用地推出4030萬平方米，同比下降30.6%。住宅用地成交3511萬平方米，同比下降10.6%，降幅收窄10.2%。土拍規則整體延續寬松態勢，部分城市繼續放松土拍條件。

土地出讓金2180億元，同比增長10.4%，住宅用地成交樓面均價同比上漲23.5%，溢價率提升至5.6%。由于2024年以來一、二線城市多宗土地拍賣，尤其是一線城市優質地塊拍地節奏加快，帶動300城出讓金及樓面均價結構性上升。

六房地産政策寬松加碼。

2024年1月26日，房地産調控真正迎來了轉折點。住建部部門的城市房地産融資協調機制部署會，要求要堅持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地産調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地産政策。

2024年2月6日，北京出台新政，通州區取消“雙限購”政策。2024年2月7日，深圳松綁限購，落戶即可購房，此前需要連續繳納社保或所得稅3年。非深戶籍購房，社保或者所得稅繳納年限也從原本的5年降至了3年。

廣州、上海及蘇州出台樓市政策之後，北京、深圳逐步調整限購政策的預期越來越強。1月27日，廣州放開120平方米以上的戶型限購。2024年1月30日，上海優化住房限購政策，支持非上海市戶籍單身人士購房。

1月30日，蘇州購買新房、二手房不做購房資格審核，新房限售政策仍爲兩年。在上海放寬限購政策之際，蘇州也出台相關政策，且實施力度更大，全面取消限購，不再對購房資格進行審查，購房不再限面積及套數，但新房限售政策仍爲兩年。

3月22日國常會說要進一步優化房地産政策，加大高品質住房供給。這句話的含義非常清晰，即接下來各地會繼續優化房地産政策，意味著二季度各地將再次迎來房地産政策放松潮，穩樓市對于穩定宏觀經濟至關重要。

2024年3月26日，深圳市規劃和自然資源局發布了關于停止執行《關于按照國家政策執行住宅戶型比例要求的通知》，深規土 [2010] 668號文《關于按照國家政策執行住宅戶型比例要求的通知》已廢止。

意味著“9070”政策將退出曆史舞台。“9070”政策源于2006年住建部發布的“關于落實新建住房結構比例要求的若幹意見”。商品住房總面積中，套型建築面積90m²以下住房面積所占比重，必須達到70%以上，深圳當年6月20日出台相關細則。

2024年3月27日，北京“離異3年內不得京內購房”的限購政策文件被廢止。北京離婚後購房不再受離婚年限限制，並已從今日開始執行。離婚限購的政策，是過去幾年管控“借離婚騙取購房資格防止投機炒房”的一項政策，

北京關于離異限購的政策是在2021年發布。2021年8月4日，北京住建委政策規定，北京夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購買商品住房。

短期內，盡管中國房地産市場呈現見底迹象，釋放企穩信號，卻依然無法掩蓋房地産市場總體處于探底、築底、深度調整中的趨勢。首當其沖的是一季度房企銷售額腰斬、房企債務違約蔓延、一季度房價下跌、土地成交下降。

一是一季度房企銷售額腰斬。4月1日，克而瑞數據顯示，百強房企2024年1-3月實現銷售操盤金額7792.4億元，同比降幅爲47.5%。3月百強房企實現銷售操盤金額3583.2億元，環比提升92.8%，同比降低45.8%。

4月1日，中指數據顯示，百強房企2024年1-3月銷售總額爲8978.3億元，同比下降49%，降幅較2月收窄2.6%。3月百強房企單月銷售額3583.2億元，環比增長117.3%，環比增長明顯、同比降幅收窄。

4月1日，億翰數據顯示，百強房企2024年1月-3月全口徑累計銷售金額爲8465億元，同比下降49%，銷售面積4865萬平，同比下降51%。3月百強房企銷售額3921億元，同比下降47%（2月下降62%），環比上漲97.2%（2月下降22.2%）。

3月銷售面積2151萬平方米，單月同比-50%（2月爲-60%），環比+69.5%（2月爲-12.2%）。2024年一季度銷售整體仍處築底階段，房地産市場繼續承壓，市場預期支撐不足，僅核心一二線城市在政策利好下出現點狀複蘇。

二是房企債務違約蔓延。2024年1月21日，遠洋集團違約。2023年8月，遠洋中國的境外間接控股股東遠洋集團美元債違約，隨後“18遠洋01”展期。

2023年11月-2024年1月期間，遠洋中國的境外間接控股股東遠洋集團公司多支公司債券與資産支持證券達成展期，共涉及金額182.66億元。發行的定向工具“21遠洋控股PPN001”于1月21日未能按期兌付到期本息。

2024年2月17日，佳源國際違約。未償還2.3億美元及相關利息，或面臨嚴重財務壓力據格隆彙報道，佳源國際控股公司發布公告稱，公司尚未支付2024年2月到期的11%優先票據剩余本金2.3億美元及相關利息。根據票據條款，應在2024年2月17日到期並償付，但公司未能按時支付。

2024年2月26日，禹洲集團違約，公告YUZHOU 8.5 02/26/24觸發違約事件。根據票據的條款，該票據的所有未償本金以及當前計息期的應計未付利息于2月26日到期應付。公司已與現有票據的特設持有人小組簽訂重組支持協議，以支持公司離岸債務的擬議重組實施。因此，公司預計不會在到期日支付應付款項。

