每年四五月份，都是武漢“小升初”、“初升高”擇校的關鍵時期。

搖號、遊園、學區、分班、指標到校、簽約、志願填報……“雞娃”的家長們爲孩子上名校，讀好班，傷透腦筋，內卷焦慮，“書包房”也成爲了家長們換房的剛需。

過去10年，武漢有兩大傳奇“書包房”項目，新房、二手房一路上漲。一個是武漢天地，從1萬+到7萬+，另一個是複地東湖國際，從六七千到5萬+。

去年12月26日，中海地産以總價30億元，拿下中北路武漢電視機廠地塊。該地塊地處中北路核心，東亭地鐵站口，坐擁東湖與沙湖雙湖風景，規劃有家門口的雙名校組合。

中海項目，會成爲下一個“東湖國際”嗎？

01

坐擁雙湖

一條中北路，半座武昌城

中北路，武昌內環黃金4公裏，地處東湖與沙湖之間，左右逢源。

它始于洪山廣場，止于徐東嶽家嘴，是武昌內環的城市主幹道，也是華中金融城的黃金主軸，是連接中南與徐東的樞紐。

曾經，這一條約4公裏的大道上，武重、武漢電視機廠、武漢無線電廠、6803廠等國營“老字號”一字排開，最高的樓不過五層。進這些國營大廠當工人，是當時一輩人的夢想。

如今，一條中北路，擁有半座武昌城的精華。

中北路上，漢街商圈聞名遐迩。外地遊客的打卡重要一站，就是楚河漢街。武昌的白領與中産，在此爲夢想打拼。即將開業的重奢購物中心-SKP，將是武昌富豪們的生活大本營。

大道兩側落戶了百余家金融機構。長城彙、凱德1818、SKP、萬豪酒店、中碳登大廈、天風大廈、襄陽大廈……多個納稅“億元樓”崛起。

中北路的地下，是地鐵4號線與過江通道，連接全城，並可快速換乘2號線、8號線。在中北路沿線，就業人群高達20多萬人。

楚河漢街與金融總部大樓，代表著中北路的商旅與商務繁榮。

中北路西接沙湖、東臨東湖，一個是城心扇面湖景，一個是國寶級山水畫。兩個城中湖，是兩座文化寶庫，是武昌的兩大文脈。如今這兩座湖邊，是武漢豪宅與社會名流的聚集地。

一條中北路，既有城市主軸、大道經濟的黃金動脈，又有東湖與沙湖的深厚文脈；既有金融産業的“含金量”，又有兩湖的“含綠量”。這裏，財富與文化彙集，繁華與自然和鳴。

02

首入武昌

中海擇址“金貴”中北路

中北路，寸土寸金，曆來是品牌房地産企業的必爭之地。過去15年間，除本地房企外，複地、萬達、華潤、建發等群雄逐鹿。

中北路板塊，是武漢的高能級房地産板塊，與二七濱江、武昌濱江平起平坐，是武漢房價漲幅快且大的區域之一、也是豪宅非常集中的板塊之一。15年時間，區域房價從8000元/平，一路飙升到5萬+/平。

這次，中北路的豪宅主角是“中海”。

中海地産，四大央企地産之首，在業內被譽爲“利潤王”，45年穩健前行。

2023年，中海地産銷售金額約3098億元，同比增長5.1%，權益銷售額位居行業第二。在當前市場轉折期的背景下，中海依然實現正增長，表現亮眼。

同時，中海地産在一線城市與核心二線城市積極拿地，2023年權益購地金額1226.6億元，同比上升42%。截至2023年末，中海地産系列公司土地儲備總建築面積5403萬平方米。

今年一季度，中海地産的銷售額，位居全國房企銷售榜第二，權益金額躍居第一。3月份，中海地産單月銷售412億元，憑借北京、上海等地的項目熱銷，成爲頭部房企中的單月銷冠。3月28日，上海新天地板塊的“中海·順昌玖裏”項目開盤，以196.53億元的銷售刷新了全國開盤紀錄。

中海在武漢13年時間，布局漢陽月湖、漢口青年路、二七濱江與漢陽鍾家村等地，精工中海在武漢打響了自己的名號。

中海一直堅持“在主流城市、主流地段，做主流項目”。此次的武漢電視機廠地塊，是中海首次布局武昌內環。該項目爲純改善住宅，配有從幼兒園到初中的優質教育配套。

中北路沿線，臨街一線以寫字樓、酒店爲主，優質地塊布局給金融産業。中海地塊，是中北路上很難得的純住宅地塊。該地塊是華中金融城的門戶地段，鬧中取靜，大隱于市，距離楚河漢街僅兩站地鐵，直線距離約2公裏。

地塊門前的黃鹂路上，省博、省美、省社科院、省廣播電視局、新聞出版局、湖北日報傳媒集團、知音傳媒等單位密布，緊鄰水果湖、漢街與中南醫院等城市地標，高知、高薪人群紮堆。

然而，從梨園大門到雙湖橋沿線，東湖林語、東湖天下、複地東湖國際、東湖壹號、東湖香榭水岸等均是二手房，大部分項目房齡超過10年，住宅難以滿足當地就業人群需求。

中海項目，有望彌補這一結構性空缺。該項目是東湖核心板塊，唯一能看東湖與沙湖的純改善新盤。距離沙湖直線距離約450米，距離東湖約2公裏。這種稀缺的地段價值，短時間恐後無來者。

