十余年前，王莊地塊上數十棟40-55層的摩天住宅拔地而起，項目總建築面積約127萬㎡，其中，商品房57萬㎡，安置房面積55萬㎡，地面商業建築面積約15萬㎡，福州二環內總體容積率達5.0的高密度巨型項目華麗登場。

無獨有偶，在同一時期，2010年前後，上海新村舊改項目完成，占地9.33萬㎡，總建築面積達43.67萬㎡，容積率高達4.8。

王莊、上海西，一東一西，互相呼應。

一晃十余年過去了，時間來到2023年，南湖舊改順利完成，房屋征收面積約23萬㎡，規劃兩個地塊做安置房。南湖舊改地塊一，最高容積率3.57；南湖舊改地塊二，最高容積率5.15，王莊地塊高樓大廈伫立十余年後，不再孤單，鄰居南湖將添超百米高樓住宅作伴。

一、項目進展

2024年3月18日，榕發錦熙公館（投資建設一體化）招標公告發布，項目已完成備案、項目估算或投資概算，現對項目的工程總承包進行公開招標。

項目位于福州市晉安區長樂中路東側，晉連路南側，建築用地面積約111.2畝，主要建築物面積約35萬平方米，容積率3.57以下，商業建築不超過25000 平方米，建築高度130米以下，住宅建築高度 21 米以上。

二、土拍情況

2023年11月，福州宗地2023-45號公開拍賣，即南湖舊改項目出讓地塊一，土地用途及年限爲住宅用地70年、商服（商業）用地40年。

最終，地塊以底價48.52億元拍出，樓面地價18333元/㎡。

三、肚子君觀點

（一）我們來聊聊配套情況

1.交通方面長樂路連接南北，晉連路東連東二環，市區路網發達，公共交通方便，地鐵2號線紫陽站距離在1000米以內，也算在輻射範圍內。

緊臨世歐商圈，逛街購物方便。休閑方面，往西不遠可以逛逛晉安河，東北方向步行約2千米可以到晉安湖公園。

地塊位于二環內，總體配套不會太差。

2.我們來看看項目本身，130米的高樓，直沖雲霄，和王莊的高樓呼應。高樓層好還是不好，蘿蔔青菜，各有所愛，可以會當淩絕頂，一覽衆山小，不過也擔心電梯使用情況。

3.57的容積率，已經是高，再加之南側的南湖舊改地塊二5.15的容積率。高密度的住宅必帶來高密度的居住人口，必然影響小區中業主的生活舒適度，再加上高樓因素，電梯的質量和維護就更顯重要了。

（二）巨量供應

百畝地塊，百米高樓，高容積率，這樣的巨型舊改項目，意味著之後天量的供應。項目周邊已有王莊地塊高容積率住宅供應市場，若幹年後南湖地塊的巨量供應疊加入市，周邊的二手房市場是何景象大家也都心照不宣。

二手房尚且如此，周邊項目的期房呢？對于購房者而言，可以看看目前的去化，再想想後期周邊的供應情況，如果期房品質上不能獨樹一幟，未來陷入巨量供應的汪洋大海，如何能夠獨善其身？

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