鄭州住房公積金開始辦理“商轉公貸款”業務

大象新聞記者夏凊

近年來，部分使用商業銀行個人住房貸款（簡稱“商業貸款”）購買自住住房的繳存職工，通過不同渠道多次反映，希望在符合住房公積金個人住房貸款（簡稱“公積金貸款”）條件時，將商業貸款轉爲公積金貸款（簡稱“商轉公貸款”）。根據鄭州住房公積金目前的資金運行情況，已經初步具備了開展“商轉公貸款”業務的條件。爲了滿足繳存職工的住房公積金使用需求，緩解購房職工的還款壓力，鄭州住房公積金管理中心在鄭州市不動産登記部門的大力支持下，通過優化業務流程，于今天印發通知（鄭公積金〔2024〕15號），決定開通“商轉公貸款”業務，自2024年5月6日起開始辦理。

什麽是商轉公貸款

商轉公貸款是指符合住房公積金個人住房貸款（簡稱“公積金貸款”）條件的繳存職工，將已經辦理且尚未結清的商業貸款轉爲公積金貸款。

哪些繳存職工可申請商轉公貸款

根據《通知》規定，商轉公貸款的申請對象爲已經使用商業貸款在鄭州行政區域內購買自住住房的本地和異地住房公積金繳存職工，包括靈活就業繳存職工。

商轉公貸款的申請條件有哪些

根據《通知》規定，申請辦理商轉公貸款應當同時滿足以下條件：

1.商業貸款所購房屋已經取得《房屋所有權證》或《不動産權證書》，除向商業貸款銀行設定抵押外，未設定其他抵押權、居住權登記事項，不存在司法查封、凍結等權利限制；

2.商業貸款尚未結清，且無尚未處理的逾期，商業貸款銀行同意提前結清商業貸款；

3.《房屋所有權證》或《不動産權證書》記載的所有權人或共有權人符合公積金貸款申請條件；

4.具有在規定時間內結清商業貸款的能力。

商轉公貸款的轉換方式

爲了充分支持繳存職工辦理商轉貸款業務，《通知》明確了“先還再貸”和“公積金直還”兩種商轉公貸款辦理方式，職工可以根據實際情況使用其中的一種方式：

1.先還再貸方式。借款申請人提出申請，在公積金貸款通過審批後，自籌資金結清原商業貸款，注銷房屋原抵押登記；公積金中心在取得房屋抵押權後，將公積金貸款資金轉入借款申請人個人銀行賬戶。該方式需要申請人先自籌資金結清原商業貸款，具有流程簡單，辦理方便，轉換周期短的特點，所有商業貸款均可使用該方式轉換。

2.公積金直還方式。借款申請人持商業貸款銀行出具的《同意辦理順位抵押函》申請辦理商轉公貸款，公積金中心取得房屋順位抵押權後，將公積金貸款資金轉入商業貸款銀行指定賬戶，用于結清原商業貸款，結清商業貸款所需資金與公積金貸款的差額，由借款申請人在結算前另行支付。該方式不需要申請人先自籌資金結清原商業貸款，但需要原貸款銀行配合，具有結算要求嚴格、業務流程相對複雜的特點，僅適用于與公積金中心簽訂商轉公業務合作協議的銀行發放的商業貸款。

兩種方式的辦理要求：根據公積金貸款和不動産登記的有關業務規定，使用先還再貸方式的，借款申請人須在公積金貸款通過審批後15個工作日內，自籌資金結清原商業貸款；使用公積金直還方式的，原商業貸款須爲商轉公貸款簽約銀行發放的貸款，借款申請人應預先籌集商業貸款剩余本息與公積金貸款的差額資金，在公積金貸款發放後3個工作日內，配合銀行結清原商業貸款。

申請商轉公貸款需要准備的材料

根據《通知》規定，申請商轉公貸款應准備如下材料：

1.借款申請人及配偶的身份和婚姻信息證明；

2.原購房合同、《契稅完稅憑證》及《房屋所有權證》或《不動産權證書》；

3.商業貸款《借款合同》及貸款余額證明；

4.借款申請人歸還公積金貸款的本人銀行卡；

5.商業貸款發放銀行出具的《同意辦理順位抵押函》和《同意提前結清商業貸款函》；

6.商業貸款結清證明及《不動産登記資料查詢結果證明》。

上述申請材料主要用于了解借款人、商業貸款、房屋狀態和房屋性質等是否符合商轉公貸款申請條件。其中，前四項申請材料驗原件留複印件（2份）；使用先還再貸方式的，在注銷房屋原抵押登記後，借款申請人向公積金中心提供第（六）項申請材料；使用公積金直還方式的，借款申請人在辦理公積金貸款手續時，向公積金中心提供第（五）項申請材料，以便啓動後續環節業務。

