3年前，天津調整了中心城區的範圍——

外環線拓圓，北部擴容出100平方公裏的面積。

從原來的“小鴨梨”，變成“大土豆”。

看得出，天津意圖讓城市均衡發展。

但大多數城市發展都是“偏心”的。 

城鎮化率越高，馬太效應越強，短期內很難“糾偏”。

大家都有感知，名義上北部擴容了，但“含金量”還不足以稱之爲中心城區。

經過這幾年的發展，天津並沒有從“鴨梨”變成“土豆”。

而是從“鴨梨”變成了“大胖梨”！ 

爲什麽呢？

評判城市重心，有幾個公認的衡量維度：

人口增速、地鐵建設、商業密度、土地價格。

萬因皆有果，我們只看結果。

❶ 人口增速

有人口流入，區域才有發展的底層邏輯。

人的遷徙軌迹，都是“向榮而生”。

人口增速高的地方，說明城區化程度高，也說明城市吸引力強。

從七普數據來看，西青人口增長75%、津南增長56%、東麗增長50%、北辰增長36%。

西青這一帶，人口增速第一名。

不僅增速第一名，西青人口119萬，也是環城最高的。

南開89萬人，又是市區最高的。

所以，天津的人口重心，明顯落在西南方向。

❷ 地鐵密度

人口重心，代表居民的居住意願。

那麽，地鐵密度，就代表政府的建設方向。

路網是骨架，地鐵是大動脈。

地鐵密度越高，說明區域發展活力越足，更說明政府發展的意願更強。

目前，西青是環城中地鐵密度最高的。

擁有7條地鐵，覆蓋了重點板塊。

北辰、東麗各4條地鐵，而津南僅有2條地鐵。

城市高速發展期已結束，馬太效應浮出水面。

地鐵密度高，意味著吸引城市資源的能力強。

重心“偏西”的趨勢很難改變。

❸ 商業密度

所謂城市，有城，也的有市。

自古以來，都是“城因市生”，具體表現就是商業的繁華程度。

城市級的商圈，才能吸引人氣，也是城市重心的必備條件。

僅看A類商業的密度，無疑西青最高。

區域內9大商業MALL，成爲吸引西南半球的消費目的地。

而東麗、津南、北辰，僅各有1處。

❹ 土地價格

地價代表兩方面：

第一，是占據城市資源的綜合反饋。

地價越高，城市資源（商業、環境、地鐵等）濃度也越高。

第二，是城市居民對區域認可度的反饋。

有價，還得有市，否則就是空中樓閣，老百姓願意真金白銀買單，才稱得上重心。

環城四區中，西青的地價最高。

水西能達到1萬5，甚至超越河北、紅橋。

外環線附近的板塊，基礎地價都在1萬左右。

津南、北辰的環內，普遍在8000元左右。

城市西部的“大壩”已經高高築起了。

綜合以上四重維度，西青的重要程度非同小可。

它的城市地位，已經從環城中跳脫出來。

我們不妨“按圖索骥”，依照真正的城市中心，再來圈定中心城區的位置。

將西青的重點板塊，劃入“小鴨梨”。

發現——

天津的中心城區不是“大土豆”，而是“大胖梨”。

並沒有向北發展，只是“鴨梨變胖”了。

事實上，這並不是偶然。

美國土地經濟學家H.霍伊特，1939年就提出了關于城市地域的發展模式：扇形發展。 

以城市中心爲原點，重點區域成扇形向外擴展。

說白了，就是不均衡發展，這是城市發展的特征。

基于目前的城市發展現狀，我們需要重新認知天津中心城區的範圍了。

西青區，在這其中承擔很重要的角色。

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