今年1月份,我寫過一篇很火爆的文章《破“3”!南京房價,倒回2017年了!》,由于一些原因,被迫刪掉了。
在那篇文章中,我詳細介紹了南京2023年的樓市情況。
新房量價齊跌。全年新房成交量44404套(不含高淳、溧水),同比2022年下滑19.7%,也是自2013年以來成交新低;成交總面積536.1萬㎡,同比也下滑23.2%,成交總金額(GMV)1718.1億元,同比則下滑28.7%。均價32049元/㎡,同比下滑7.1%。
二手房量漲價跌。二手房成交量99353套(含高淳、溧水),其中主城9區成交量93300套,同比上漲30.3%。均價跌至29978元/平方米,同比下跌5.6%,再次回歸3萬大關以內。以這個點做一個平行于橫坐標的水平線,可以看到,價格已經回到了2017年年中的水平。
來源:我愛我家南京研究院進入2024年,這種形勢沒有絲毫改善。
近日,我愛我家南京研究院披露了南京一季度樓市情況。其中新房的成交量,堪稱冷若冰霜。
數據顯示,2024年一季度,南京新房住宅成交量3961套(不含高淳、溧水),環比下滑60%;成交總面積48.5萬㎡,環比也減少59.2%,成交總金額(GMV)143.24億元,環比下跌59.5%。新房成交均價29512元/㎡,環比小幅下滑0.6%,同比則跌了9.5%。
新房均價正式破“3”。
2023-2024年南京新建商品住宅成交量價情況
來源:我愛我家南京研究院去年南京的樓市已經很冷了,誰承想,今年一季度三個月的成交量居然抵不過去年一個月的成交量。
二手房方面,相比于新房好得多,但同比去年,也是在跌。
數據顯示,一季度二手房成交量21156套(含高淳、溧水),相比于去年一季度,下跌了23%。
二手房整體成交均價26245元/㎡,環比則下滑4.9%,房價回落至2.7萬大關以內,且逐月走低,市場以價換量情況加劇。
02 | 新房與二手房價格卷瘋了這些成交量,還是在如今南京新房與二手房價格瘋狂內卷中,出現的。
新房方面,南京的新房已經在打價格戰。
3月份,南部新城雲錦四季祭出77折賣房優惠、雨核73折、軟件谷77折、江核76折、五橋6折、江甯東山77折。
3月份每日經濟新聞更是爆料,南京棲霞區某樓盤推出了“倒貼10萬賣房”活動。
該活動內容爲:
從元宵節到3月18日舉行團購返現活動,房價在原有9.5折的基礎上,只要簽約後銀行放款,就能得到公司的返現補貼。
該樓盤在售的94平方米房源,折扣後的房價在2.7萬元/平方米左右,總價爲253.8萬元,最低首付2成,爲50.76萬元。
如果選擇1-4樓、11/14/18樓或者頂樓的房源,可以得到9.5折優惠,而且可以獲得返現補貼。一套三房的精裝修房源,在折扣和補貼完之後,總價不到200萬元,每平方米均價大約降低7000元。
該項目的返現補貼最高可達到60萬元,而房源的首付款約50萬元,相當于買房倒送10萬元,這被市場戲稱爲“開發商倒貼賣房”。
二手房方面,業主們瘋狂內卷,基本都在降價賣房。
從上面的數據可以看到,無論是2023年,還是2024年一季度,南京的二手房成交量都遠好于新房,尤其是2023年,成交量同比還是增長的。
其實不光南京,大多數中心城市以及全國都一樣。
原因無外乎兩點:
第一,二手房和現房,比期房安全。
在當下房企不斷出清的背景下,買新房像買盲盒,不確定性太大。而二手房則是一手交錢一手交貨。
第二,二手房價格由業主決定更加市場化,新房需要備案,受限跌令約束,自由降價的二手房,正在瘋狂內卷,瘋狂吸引新房的客源。
諸葛找房數據研究中心披露,目前南京的挂牌二手房調價房源中,約95%在降價出讓。
價格降幅在上面南京二手房成交量圖中,可以直觀看出。去年年末,南京房價跌破了3萬元,如今已經跌破了2.7萬元。
諸葛找房追蹤的重點14城(北京、深圳、上海、蘇州、杭州、南京、成都、佛山、東莞、青島、廈門、無錫、鄭州、大連)二手房整體情況,大體都是如此。挂牌二手房調價房源中,近90%在降價。
03 | 南京房價爲何一直調整其實,現在沒有房價不下跌的城市。
從大範圍來看,南京其實可以視作中國樓市的縮影。在大周期力量之下,無論怎麽托底,也托不起來。
2022年,南京是救市最猛的城市,發布了十多次救市措施,全國之最。去年也發布了很多救市措施,但始終無法改變趨勢。
根由在于房價嚴重透支了城市本身的潛力和民衆的購買力。
在上一輪牛市中,南京房價開啓了跳躍式增長,與廈門、蘇州、合肥一起並稱爲樓市四小龍。