商轉公貸款額度、期限和利率等事項如何確定

根據《通知》規定，商轉公貸款金額、年限、利率和其他有關事項按照下列要求審核：

1.貸款金額應不超過按照公積金貸款政策認定的貸款金額，且不超過原商業貸款本金余額。

夫妻雙方均符合連續正常繳存6個月以上的公積金貸款申請條件，且爲首次使用公積金貸款購買家庭首套房的，最高公積金貸款金額爲100萬元，其他情況的，最高公積金貸款金額爲80萬元，符合多子女家庭公積金貸款政策，能提供有關認證材料的，最高公積金貸款金額爲120萬元。家庭有兩套住房的，不按購房時間排序認定家庭首套或第二套住房，辦理商轉公貸款時，均按照家庭第二套房公積金貸款政策認定貸款金額。爲防止商業貸款延遲結清，導致資金結余，使用公積金直還方式的，公積金貸款金額至少應低于商業貸款余額1萬元。

舉例：如果商業貸款本金余額爲100萬元，根據公積金政策最高可辦理100萬元公積金貸款，那麽辦理商轉公貸款時，使用先還再貸方式的，最高可辦理100萬元公積金貸款；使用公積金直還方式的，最高可辦理99萬元公積金貸款。如果商業貸款本金余額爲101萬元，則兩種方式均可辦理100萬元的公積金貸款。

2.貸款期限、利率、還款方法和還款能力等事項根據商業貸款所購住房性質，對照新建商品房和存量商品房公積金貸款政策審批，具體規定可查詢之前公積金中心發布的有關通知。

辦理商轉公貸款的辦事大廳有哪些

目前，共有20個辦事大廳可辦理商轉公貸款業務。具體可根據房屋所在行政區域，到市區或市（縣）區政務服務中心的住房公積金分廳申請商轉公貸款。其中，市區內有9個辦事大廳，借款申請人可根據商業貸款發放銀行，對照公積金貸款受托銀行在市區政務服務中心入駐情況（見附件），選擇對應政務服務中心辦理商轉公貸款業務。商業貸款銀行不是公積金貸款受托銀行時，可以選擇在任何一個政務服務中心辦理。鐵路和省電力系統的繳存職工到對應管理部辦事大廳申請商轉公貸款。

辦理商轉公貸款如何提供還款賬戶

爲方便商轉公貸款業務辦理，借款申請人應當提供公積金貸款受托銀行系統的本人一類銀行卡，作爲還款賬戶或收款賬戶。其中，商業貸款爲簽約銀行發放的，應當提供同系統銀行本人一類卡，同系統銀行中沒有公積金貸款受托銀行時，可提供其他公積金貸款受托銀行的本人一類銀行卡。

什麽時候結清商業貸款

申請商轉公貸款前，借款申請人應謀劃結清商業貸款的資金來源。使用先還再貸方式的，簽訂公積金貸款合同後，即可到原商業貸款銀行辦理貸款結清和解除房屋抵押業務；使用公積金直還方式的，公積金貸款發放後，可根據公積金中心或商業貸款銀行的通知，前往指定地點辦理貸款結清業務，公積金貸款可通過“鄭好辦”查詢辦理進度。

注意事項：辦理公積金貸款審批手續前，自行結清商業貸款的，不能再辦理商轉公貸款業務。

商轉公貸款業務簽約銀行有哪些

爲了方便繳存職工使用公積金直還方式申請辦理商業轉公貸款，經公積金中心與商業銀行充分溝通，截至《通知》發布時，已經有21家銀行與公積金中心簽訂了《商轉公貸款業務合作協議》，凡簽約銀行發放的商業貸款均可使用公積金直還方式辦理商轉公貸款，公積金中心歡迎更多商業銀行簽訂《商轉公貸款業務合作協議》，會通過官方網站和微信公衆號及時公布和更新簽約銀行名單。

辦理商轉公貸款爲何要求取得《房屋所有權證》或《不動産權證書》

根據房屋抵押登記有關規定，個人住房貸款應以所購住房設定抵押，未取得《房屋所有權證》或《不動産權證書》的房屋不能設定抵押權，公積金貸款不能獲得抵押擔保，因此要求辦理商轉公貸款的,必須取得《房屋所有權證》或《不動産權證書》。

辦理商轉公貸款時對變更借款人的要求

辦理商轉公貸款時，原則上公積金貸款的借款人可調整爲原商業貸款借款人的配偶，但配偶須爲《房屋所有權證》或《不動産權證書》上載明的共有權人，且爲商業貸款原房屋抵押人之一，以保證辦理公積金貸款時，能辦理房屋抵押。

中途終止商轉公貸款辦理的情況

因借款申請人未按時結清原商業貸款，導致中途終止商轉公貸款辦理的，原則上1年內不得再次辦理商轉公貸款，但借款使用期限小于3個月（含）的貸款記錄不記入家庭公積金貸款次數。

商業貸款暫不能轉爲組合貸款

根據商業貸款、公積金貸款及不動産抵押登記等業務的管理規定，基于各自風險防控要求的矛盾，暫不能將商業貸款轉爲組合貸款。

組合貸款不能辦理商轉公貸款

組合貸款中已包含公積金貸款，受家庭已有在還公積金貸款的限制，不能再將組合貸款中的商業貸款轉爲公積金貸款。

商轉公貸款業務暫不能在網上辦理

根據目前商轉公貸款相關業務的辦理模式，在現有數據共享條件下，商轉公貸款業務暫不能實行全程網上辦理。