轉自大碗PRO

鐵子們，樓市最魔幻的一幕，終于出現了！

別看幾百萬的剛需房賣得半拉柯基，愁的銷售總白天想、夜裏哭，上班心情就跟上墳似的，

但是，幾千萬一套的滬上豪宅，卻被富人們買出了“搶白菜”的既視感。

上海4月份的新房價格要是起猛了，大概就是這幫土豪揮金似土、仗義疏財的傑作…

最近這一個來月，阿拉上海接連出現豪宅“日光盤”，帽子戲法讓我等看得直犯困。

4月18日，陸家嘴豪宅濱江凱旋門開盤——

212套128-369㎡的房源，均價17.28萬/㎡，招來534組意向認購客戶，6小時被搶光；

尤其總價1.1億樓王開局秒磬，最終以單日吸金70.27億的戰績宣告“日光”。

4月21日，融創外灘壹號院二期開盤——

總共204套房源，面積段255-380㎡，成交均價超過5000萬/套，同樣是當天售罄，根本不隔夜！

這去化效率，比過小年我家冰箱裏那個砂糖桔都生猛！

正所謂能超越上海的，只有上海自己…

早在3月份，位于黃浦區核心地段的中海·順昌玖裏就曾貢獻過一回如假包換的都市傳說。

700多號人擠在售樓處，512套房源，套均價格3900萬，開工一天僅剩7套尾盤，總銷售額高達196.53億。

據說，這是全國商品房有史以來單次開盤最高銷售額記錄，失敬失敬…

就這些個熱銷的上海豪宅——

您甭說是總價，連月供賬單在我等凡夫俗子眼裏，都能看出生死簿的既視感；

有錢人下手卻連眼都不眨一下，要不怎麽說人類的悲喜並不相通呢？它通不了…

2024年對于上海樓市來說，絕對是可以載入史冊的一年：

2014-2023這10年時間裏，上海內環總價2000萬以上的豪宅，年均銷量1195套；

然而，從2024開年到4月10日，內環總價2000萬以上的豪宅已經賣出1014套。

3個月零10天，豪宅銷量逼近過去全年…

我甚至開始懷疑，是不是大夥兒都在共同富裕，單把我撂馬路牙子上了！

但這還不算完，上海法拍房近期的表現，直接給我三觀看跑偏了：

3月7日，浦東新區芳甸路九間堂一套法拍房上線，起拍價9000萬，經過117輪激烈競價，最終以1.44億總價成交，較評估價高了1700萬，折合單價21.14萬/㎡；

3月29日，湯臣一品出來一套433.87㎡法拍房，經過275輪激烈競價，最終以1.18億總價成交，折合單價27.3萬/㎡；

4月9日下午，一套位于長甯區的600.31㎡大宅，經過1904輪激烈競價，最終以1.28億的總價成交，溢價率高達33.59%，折合單價21.34萬/㎡。

再說一遍，以上這些讓人眼花缭亂的，無一例外都是法拍房！

有句話不知當講不當講——

單說購買力，豪宅買家PK剛需買家，那就跟八角籠裏張偉麗暴打福原愛一毛一樣…

人家富人是有錢，又不是有病——

也不問今夕是何年，幾千萬的房子直接貼臉開幹，難道富人都der嗎？

當然不是！

最顯而易見的原因是，這些熱銷豪宅普遍都有十分可觀的倒挂空間。

譬如濱江凱旋門三期，開盤均價17.28萬/㎡，目前136㎡江景小戶型挂單價約24-25萬/㎡，情況一般的成交價也穩在20萬/㎡，且每年都能成交個7-8套，對于頂級豪宅來說，這個流動性已經相當可以。

譬如融創外灘壹號院，開盤均價16.8萬/㎡，周邊的融創外灘一期、綠城黃浦灣目前大戶型成交比較活躍，而且價格穩定在20萬/㎡以上，考慮到産品力代差，實際倒挂很可能比賬面上的還要多；

譬如中海·順昌玖裏，銷售均價17.2萬/㎡，周邊的翠湖天地成交單價已經達到了25萬/㎡，更優質房源還有的挂牌單價去到了30萬/㎡朝上，疊加房齡優勢與産品力代差溢價，毛8萬/㎡的倒挂誰瞅誰哆嗦…

我記得前些年有好些個疑似幹擦邊兒的，在那義正言辭、催人尿下地指責大夥兒——

“你看那個誰，爲了所謂1-2萬/㎡、2-3萬/㎡的倒挂去搶房…”