中北路核心、雙湖風景、雙“書包房”，這些配置成就了一代傳奇項目——東湖國際。在項目的價值底盤上，中海項目與東湖國際有著很多相似之處，中海項目極有可能是第二個“東湖國際”。

03

“中北路+中海”

武漢地標級豪宅紅盤將登場

當前的武漢樓市，新盤一邊降價促銷，一邊瘋狂卷産品與服務。

一季度，武漢的“日光盤”屈指可數。開盤能賣出四五成房源，都是較好的市場業績。

從國內一線城市與武漢近期市場紅盤來看，成交好的兩大“利器”：一個是價格倒挂，另一個是優質“書包房”。

價格倒挂，是指新房價格低于區域同等檔次的二手房價格，新房比二手房便宜。一季度，上海、香港等地的熱銷盤，以及武漢熱點板塊的紅盤，都是一二手價格倒挂盤。

在武漢，武昌濱江的福星惠譽月亮灣壹號，光谷的旭輝千山淩雲、光谷潤府、文投萬和競界，均是曾經的價格倒挂盤。

與東湖國際二手房價格對比，中海項目將是“價格倒挂”純新盤，搶到即賺錢。

當中北路沿線的高端社區，新房均價突破4萬/平時，如果中海項目定價3.5-4萬之間，具有超強價格優勢。而與東湖國際二手房，每平米價差可達1萬元左右。按照120平米測算，該項目總價差100-120萬元。

頂流“書包房”，指在家門口有配套的中小學名校，最好是同時擁有雙名校。武漢天地、複地東湖國際等，都是武漢頂流“書包房”的代表。

2016年，東湖國際，單價從六七千漲到1.3-1.5萬。同時期，武昌濱江某高端項目，也以同檔價格賣房。

8年之後，前者二手房4.3-4.8萬/平，最高突破5萬/平，而後者二手房挂牌價不到3萬元/平。兩者的唯一差別，在于教育配套。同時，東湖國際的價格，遠超過融創武漢壹號院、萬達禦湖系豪宅。

同樣的價值邏輯，將在中北路上再次印證。對于中海項目而言，雙“書包房”+雙湖景+中海系豪宅，等于武漢2024款地標級豪宅。

04

“武漢小學+武珞路實驗”

武漢頂流“書包房”全面落地

回顧過往10年，複地東湖國際有過三次房價跳漲的時點：

第一次是學校開學。2014年9月省武昌實驗小學東湖國際校區開學；

第二次是名師入駐。2020年8月，武珞路中學名師精英團隊進駐東湖校區；

第三次是第一屆初中畢業生畢業。2023年武珞路中學東湖校區，中考普高率82.1%。這三次漲價，均與學校有關。

不可複刻的自然資源、優質文教資源——“東湖國際”的價值底層邏輯，將在中海項目重演。不同的是，中海項目還擁有豐富的商業商務資源。

4月15日，中海項目九年一貫制學校概念方案預審會在武漢市自然資源和規劃局武昌分局舉行。中南建築設計院等6家方案入圍。

據說，中海項目將引入武漢小學、武漢市武珞路實驗初級中學品牌，選派兩校幹部、師資組建團隊入駐該校。

“武漢小學+武珞路實驗”的頂級組合，將是武漢“書包房”第一梯隊陣容。武漢小學，武昌區小學TOP1；武珞路實驗，武漢十大名初之一。這一雙名校的組合含金量，在武昌乃至武漢都是首屈一指。

目前，學校規劃建設、教師團隊等越來越多的確定性，在中海項目開盤前落地。

未來中海的小業主，在小區內從幼兒園、名小到名初，12年學習生涯都可以在家門口完成。優質生源、名校硬件與名師配置，穩穩的12年優質教育，是當前購買核心資産最大的確定性。

該項目的主力戶型143-175平，是市場上主流的多次改善面積段。同時，有少量120平入門級改善戶型，讓更多家庭留在中北路。

作爲武昌中心資産的中海項目，擁有三大頭部優勢（資産價值頭部板塊、頭部雙學區與央企頭部品牌），很可能是今年武漢豪宅新爆款。

［後記］

武昌的未來在中北路，中北路的“龍頭”在東亭。

昔日的“莺歌”電視機發源地，如今變身爲中海高品質豪宅；昔日的複地東湖國際，今日的中海“超級學霸”項目。從東湖國際最近10年的發展軌迹與底層邏輯中，我們預見中海項目的未來。

名校名師，是中産家庭最大的“剛需”；優質教育資源，一直是社會的稀缺資源。很多人眼睜睜看著“東湖國際”，從六七千一路漲到5萬多。

中北路的核心地段、家門口的雙名校、大盤大社區，如果“東湖國際”，是武漢“書包房”1.0，那麽中海的項目，將是武漢“書包房”2.0升級版。

“中北路+“書包房”+中海豪宅”，這一“黃金三角”注定鍛造出武漢豪宅地標。未來，中北路沿線40多棟高端寫字樓，華中金融城的金融産業爆發，中海項目價值將更上一層樓。

從城市發展與品質豪宅的高度，中海項目並不是走“東湖國際”的老路，而是創造屬于自己的新傳奇，學校等配套先行，使得中北路的繁華，一路向北。

文｜楊光華（豪宅鑒定師）