最近寫了很多社會現象和産業分析，然而有人在後台留言——這跟樓市有什麽關系？還有人說不聊房，說明樓市徹底不行了。。看到這種評論，真的腦瓜嗡嗡響，但凡對樓市有些初級認知的，都知道，樓市的底層邏輯，並不是粗淺的房價漲跌，而是産業、金融、政策、人口、土地的合力。最實際的支撐就是經濟，經濟好起來了，人們才會有錢有意願改善居住環境，房價才有支撐，否則，拿什麽去驅動房價。所以讀懂樓市的前提，一定要客觀科學，而不是主觀意願，情緒化輸出，一頓噼裏啪啦敲鍵盤，用屁股視角決定思考方向，很難在樓市把握住機會。今天的文章，信息密度較高，比較燒腦，大家耐心往下看。大家都知道，一季度的經濟出現了開門紅，進出口、制造業都出現了高速增長，這在某種意義上，給予了經濟複蘇的信心。同樣也在向大衆釋放了一個強烈信號——經過幾年的大震蕩，我國經濟似乎正在掙脫地産束縛，慢慢走向工業爲王的實業路徑。這種經濟模型非常健康，長期來看絕對是一件好事。不過一旦這樣的意識形態成爲主流，那麽高層大概率不會再啓動更強勁的房地産刺激政策，也就是說，北京放開限購以及三四線大規模棚改，這兩選項會被徹底擱置。我看了一眼數據，北京3月份二手房成交了14280套，接近枯榮線，不算太好，也不能說差，過得去，就更沒有了繼續放大政策的動力。畢竟北京是全國行政中心，不希望過多人湧進來，參與集中資源的分配。那麽如果不對一線城市進行強刺激，以帶動二三四線城市的市場預期。那麽也意味著，樓市徹底走進「政策底」，而其他城市也只能各玩各的，憑借自身條件，去應對樓市周期。這對城市運營能力的考驗壓力巨大。像沿海城市，出身較好，又趕上制造業紅利，企業稅收足以打平財政支出，但一些底子較差本身沒有賺錢能力的城市，如果缺乏地産財政收入，今年之後將徹底進入困難模式。昨天我在小號最新推送的《燃氣費暴漲的真相》一文中，訴明了真相，並做出解釋：如果今年，一些城市的地産還不能興起的話，地方絕對會想著法子著補經濟，而著補的方法，一方面就是“換表”，另一部分就是“罰款”。“換表”由居民買賬，“罰款”由企業和個頭戶買賬，都是自我損耗的負面螺旋，如果找不到産業出路，那麽大一批城市將加速收縮，成爲頭部城市的養料。這段時間，很多地方意識到了問題的嚴重性，開始繼續不遺余力地刺激房地産。4月後，福建福州，安徽蕪湖，山東濟甯、青島、煙台，江西南昌、贛州、九江和新余，遼甯沈陽、本溪、丹東、錦州、遼陽，廣東潮州、汕尾等超40座城市階段性取消首套房貸款利率下限。贛州最低可以做到3.55%，廣東中山直接挂鈎3.35%，江蘇四城更激進，取消首套房貸利率下限，最低3.25%。利率脫離政策束縛後，向下的想象力空間徹底打開了，今年很多城市的房貸利率已經曆史性降到企業貸款以下，並無限趨近于2字頭。那麽利率下調會刺激購買行爲，實現成交反彈嗎？如果放在之前的邏輯裏，這是必然結果，但放在預期已經被擊碎重組的今天，可能還要考慮以下兩個維度：首先是，房價泡沫有沒有被消除。拿一線城市舉例，近兩年二手房價格持續回調，尤其老破小，在本身周期性下跌的同時，疊加恐慌性抛離，導致房價深跌。這裏面有一部分原因來自于媒體輿論，從去年開始，大量媒體唱衰一線老破小，導致業主心態崩潰，出現大潰敗，以至于去年一線城市二手房挂牌量激增，創曆史新高。隨後帶動房價一路下跌。2021年一線城市二手房價格創造曆史高點，達到6.22萬/平米，而2024年第一季度，價格已經跌到了4.1萬/平米。房價相比最高點縮水了33%，且基本回到了2018年年底水平。市場有一句老話，沒有賣不出的房子，只有賣不出的價格。的確如此，我問了身邊好幾個資深中介，都在說今年一季度一線城市年輕人在踴躍抄底老破小。我還特地通過豆瓣，加入了一個“買不了吃虧”的北漂買房群，群裏每天特別活躍，群主通過中介在尋找北京性價比最高的老破小。對他們來說，並不尋求房價上漲，而是純粹的居住。買老破小特別實際，價格便宜，周邊配套成熟，買了之後花些錢好好裝修一下，順利紮根。如果以2018年年底一線二手房3.94萬/平米的價格，作爲“錨”，我們可以推算出曆年泡沫值，2021年第一季度最誇張，爲58%，而今年一季度僅爲5%。這麽看，北上廣深的確已經擠出了大量泡沫。其實一線城市老破小抗跌性很強，但也遭遇了曆史性大跌，所以我們在整理市場數據上，也發現，那些抗性不足的城市，二手房早已實現了泡沫的清除。也就是說，全國大多數城市的二手房已經完成了價值回歸，跌出了性價比。那麽問題來了，跌出性價比，就有人願意買房嗎？並不是，這還要考慮第二個維度，「增量和預期」。「增量」，本質上是房子和人口之間的平衡，這個城市到底還有多少人需要房子。如果房子多人口少，房價跌到基本面，也未必有購買力抄底，但如果房價少人口多，房價跌到基本面，就會有購房者蜂擁入市，繼續推升價值。「預期」則是一個人對這個城市發展未來的期望。如果一個城市經濟很好，他的收入高，不僅有自住需求還有投資需求，而一個城市房價有沒有未來，看得也是投資需求，而不是自住需求。所以接下來，今年很多城市會觸底，成交量起步帶動房價，但更多的城市則會進入另一種常態——房價跌了很多，也具有性價比，但這個城市依然會陷入漫漫無期的「有價無市」，就像是衰竭的生命體一樣。而決定著一切的參考數據就是，城市房屋供給結構、房屋擁有率和新增人口基數。最後再回答大家最近經常提到的問題：未來國內房地産還值得投資嗎？其實你大可以把房價看作股價，而城市就是上市企業，企業有大有小，有好又壞，有跌崩了複蘇的，也有流動性衰竭，被人遺忘的。日本東京房價崩潰之後，今年漲勢非常好，在銀行貸款極具保守的情況下，全球買家幫助其重啓價值周期，而去年被西方吹上天的越南，樓市卻一地狼藉，無數開發商暴雷，1200多個爛尾盤，搖搖欲墜。感興趣研究一下這兩個案例，就能找到最真實的答案。