一提起北京南城，大家固有的印象便油然而生，南三環不如北五環一點都不誇張，這也是不容回避的現實。當然這跟北京發展定位有很大關系，北邊互聯網高科技公司雲集，南部有鐵路建設，也很難有太大的團塊式布局，當然可能還有其他原因。

實際上，不僅如此，曆史上，南城也多是底層老百姓生活的地方。上世紀90年代自然形成了一條裁縫街，後來演變成服裝批發市場，到21世紀形成規模，2010年左右達到頂峰，構成了較大規模的大紅門服裝商業圈。好吧賴吧，當時也算是這裏的一項重要産業了。

不過隨著城市升級，定位和規劃也在調整，曾是北京乃至華北地區最大的服裝批發交易中心之一的大紅門服裝商貿城，如今變身南中軸國際文化科技園，旨在打造以人爲本、綠色低碳、活力智慧的創新社區，建設國際一流“科技+文化”新地標和數字經濟新高地。

氣質聽起來立馬不一樣了，當然這只是大紅門地區蛻變的一個縮影。以南中軸國際文化科技園全面開園爲標志，大紅門地區“華麗轉身”邁出了新步伐。

要說改變大家固有印象的還得是開發商，在大紅門地區，這兩年中海和金茂兩大央企開發商已經在此重倉布局，並且也在配合南城升級完善配套，而在去年底又迎來了一個重量級央企，那就是華潤，今年3月25日已經取得預售許可證。

至此，三大央企齊聚北京南三環，開始了他們之間的合作與競爭。沒錯，不僅要合作，還要競爭。因此，也把很多人的目光吸引到了大紅門。全城目光聚焦這裏，那就看這裏是否禁得起推敲了。

當然，嚴格來說，三個項目主打南三環板塊，但實際上緊貼四環內，我想購房者對這種表述早就見怪不怪，心裏清楚就行了。

過去都說買房要跟著開發商的布局，如今這句話不再那麽放之四海而皆准，但沒有失效，三大央企三雄鼎力的大紅門板塊，或許將改變這裏的格局，也讓很多人知道了一個新名詞——首都商務新區，這就是未來大紅門地區的新定位，無限發展空間。

如果不是他們瞅准了這裏的新機會，那麽他們就一定會努力爲這裏創造更多的新機會。因爲他們是央企。

南北城的差異並非一朝一夕形成的，要想改變大家固有的認知，或者說改變城市的形象，也不是一天兩天能做到的。但可以看出來，南城在發力。還是多給它點時間。

說到這裏還是不禁要吐槽一下，就那個大紅門地鐵換乘你說都公布多長時間了，當年都官宣具體時間了，媒體也報道了，到現在還沒有實現。據說現在僵持在拆遷上。不知道隨著衆多開發商入駐，與當地形成掣肘，會不會促進工程的實施進度呢？

說起大紅門核心區域，地處南三環和三四環之間，從地理位置上看絕對是難得的區域，而且正處在南中軸線上，四環內供地是幾乎不多見了。交通是出了名的四通八達，這裏除了方便的交通外，就是宜居的環境。

大大小小的公園就不說了，有很多，最大的就是南苑森林濕地公園，作爲首都南部結構性生態綠肺，南苑森林濕地公園全部建設完成後，將成爲首都中心城區最大的綠色開放空間。而附近的涼水河也是城中一景，近些年改造得也很不錯，未來可期。

過去這裏産業少，就剩曆史和文化了，三天三夜都說不完。大紅門曆史悠久，就是當年皇家南苑獵場的北大門，也叫北大紅門，後來就叫大紅門。大紅門在明清時期是南苑的重要城門，它是帝王赴南苑必經和歇憩之地。

最主要的還是看今天及未來的規劃。

《北京豐台區大紅門地區街區控制詳細規劃2020-2035》，其中重點提到首都商務新區，在所有商務區中，這是唯一用“首都”命名的，可見其定位之高，標准是高于麗澤商務區的，這也爲未來提供了無限的想象空間。

大紅門地區（首都商務新區核心區）作爲新時代服務保障首都功能的示範區、帶動城市南部地區發展的引領區、有國際吸引力的首都商務新高地和有世界影響力的文化藝術新中心。

地區集中布局中央芭蕾舞團、國家自然博物館、博物館群等國家級文化設施，打造高水平首都文化功能承載地；培育構建以文化爲主導功能，以科技創新、國際商務“雙輪驅動”，以高端商業爲配套的“1+2+1”産業生態圈，加快集聚文化創意、商業服務等功能業態。