到如今,這些城市都在瘋狂擠泡沫。
南京下跌,還有自身的一些特定因素,比如人口競爭力偏弱。
相比于南京,杭州其實炒作程度更甚,成都、西安的炒作程度也不比南京弱,但在強二線城市中,南京市場的房價跌幅比它們都大,只比武漢好一些。
武漢是因爲庫存太大,位居全國第二。
南京則有人口增量不夠顯著、産業中規中矩的原因。
在中心城市瘋狂增長的年代裏,深圳、廣州都是每年都是五六十萬人口增量,成都、杭州、西安、武漢等城市都是三四十萬的人口增量。
而南京,過去十年,沒有哪一年的增量超過20萬。過去十年增量最好的年份是2014年,增加了19.21萬,大多數年份增量都只有幾萬人。
數據:南京市統計局所謂沒有對比,就沒有傷害。在全國人口增量創新低的2021年,南京常住人口增加了10.34萬人,增量位居內地第11位。
在2022年全國人口見頂減少85萬的背景下,南京增加了6.77萬人,增量位居第14位。
在全國人口降速加快的2023年,南京人口增加了,增量位居第13位。
數據:各城市統計局排名沒有很壞,當然更沒有很好。
如此中規中矩的人口增量,和有強省會戰略支撐的成都、武漢、長沙、鄭州、西安、合肥沒法比。
另一方面,産業競爭力中規中矩。
南京的千億産業數量不錯,有6個千億産業。6個千億産業總營收達到了10337.8億元。高于成都、鄭州、杭州。
數據:南京2023年統計年鑒然而,雖然有6個千億産業,卻沒有特別能打的産業、特別冒尖的産業。沒有一個産業的産值突破3000億元。
從産業實力來說,南京的當家産業是計算機、通信和其他電子設備制造業,2022年該産業營業收入2318.6億元,位居南京第一。
然而,就是這個位居第一的當家産業,其他城市比起來,不值一提。由于大多數城市只公布了2021年數據,所以統一用2021年數據對比。
數據:各城市統計局在這一産業上的霸主,是深圳。2021年深圳的計算機、通信和其他電子設備制造業産值24361億元,位居全國第一。其次是蘇州(12096億元),東莞第三(11037億元)。
南京的IT産業僅排名第16位。
此外南京另一個千億産業汽車制造業,相比于其他汽車大城,也是不值一提。
同樣以2021年數據來看,南京位居第15位。
數據:各城市統計局汽車制造業的霸主是上海,2021年的總産值爲7553億元。
當然,當下所有城市調整的原因,其實都是相同的。就是在上一輪牛市中,不計後果地上漲,最終導致:
一方面,本號在文章中多次強調過,對于房價遠超城市平均購買力,掏空了6個錢包,導致需求斷檔,找不到接盤俠。
另一方面,超前透支城市經濟、産業實力,也即當下各城市本身的産業、經濟支撐不起它們當下的房價。
再疊加人口形勢扭轉,人口通縮加快,新生兒數量一年不如一年以及大多數城市的房子供大于求。
所以,各城市房價回調是必然選項。
區別只在于,下調速度快和慢。經濟、産業、工業實力強,下調慢一些,其余下調快一些。
下跌是好事還有不少是窮人真的買不起。
比蘇州杭州工資低,房價又比人家高[呲牙笑]
吃水不忘挖井人!不管跌多少,不要忘記是是誰把房價炒起來的!燃氣跑的快不是沒有原因的!
二手均價同比下跌5.6%?貝殼顯示20%多是制造恐慌咯?
我們農民,可以把城裏的房子租出去,開車回鄉下種地,空了跑網約車賺錢,收的房租湊夠了去更大的一線城市買房,空了繼續回鄉下種地,閑了在一線城市跑網約車賺錢,生活真是越來越有滋味了。
死了都要炒
不用看會跌出10年前……
西安新房還在頑強掙紮,甯願給中介10萬,也不便宜賣房
房子作爲商品投資屬性的時代該結束了、時代在變、環境在變。季節不饒人、歲月不饒人。起碼房地産的發展到頂了、人口規模也到頂了、房價應該回歸理性、
好的地段非學區房的,兩萬差不多
200萬還便宜啊
老百姓收入跟不上,還得跌!
上次刪掉自己沒點逼數的
小編不要當美西方的幫凶!
資産縮水
房産要回到2000年時的價才算正常!
利好百姓,怎麽就成了壞事
2016年就已經到山頂?南京這麽另類?
想表達什麽!
還要下跌,人越來越少,房子還在造越來越多,2.7萬一平米有多少人能承擔,不還月供嘛,經濟不好失業了就斷供啊!
然,還是買不起[笑著哭]
應把每平方米漲到270萬才合理。
2.7萬? 呵呵呵呵 有多少人能月入2.7萬 就是有 不吃不喝100個月買套房? [呲牙笑]
都把房子抛了炒黃金去啦,去年底到現在大漲百分之四十[微笑]