一、簡要點評

核心優勢：建發品控好、獨樹一幟的産品、外部配套好

樓盤問題：高架的噪音、部分樓座采光差

二、具體信息

建發雍泉府這塊地原本是恒大的商業綜合體，因爲恒大的暴雷風波，後改成了住宅用地，在2023年10月曆城控股兜底拿下，樓面價5591元/平，和建發合作開發。建發是廈門的國企，實力雄厚，在濟南長清開發了2個項目，在西部王府莊區域開發了建發玖熙府，雖然産品很好，但是因爲已開發的項目過于偏，所以市場影響力有限，建發還是想通過位置更好的建發雍泉府打開濟南市場的，只是時運不濟，剛開放售樓處不久，高架公示了！

該項目容積率2.7，1071戶，規劃了13棟樓，其中9棟小高層/4棟27層高層，高層戶型是106的三居和129平的三居，毛坯交付；小高層戶型是106/129/143/176的（首開只有143/176的，106/129的小高層位置不太好），精裝交付。戶型很不錯，北側有設備平台贈送，所有戶型都是落地窗；公攤：高層28%，小高層20%。建發物業，車位1：1.3。

首開信息：

1# 27層 1個單元 兩梯四戶 106㎡/129㎡（邊戶129㎡，中間戶106㎡） 合同公攤28% 毛坯

5# 27層 1個單元 兩梯四戶 106㎡/129㎡（邊戶129㎡，中間戶106㎡） 合同公攤28% 毛坯

2# 17層 2個單元 一梯兩戶 143㎡/176㎡（西單元西戶176㎡，其余143㎡） 合同公攤20% 精裝

12# 18層 2個單元 一梯兩戶 143㎡ 合同公攤20% 精裝

預計首開價格：

106平米：155萬起，1.46w，好樓層估計1.55w；

129平米：188萬起，1.46w，好樓層估計1.6w；

143平米：265-310萬，1.85w-2.16w；

176平米：370-410萬，2.1-2.33w~

只是預計的價格，一切以月底開盤爲准。

戶型圖：

賣點看下圖：

建發雍泉府優劣勢非常突出，都擺在明面上。

核心優勢之一是：建發牛逼的産品力，王府大門、蘇式園林，亭台樓閣、曲水流觞，中式建築確實更能打動人心；戶型也非常不錯，S牆設計、落地窗、贈送北設備平台、精裝標准也不錯。

核心優勢之二是：外部配套不錯。樓盤北側路對過就是龍湖北辰天街，距離萬虹廣場約1.2公裏，日常購物消費方便；靠著兩條主幹路，工業北和鳳凰路，距離6號線地鐵口鳳凰北路站約300米，距離3號線地鐵王舍人站約600米，距離2號線/6號線換乘站鳳凰路站約1.2公裏，交通很便利；距離已經建成的天鴻萬象新天體育公園約800米，項目東側路對過也有規劃公園；劃片上學，大概是裏仁學校，口碑相對還可以，中等偏上的學校。這是大概的配套，因爲周邊多地鐵，交通便利，所以它能輻射到的適合在此買房的客群會更廣；北側樓盤密集，多是剛需定位的樓盤，未來也能承接周邊的置換改善。個人以爲這個房子的流通性會是不錯的。

不過樓盤劣勢也很突出。

主要劣勢一：噪音。北側是工業路路高架，最北側樓棟距離高架40米左右，東側未來大概會建設鳳凰路高架，在這個路口還是互通立交橋，靠著工業北路和鳳凰路的樓棟肯定會受噪音影響的，如果夏天睡覺有開窗的習慣，或者對噪音比較敏感的，那可能不太適合。

主要劣勢二：采光。小區正南側有三棟公寓樓，99米多，天寒日那天可以影響到前兩排3/4/9/10號樓的采光，西側是恒大城30層的住宅，下午對西側樓棟也會有側遮影響。

真是一個讓人非常糾結的樓盤，産品很好，地段不錯，只是這噪音和采光屬于不可改變的/能給居住帶來實際影響的兩大硬傷了。

能不能買，還得看具體入市的價格。就目前情況來說，106的1.5萬的價格可以，160萬買如此配置的房子是合適的；129的總價得200萬，買個高層的毛坯，其中北側兩個臥室靠著高架，可能不是太合適，這個預算選擇比較多；143的小高層，首開的12號樓可以重點關注，280萬左右預算還是合適的選擇；176的就是周邊地緣性改善了。