南中軸地區曾是皇帝南巡的出發地、各國信使來朝的必經之地。所以未來，將繼承外交文化基因，加強國際交往功能植入，推動重點國際交往設施空間優化和功能提升。

從首都商務新區定位看，未來將會吸引更多的企業入駐，聚集大量新一批的中高端居住群體。

三大央企開發商布局大紅門地區自然也是看到了這裏的規劃定位，以及未來無限的成長和發展空間。當然，眼下還有很多的規劃需要落地，大家看到的還更多的是期待，可往往價值就源于期待。三環+南中軸+首都商務新區，豐台的重頭戲都集中在了這裏。

對于三大央企的項目或者說産品，我想不用過多介紹，其實大家都很熟悉，可是三家同處一個區域，緊挨著，他們有共同的使命，就是打造優質板塊，配套和環境上基本上沒差別。但從産品來說，誰更勝一籌，或者說購房者應該選擇哪一家呢？有點不好選。據了解，華潤中環悅府與中海和瑞三號院、永定金茂府都分別拿出了自己最高端的産品系。

華潤是去年底拿的地，相比更早入駐的中海和金茂，拿低價格更高，樓面價6.82萬/平方米，銷售指導價9.5萬。三個項目指導價一樣，但是成本價高出了1萬多，這就對後續賣房形成一定的壓力。作爲後來者，華潤肯定是看好該區域，而且也是其他兩個項目已經做了很多鋪墊的，但是能不能後來者居上呢？

中海和金茂都在實際銷售過程中給出了一定的折扣，比如中海和瑞三號院網簽均價約8.89萬元/平方米，而永定金茂府網簽均價約爲9.33萬元/平方米。金茂比中海拿地稍微高一些。那是不是也意味著拿地更高的華潤在銷售價格上不占優勢呢？

要想贏得購房者信任，占得市場先機，就得從産業和服務上升級並做出差異化，可以說競爭壓力還是很大的，所以只能尋求更高的配置平衡。

中海和瑞三號院，分爲南、北兩個區，其中北區5棟樓，南區8棟樓，共計13棟樓，748戶。面積分布是108平三居-137平四居-159平四居。全部兩梯兩戶，精裝交付。容積率2.4，控高45米。

永定金茂府容積率2.6，限高45米（局部限高60米）。規劃8棟樓，452套，10-17層的小高層，面積有111平、130平、155平和175平多種戶型格局。

華潤中環悅府小區容積率2.4，共6棟樓326戶左右，1-4號樓總層17層（兩梯兩戶），5-6號樓總層11層（一梯兩戶）。面積130-200平方米。

三個項目戶型上都有大小戶型設計，大差不差，就看你自己家庭需要，主要還是看個人的偏好吧，這個不多說。不同的是，華潤中環悅府代建一個幼兒園。

在學校方面，華潤這裏將有一個九年一貫制學校，建成後擬交由北京十二中辦學，命名爲佟麟閣學校。華潤中環悅府、中海和瑞三號院、永定金茂府都將納入該校入學服務範圍。

周邊的交通也不用多說，雙地鐵8號線和10號線交彙，通往國貿、麗澤、金融街三大産業園非常方便，8號線貫穿北京南北。周邊配套設施齊全，比如大紅門購物中心、銀泰百貨、合生彙等，當然，合生彙稍微遠了一點，但也不過兩公裏。醫療資源也十分豐富，有北京市多家三甲醫院。

畢竟是三環，所以配套相對比較成熟，但說實話質量都不是太高，尤其是沒有什麽像樣的學區，如果你願意投資未來，9.5萬的價格雖然相比周邊二手房要高不少，但附近確實沒有如此高品質的項目。三大央企按照以往的産品標准，必然拉升本區域價值。

不吹不黑，客觀評價，首都商務新區的規劃很好，定位很高，但仍需要時間沉澱，現在城市界面比較一般，但板塊定位很明確和清晰，未來藍圖可期，這三個項目算是內城豪宅中比較有性價比的宜居改善産品。一個高端優質的居住組團片區正在改變南三環的格局，他們來得有點晚，但又似乎是剛剛好。