在商品房爛尾的情況下，購房人往往通過向法院起訴請求解除商品房買賣合同、按揭貸款合同以及訴請由開發商償還房貸的方式維護自己的權益。針對這一問題在司法實踐中存在不同的裁判觀點，北京中恒信律師事務所勞金晶律師結合法律法規及審判實踐，整理淺析了爛尾樓風險承擔的裁判規則，供大家參考。

一、爛尾樓風險承擔的裁判規則

一是，購買商品房屬于商品房擔保貸款合同的合同目的，由于房地産公司違約不能交房導致各方合同解除，當合同被解除後合同目的將無法實現，業主有權解除商品房擔保合同。

二是，商品房買賣合同因投資公司的原因被撤銷，個人按揭貸款合同也應當依法解除，購房人主張免除其按揭貸款返還責任的，人民法院予以支持。

三是，商品房貸款合同被解除後，商品房出賣人應將其收到的購房貸款本息返還銀行，沒有必要由商品房出賣人將銀行支付的貸款先歸還給購房人，再由購房人歸還給銀行。

四是，因房産公司樓房爛尾致使買賣合同被解除，房産公司應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還銀行和購房人，即返還購房貸款的責任人系房産公司。

五是，《商品房買賣合同糾紛解釋》第21條第2款規定的本意在于充分發揮訴訟資源解決糾紛。在房産公司無法按時交房的情況下，購房人依據此條主張免除購房人還款義務的，人民法院不予支持。

二、爛尾樓的風險不應全由購房者承擔

最高法院判決明確：爛尾樓風險不應當全由購房者承擔，因爲開發商爛尾導致房屋無法交付，致使預售合同、借款合同、抵押合同解除的，應由開發商將收取的購房貸款本金及利息返還擔保權人（貸款銀行）和買受人（購房者），而買受人不負有返還義務。

三、購房人如何規避爛尾樓風險？

首先，在房産施工緩慢或者停工的情況下，如果購房人進行短期等待即可收房，那麽繼續等待是一個不錯的選擇。

其次，一旦房地産公司幾無交房的可能，此時通過法律手段維護購房人的利益、幫助購房人規避爛尾樓風險至關重要。

關于購房人規避爛尾樓風險，主要有以下兩種方式：第一，購房人依據《商品房買賣合同糾紛解釋》第20條的規定訴請解除房屋買賣合同以及房屋貸款合同。第二，購房人依據《中華人民共和國民法典》第533條關于情勢變更的規定訴請變更或者解除合同。