在2023年的中國房地産市場中，很多人忽視了一個關鍵因素，這並非我們常聽的房改或是保障性住房問題。

實際上，住房和城鄉建設部部長最近強調了“構建房地産發展新模式”的重要性。

雖說提出容易，實施卻極具挑戰，因爲新模式意味著徹底的改變。這就需要回答兩個問題：一是這個新模式具體是什麽；二是它是否能對房價産生影響。

考慮到時間因素，今年內實現這一目標已不太可能，2024年將成爲關鍵。

01 / 這三項主要措施是房地産發展新模式的核心

初聽新模式可能感覺很複雜，難以理解，但實際上並非如此。

我的理解非常直白，主要是減弱商品房的金融屬性，防止房價再次劇增。因此在這三項主要工程中，並未特別強調商品房。

具體包括以下三個方面：

一、爲了解決城市人口密度高、基礎設施不足等問題，住建部推行了“平急兩用”的策略。

以人口爲例，從2010年到2020年的十年間，中國有23個城市的人口增長超過一百萬，其中深圳增長713萬、廣州增長597萬、西安增長448萬。

這種人口的迅速增加，涉及到的不僅是住房，還有交通、醫療、教育等多個方面的需求。顯然，很多城市的基礎設施建設速度未能跟上，“平急兩用”建設正是爲了解決這些問題。

二、城中村改造不僅旨在更新城市面貌，解決居住安全問題，還是控制房價上漲的有效手段。

嚴格說來，我認爲城中村改造和舊改是兩個不同的概念，主要區別不在于土地性質或居住條件，而是對房價的影響。

舊改通常指的是老式樓房的翻新，無論改造前後，業主們自住爲主。

而城中村的一個顯著特點是出租用途，因此改造後將顯著提升租客的居住條件。

數據顯示，當前我國租賃市場規模接近3萬億，預計到2023年將達到4.2萬億元。

重要的是，未來租房人數的增加將促進更多的消費，間接抑制房價上漲。邏輯很簡單：租房的人增多了，買房的人自然就減少，房屋流通性下降，房價自然難以大幅上漲。

第三、保障性住房的推廣直接影響了商品房市場，雖不能立即拉低房價，但肯定會産生長遠影響。

具體細節在此不再贅述，之前已多次提及。

簡單來說，如果我們將購房人群比作一個蛋糕，總量固定，而現在猶豫不決的購房者在增多，如果再有一部分人選擇進入保障性住房市場，那麽購房人數自然會減少。

這將直接影響到房地産的成交周期和成交量，從而長期影響房價。

否則近期上海的某個樓盤不會大費周章地幫業主賣舊房，問題就出在買房人數太少，他們已經承受不住壓力。

02 / 不僅無法刺激房價上漲，反而會加以限制

實際上，與限購、限售、利率這些傳統房地産政策相比，可以看出這些政策都是直接針對房價的，而新的三大工程並非如此。

雖然幾乎沒有提及房價，但其實背後依然存在著密切的關系。

至少我認爲，這些措施將在一定程度上抑制房價的上漲，原因已在文章中解釋。

總之：不誇張地說，這正是住建部對未來中國房地産市場走向做出的明確指示，如果非要預測一個時間，我認爲至少是未來10年。

顯然，與過去房價的漲幅相比，確實感覺到了一種大勢已去的氣氛，我們確實需要做好准備。

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