我是滬叔，擁有多年上海房産研究和投資經驗，長期持續關注上海地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注及交流。

以下上海購房答疑內容，來自微信公衆號“滬叔說房”的粉絲精選提問：

提問：滬叔，你好，剛落戶上海，經常出差項目在外地，離地鐵站1.3公裏以內，計劃400--500萬，現租住在徐泾北城，動遷房有哪些優缺點呢？

滬叔：你好，動遷房缺點：品質一般，戶型一般，得房率低一些。動遷房優點：單價低，一手動遷稅費少。徐泾北城這個位置還是不錯的，去虹橋四站地鐵，換乘二號線十號線方便，附近是萬科，招商，遠洋的商品房，受到虹橋輻射，有一定發展潛力。如果目前不考慮動遷房，可以考慮彙金路這邊的次新商品房，商業配套齊全，房齡也比較新，去虹橋同樣17號線直達。

提問：滬叔，你好，買上海經適房，惠南鎮和浦江鎮魯彙哪個地方好？上海買房在哪裏合適？

滬叔：你好，買房首先要關注以下幾點：1.下家思維，也就是未來接盤的人群是哪些？

像張江、漕河泾、九亭、泗泾、花木、聯洋這些分布在2號線、13號線，9號線、14號線的互聯網和金融行業的高新人群，都是購買力比較強的優質接盤客群。2.看城市未來規劃，上海2035年規劃中浦東外環臨港最有希望，臨港未來會成爲“芯片副中心”，惠南基本沒有什麽希望。魯彙行政上雖然屬于闵行，但是實際位置在浦東，這個板塊對于浦東上班族總價和通勤距離都在可接受範圍內，容易享受張江外溢效應。總體上建議買浦江鎮魯彙

提問：滬叔，你好，手上有350萬，二套，考慮投資，可以是5-10年的周期，最好以租養貸。

滬叔：你好，二套，如果買新房，首付比7成，總價500w，按揭150w，25年等額本息的月供 9300/月。這種新房要以租養貸基本沒可能，除非是頂流網紅盤，熱門好地段的2房。二手房首付比85成，總價您要控制在420-430w這樣，按揭貸70w-80，基本在25年等額本息不到5k的月供。這個價位段二手能買到的投資房，租金基本在5k+，以租養貸沒問題。投資5%是租回率占比因素，95%是買對地段，跟著樓市收大盤效益。

提問：滬叔，你好,我們家有一套三梯隊的張江高科實驗小學的學qu房,小學對口張江高科實驗小學香楠校，兒子想給孫女換一套一梯隊的學區房,想咨詢一下有必要嗎?目前我們家已有兩套住房都是電梯房,並且小區都不錯,要想在買一套一梯隊的學區房必須賣掉一套才能在買,想想聽一下你的見解!

滬叔：你好，主要考慮這邊初中是對口的張江集團學校還是華師大附屬張江中學，張江高科小學有部分小區的學區房對口一梯隊張江集團學校的，你的這個情況這邊初中是華師大附屬江中學。這個初中一般，如果比較看重學區這一塊,建議買一套學qu房。目前三梯隊的小學還可以,如果小學和初中都有的小區比較貴了,建議考慮初中的學qu房，提前三年左右去入手,性價比會高些。

提問：滬叔，你好，上海本地人，和老公都在青浦上班，現在手裏有一套房子閑置，有點漲不動，要不要賣掉這套？孩子快要上學了，現在有400萬左右，想買一套改善房，有沒有好一點的買房建議？

滬叔：你好，有小孩且手上有400萬左右存款的改善家庭，如果在青浦上班的話，可以考慮去徐泾買三房，或者買掉手上不太好的房子，置換一套更好的房子。前者用來投資保值，後者能夠更好地滿足自身需求。如果，現在的房子位置和升值空間都不大，那就直接考慮後者。預算400萬-500萬的上海單身群體，買新房可以說非常的吃力，實際上也沒有什麽好的新房值得入手。張江、川沙不用考慮，但是唐鎮還是可以看看的。要謹慎選擇，不要無房空倉，這樣的風險遠大過站崗。對于剛需來說，買入的時間其實並不重要，時間一長，房價基本都能跟上，就算虧本了，也能夠依靠房貸挽回一些損失，不管怎麽樣，比踏空是要好上許多了。

以上爲”滬叔說房”微信公衆號粉絲提問精選

當下房産分化越來越嚴重，未來注定只有小部分人能賺錢。

滬叔已經總結了上海未來最具潛力的小區和板塊，也包括很多不宜公開的房産趨勢解讀，內部資料歡迎關注獲得。