大家好，我是地産高富帥。

政策刺激一個接著一個，成都全面取消限購才幾天時間，新一線城市的杭州就迎來史詩級大動靜，真的是全面裸奔了，這次不藏著掩著，直接就是超必殺技。

5月9日，杭州市房地産市場平穩健康發展領導小組辦公室發布關于優化調整房地産市場調控政策的通知。其中提到，全面取消住房限購。在本市範圍內購買住房，不再審核購房資格。

早在3月14日，“金三”時節，杭州全面放松二手房限購，繼蘇州後又一個核心二線城市跟進。此前四個一線城市已優化限購，樓市出現“小陽春”。樓市政策對市場影響大，預計隨房地産風險逐步出清，政策效應將體現。

但是從目前杭州的去庫存節奏來看，一手房突發在4月份開始持續下行，隨著一二手房差價越來越大，開發商的利潤空間急速被侵蝕，杭州開發商們日子真的不好過。

從市場表現情況來看，據克而瑞數據，杭州今年4月新房成交31萬平方米，環比下降62%，同比下降75%。累計來看，前4個月新房成交187萬平方米，同比下降59%。

去化率方面，杭州今年4月新房去化率66%，環比增長12個百分點，同比降5個百分點。截至4月底，杭州新房庫存701萬平方米，去化周期爲15.5個月。

就在近期杭州一哥濱江集團似乎就嗅到了風險，濱江基本上是全部身家都押寶在杭州市場，杭州市場波動幾乎會讓濱江陷入非常被動局面，可以看到近期土拍濱江就沒有以往熱度。

濱江集團引以爲傲的高業績，高收入，好福利的背後其實也就是賭對杭州，跟企業本身的經營水平並沒有直接聯系，簡單一句話濱江還是比較原始的管理模型。

如今杭州市場出現滑坡，濱江的日子絕對不好過，哪怕是之前號稱的1-2個點的利潤恐怕都很懸了，因此出現降薪公告也就不足爲奇了。

深耕區域其實並沒有什麽問題，但是杭州這種城市目前來看，確實還是有一定風險的，就算是目前杭州全面取消限購，還有一個魔咒：杭州限價並未解除。

其實大家都知道，杭州目前早期短暫的火爆，其實之前完全是依靠限價政策保持的一定熱度，說的簡單點就是新房與二手房有巨大差價，因此新房具備一定的投資屬性。

另外一個方面就是拼産品能力與經營能力，在杭州目前來看其實並不是特別重要，現在拼的是速度與資金周轉能力，因爲只要能出貨，搶到位置，就可以馬上成交。

我們承受著代持交易的不確定性，承受著“拼多多”房票的兌現風險，承受著樓市指導政策的重重考驗，就等著交房那一刻，抛盤變現，以上，就是杭州樓市的現狀。

一邊是沖著新房限價之下的倒挂套利空間，嗷嗷打新；一邊是打倒新房後的投資客，自交房的第一天起，就急于抛盤變現。

人人都說，我堅定看好杭州城運，是價值投資的擁趸者，但真到了能變現的時候，一個比一個跑的快。

自2022年3月起，隨著杭州限價後的第一批交付房源逐步入市，紮在禦濱府、壹號院……裏的投機客們，搶跑就開始了。

其實在這種環境下，就算放開限購，對與很多操盤者來說也是噩夢，只要市場不是良性的産品驅動導向，因此就算濱江這種産品營造強的大佬，其實也很難堅持下去。

牛逼的産品，好的開發商與操盤手，做出來的價值仍然與平庸者毫無差別，這或許也是杭州目前畸形市場的核心痛點，看的熱鬧，時則無味。

迄今爲止，杭州仍然執行著嚴苛的新房限價。二手房挂牌價在7-8萬的區域，新房限價還不到5萬。一眼望去，就是2萬/㎡的套利空間。

而迄今爲止，杭州仍未出台二手房指導價。除個別紅盤之外，甚至9成以上的樓盤還不限售，這意味著絕大多數的倒挂盤，搖到交房就能變現套利。

好不誇張的說—當下的杭州新房市場裏，不管是剛需還是豪宅，只要有倒挂空間，就有投資客的身影，且占比都在20%以上。

這種整體的行情，其實對整體樓市良性循環肯定是不利的，跟我們當初設想的回歸産品邏輯背道而馳了，二手房賣不掉，新房有房馬上秒光，形成了一個惡性循環。

其實如果放開限價，對于整體樓市可能會有所降低，但是可以看到這裏是杭州，目前有全國無敵的超級賣家盯著。

如果有比較牛逼的産品投入市場，完全可以具備自由定價話語權，如果賣的好，這個才是市場的驅動，而不是簡單的幹預。

各個城市都在提倡市場化導向，客戶導向，但是作爲這麽一個超級大城市，卻還是不敢嘗試讓市場說話，確實還是有點悲哀的。

今天下午，這是接著杭州腳步，八大金剛之一的西安也取消限購。西安市場依然是目前國內少有的幾個樓市穩定的大城市之一了，本次裸奔也是一個大利好消息。

目前國內只有六座城市尚未全部取消住房限購措施，從北到南分別是：北京、天津、上海、杭州、廣州、深圳、珠海——它們是過去十年樓市淘汰賽剩下的六大金剛，是穿越價格現象之後看到的基本面真相，是政策認爲還不能馬上全部放開、否則可能會被爆炒的城市。

作爲西部重要城市，西安和成都房地産市場政策同步性較強，因此西安此輪放開也在意料之中。此舉也是爲全面打開外地購房者買房通道，吸引周邊地區乃至西北五省購房置業群體，爲市場注入新的動力。

很簡單能理解本次西安政策，大西安作爲西北第一大城市，大西北的整體發展還得看西安，西安有著傳統文化的沉澱與教育系統的核心優勢，這也是落實穩定的核心。

除了取消限購外，西安新政還優化搖號政策，商品住房項目銷售時，登記家庭數量與住房房源數量比例低于1.5:1的，不再實施公證搖號；

這種邏輯小編覺得是一個很大的進步，過往針對剛需政策，本次的政策絕對是改善客群的重大利好，因此，西安市場可以說，未來的改善需求絕對是大頭。

2024年一季度，西安TOP10房企實現總銷售額超過267.1億元，和去年TOP10企業銷售額總額237.5億相比，2024年一季度TOP10企業銷售額“不降反升”。

西安整體來看，目前在全國範圍都是市場較爲健康的典範，因此去年開始頭部房企都在圍剿西安核心土地市場，想方設法占領最頂端客群。

從4月開始，全國樓市已經告別限購時代，或許今年的房地産行業會真的有所松動，不求回到吃肉的日子，只希望喝湯的福利能夠持續一些。

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