2024年2月27日，寶龍債務違約。上海寶龍實業發展(集團)有限公司（以下簡稱“寶龍實業”）公告稱，“20寶龍MTN001”應償付本金3500萬元以及對應利息，公司未能按期足額償付上述本息。

2024年2月28日，碧桂園公告稱，公司獲悉Ever Credit Limited于2024年2月27日向香港高等法院提出對本公司的清盤呈請，涉及約16億港元的未支付定期貸款及應計利息。碧桂園表示，公司將極力反對呈請。

2023年10月18日，碧桂園1540萬美元票息違約，正式宣布爆雷。目前碧桂園存續美元債16只，存續規模94.43億美元，存續境內債兩只，規模52.76億元。此外，碧桂園地産集團有限公司還存續境內債14只，存續規模143.97億元。

2024年3月11日，華南城美元債違約。華南城發布補充公告，更新了有關2024年4月票據及2024年10月票據的最新情況。該票據的強制贖回款項和利息支付分別在2024年2月9日和2024年2月12日到期，涉及金額分別爲1167.19萬美元和1299.78萬美元。

由于銷售不及預期和現金流緊張，預期將不會就2024年4月票據于2024年2月12日到期的一筆利息進行支付，倘未能于2024年3月13日前支付該利息，將導致2024年4月票據發生違約事件。

同時，還預期不會就2024年10月票據于2024年2月9日到期的強制贖回款項進行支付，將導致2024年10月票據發生違約事件。由于強制贖回款項未能如期支付，截至2024年2月29日，公司借款總額中本金總額253.29億港元已違約或交叉違約。

2024年3月20日，金輝控股違約，一筆于2024年3月20日到期的3億美元票據未能按期償還。根據票據的條款，這筆利率爲7.8%的優先票據的所有未償還本金及其任何應計及未付利息將于到期日2024年3月20日到期並須予支付。

截至公告日期，金輝控股尚未支付未償還本金總額爲3億美元。自2023年開始，由于市場的深度調整，本集團銷售額承壓明顯。爲確保項目有序交付及按時兌付債務，本集團已采取多項應對措施，包括但不限于加快物業銷售、回款及精簡生産成本。

截至2024年1月，已有遠洋集團、龍光集團、碧桂園、中國奧園、中梁控股、正榮地産等房企披露了境內外債務重組的新進展，部分房企境外債在曆經艱難談判後最終獲批，例如中國奧園。還有部分房企則披露了債務重組的方案，例如龍光集團等。

華夏幸福存在二次違約風險，根據華夏幸福的公告，截至2023年11月底，其已累計完成重組債務1875.65億元，仍有240億元的違約債務未完成重組。在已完成重組的債務中，華夏幸福已完成兩批現金兌付，第三批兌付資金預計合計爲44.5億元。

三是一季度房價下跌。諸葛數據顯示，2024年3月100個重點城市二手住宅市場均價爲14756元/平方米，環比下跌0.88%，環比跌幅較上月擴大0.43%，同比下跌5.5%，同比跌幅較上月擴大0.75%。3月，均價總體仍處于繼續下行階段。

2024年3月一線城市市場均價爲56929元/平方米，環比下降1.09%，同比跌幅擴大至2.74%。二線城市市場均價爲17713元/平方米，環比下跌1.11%，同比下跌6.84%。三四線城市市場均價爲9332元/平方米，同環比分別下跌4.71%、0.44%。

中指數據顯示，2024年3月百城新建住宅平均價格16311元/平方米，環比上漲0.27%，漲幅擴大0.13%，同比上漲0.82%。二手住宅平均價格15088元/平方米，環比下跌0.56%，跌幅擴大0.19%，連續23個月環比下跌，同比跌幅4.80%。

中指數據顯示，2024年一季度百城新建住宅平均價格累計上漲0.56%，較2023年四季度擴大0.34%。一線及二線城市新建住宅價格分別上漲1.05%和0.49%，漲幅分別擴大0.67%、0.25%，三四線城市由跌轉漲，漲幅爲0.04%。

2024年一季度百城二手住宅平均價格累計下跌1.48%，較2023年四季度收窄0.07%。一線城市二手住宅價格累計下跌1.35%，二線城市價格累計下跌1.46%，跌幅收窄0.12%，三四線價格累計下跌1.55%，跌幅較2023年四季度收窄0.06%。

四是土地成交下降。克爾瑞數據顯示，2024年一季度全國300城經營性土地成交建築面積1.44億平方米，同比來看，受2023年預供地延遲入市低基數的影響，同比上漲7%，環比下降79%。其中一線樓板價同比大漲65%，二線同比下降25%。

一季度，全國300城經營性土地成交樓板價爲2364元/平方米，同比微降1%，環比下降了15%。一線城市京、滬、廣、深四城均有宅地成交，其中京、滬均有多宗優質地塊封頂成交，使得一線城市樓板價增至25357元/平方米，同比大漲65%。

二線城市雖然蘇、杭、長沙、西安等城市集中土拍，但由于優質地塊比重相對較低，二線城市平均樓板價也由此降至3882元/平方米，同比下降25%，三四線城市由于一季度熱點城市土拍較少，成交樓板價同比下滑，降至1386元/平方米。