要沒人攔著，他能把4.8英寸的鋼化膜直接噴報廢了。

這回咋樣？就都富成那個熊樣兒了，見了肥肉，不也一樣啪唧嘴嗎？

其實不光是阿拉上海這樣，前段時間香港那個李嘉誠開發的豪宅被瘋搶，不也是七五折下場兒？

同樣的倒挂，同樣的確定性，香港人摸得，上海人摸不得？

其次，這些豪宅在地段上普遍具有不可複制性。

這幾個“日光盤”的區位到底有多特殊？抻開上海地圖瞅瞅就知道了！

濱江凱旋門距離上海地標“三柱香”不足2公裏遠，相當于背靠大半個中國的金融中心；

1公裏範圍內還有老佛爺百貨、第一八佰伴，不遠處還有國金中心IFC…

站在陽台上往外瞅一眼，馬上得出結論：

貴不是它的毛病，是TM我的毛病…

融創外灘壹號院位于黃浦濱江董家渡板塊，這個地方絕對堪稱浦西豪宅露天博物館。

項目地處外灘核心，一邊連接全球數得著的金融中心，一邊連接滬上老城廂，相當能打。

無論你是不是混迹上海灘，只要對上海豪宅市場稍有了解、對海派風範有些許膜拜，大概率會對這裏情有獨鍾。

開發商上海融創營銷負責人直接放話，“在最好的城市最好的地段做最好的項目。”開盤即清盤，在意料之中。

中海·順昌玖裏位于新天地，距離翠湖天地僅一步之遙。

這個地界兒，屬于上海市中心的市中心，開發相當純熟：

不僅次新豪宅成交價常年居高不下，新盤供應更得按年等…

這局面基本算定位了，再加上7-8萬/㎡的倒挂，被人哄搶那絕對是意料之中。

退一萬步說，它要不哄搶，造成的轟動性估計比現在還得大。

總體來看，城市能級絕對夠高+地段價值不可複制+倒挂空間足夠可觀+房齡與産品力出現代差…

有房票、不差錢的情況下，沖進來搶就完事兒了！要啥自行車？

有錢人的如意算盤打得啪啪響。

可是，真能如願以償嗎？

我的結論是，短期內可以，但長期存在變數。

先來看供應端——

眼下，上海的舊改已經進入收尾階段。

從2024到2027年，內環優質地段的豪宅盤將迎來一波長達3年的集中供應期。

據克而瑞不完全統計，上海市中心的豪宅存量將會幹到300萬㎡以上，按一套200㎡計算，就是15000套！

我不否認，這15000套房源整體去化問題不大，但相應的購買力會被逐漸稀釋，搶購熱度大概率會隨之降溫。

再來看需求端——

從近期開出的幾個豪宅盤蓄客情況來看，身份證號310的客戶約占七成，是絕對大頭兒；

剩下的買家以江浙兩省的企業家和少部分new money構成，唯一讓人有點兒以外的是東北老鐵在非310客戶裏也挺有存在感。

這樣的蓄客結構，對于後期300萬㎡的供應規模來說，其實是有挑戰的。

這個事兒，其實土豪們早就看在眼裏。

也正因如此，上海豪宅圈目前形成了這樣的共識——

純粹的投資型選手不說屈指可數，起碼也是瀕臨絕迹，有錢人的主要訴求是“半住半投資”、“不賠就是賺”。

換言之，情緒價值也是價值，富人們認了，也忍了。

可是即便如此，也存在“先下手爲強，後出手躺槍”的可能。

爲什麽這麽說？細心觀察你會發現：

這一把上海有錢人爲了千把萬的倒挂空間紮堆兒哄搶核心豪宅，其實是有邏輯瑕疵的。

無論是濱江凱旋門、融創外灘壹號院還是中海·順昌玖裏，均觸發了五年限售。

這意味著爲了千八百萬的理論套利收益，3000萬到1個億不等的天量資金要被鎖閉五年。

舉個栗子，有一大爺豪擲5000萬買下某盤290㎡的大戶型，取個中間值一平米算它倒挂4萬，290㎡總共可套利1200萬。

乍一看覺得不少，但這是5年的收益，平均每年250萬左右的淨回報。

你有500萬的本錢，一年5個點的收益是不少，咱說句不好聽的，500萬身價的多少人年收入不到25w，麻煩評論區自己舉個手，別讓我費事！

但是，你以爲能拿出5000萬買豪宅的人，風險偏好也跟你一樣？

更何況，疊加每年2-3%的預期通脹率，還5000萬本金鎖5年…這叫個毛線的套利空間！

再加上後期豪宅新盤越來越多，一二手房同台PK互卷也不是不可能。

您這同台PK了，讓接盤的得老勁兒！

認識到這一步，再回過頭來看看有錢人給豪宅案場原地變成菜市場的畫風——

細思極恐啊！這不純純是有錢人的閑錢無處可去，又千方百計阻止財富縮水的操作嗎？

估計這會兒土豪們正尋思呢，一年穩定收益5個點雖然不能跟那些年相提並論，但也比原地不動或者瞎逑投資還是，就這吧…

語氣中和煙圈裏，多少有些無奈！

上海富人搶豪宅這個事兒，這幾天被不少無腦房吹當話佐料——

房地産即將就此絕地反擊了！

樓市不是缺購買力，只是缺好産品！

你可以懷疑富人的人品，但不可以懷疑富人的眼光…

說實話，我真的很納悶兒，人家億萬富翁在中國最發達城市的內環核心地段搶個豪宅，跟你有什麽關系？！

上海核心地段的豪宅新盤，當然是兼具自住屬性與金融屬性。

但這絲毫改變不了，大把大把的剛需房甚至剛改房少人問津的現實。

上個月，羅生門式的“小陽春”都快被吹爆了，但該不給力的依然不給力——

3月份，上海新房房價指數環比漲幅0.5%，領漲全國，同比漲幅達4.3%，高居全國第二；

但是，但是，上海二手房房價指數環比下跌0.3%，同比下跌6.9%！

咱們說過好多回：二手房作爲整個房産交易的終端環節，它的去化進度、挂牌規模、成交價格等等表現，對一二級市場的走向起到決定性作用。

截至2023年底，上海75%的成交二手房源面積段在95㎡以下，成交總價在300萬和350萬的房源占比分別爲35%和35%。

與此同時，180㎡以上戶型成交量占比僅有個位數，總價800萬以上的房源也僅有12%。

換言之，上海二手房目前已處在壓力警戒位，且“以價換量”的形勢十分明顯。

要想徹底改變普通住宅市場的供需現狀，必須得宏觀基本面和就業端雙雙發力——

通過經濟基本盤的改善，爲當前寬松的貨幣政策與信貸環境找到釋壓渠道。

否則，即便強如上海，也不得不面對極少數的豪宅市場與大多數的普宅市場相背離的局面。

回到富人的視角來看，不得不承認，他們也在面臨“資産荒”。

如何打破眼下的“資産荒”，正在成爲當前每個人都在面臨的問題。