◎作者 | 瓜片

今天的A股是綠油油的，老胡又虧錢了。地産股卻“風景這邊獨好”，狠狠來了一波暴漲！

光是上午就有光大嘉寶、天地源、雲南城投和我愛我家4只股票漲停。萬科一度漲超5%，招商蛇口漲超8%，保利地産漲7%……

有什麽大利好？新鮮出爐的小作文又來了：

相關部門正在考慮一項計劃，即讓全國各地的地方政府購買尚未售出的存量住房。

本來消息未經證實，但就在下午，杭州傳來重磅新聞，地方ZF已經在執行了，真的在下場收房子！

杭州臨安區住建局明文公告，在區內收購一批商品住房用作公共租賃住房。

小作文，當天成真！時隔8年，樓市去庫存的大門，又一次轟然洞開。

很多人沒注意到，國家隊下場收房子並非“突發奇想”，而是蓄謀已久。

2022年起，鄭州、濟南、蘇州都傳出了國資收購存量房的消息。收購對象，主要是銷售困難的新建商品房。

浙江湖州、河北邯鄲、新疆阿勒泰等三、四線城市也先後發布政策，鼓勵將存量房源轉化爲保障性租賃住房。

表格內容由新京報記者根據公開信息整理

最開始，大家還屬于自發嘗試階段。一直指望地方自掏腰包，肯定是不現實的。

最近幾年賣地收入驟減，城投瘋狂托底，哪裏還有錢收購賣不出去的存量房？

但現在不一樣了！央媽開始介入了。

2023年初，中國人民銀行設立了1000億元“租賃住房貸款支持計劃”，在全國範圍內選擇8個城市開展試點，支持住房租賃機構批量收購存量住房，用作保障性租賃住房，試點安排支持貸款。

8個試點城市分別是：

福州、天津、重慶、成都、長春、青島、濟南、鄭州。

公開報道顯示，截止2月底，已使用的貸款額度很可能已經超過了60億元。

二手房去庫存也開始了，途徑主要是“以舊換新”。

據中指研究院最新統計，自去年以來，全國支持商品住房“以舊換新”的城市超過40個，10余個城市已經開展相關工作。

最開始只有一些三四線城市，或者一二線的非核心區參與。

形式也比較消極，最多讓中介多推一推二手房源，或者要求很苛刻，樓齡必須在10年以內。影響力一直很有限。

直到4月1日，鄭州開始試點“以舊換新”，國資下場收購二手房，打通了資金來源、收購範圍等一系列堵點。

據《大河報》，鄭州城發集團的相關負責人透露，收購的二手房源一般是房齡20年以內的商品房，後續將用于鄭州市的保障性租賃住房。

值得一提的是，鄭州“試點”之後，高層領導去到當地開展調研房地産項目。

來源：央視

不久之後，上海、深圳也宣布“以舊換新”。

去庫存的腳步明顯在加快了。

今天這一幕，越看越像2015年：

天量庫存壓頂、房價一跌再跌、中央財政出手、“鈔能力”入場去庫存……

國家統計局數據顯示，2024年3月末商品房待售面積74833萬平方米，同比增長15.6%，住宅待售面積增長23.9%。

2015年“去庫存”之前這個數據是71853萬平方米。換句話說，當前商品房庫存規模又一次來到了曆史高位。

你以爲，只有三四線城市的房子賣不掉嗎？

No，No，No，一線城市的開發商們，早已愁禿了腦門。

中指研究院最新發布的數據顯示，一線城市的庫存也亮起了紅燈。除了上海，去化周期都在2年左右。

二線城市裏，沈陽、貴陽、南京的去化周期已經超過30個月。

去年樓市的“獨苗”成都，現有的新房庫存也要1年半才能賣完。

相比之下，今天的形勢複雜程度，要遠遠超過8年前。

二手房，正面臨史上最大的抛售潮。

諸葛研究院發布于5月6日的研報顯示，今年前四個月，重點14城二手房挂牌量同比上升31.63%。

每經記者據鏈家平台數據統計，多地二手房挂牌量再創新高：重慶超過27萬套，天津突破19萬套，蘇州約17.78萬套，北京約14.7萬套。

現在出來買房的人，誰不是隨身攜帶一把40米“屠龍刀”，上來先砍幾十萬。

廣州海珠一套老破小挂牌120萬，買家上來就砍60萬，硬生生一刀砍成5折。

與賣家的聊天截圖，來源：廣州plus

無法忍受自己身價暴跌，各地業主紛紛揭竿而起，打響了“房價保衛戰”。

南京河西板塊的奧體新城翠杉園，2021年3月成交單價高達6.77萬/㎡。

2024年4月，成交單價卻只剩4萬/㎡出頭。

小區業主委員會果斷出手發布“溫馨提示”，內容主要爲：

警惕部分不良中介惡意拉低小區二手房價，多人精心做局設套，惡意打壓價格，嚴重損壞了小區房價穩定。

事實證明，這些掙紮都是徒勞的。

在一個供過于求的市場，價格當然不是由賣方說了算的。

厭惡損失刻在每一個人的本性裏，所以買房永遠都是買房不買跌。房價下跌的時候，只會有越來越多人變成“等等黨”。

我有個朋友，2021年開始在廣州看房，親眼見證了網紅小區從6字頭跌到3字頭。

他的心路曆程大概是這樣的：

2021年，不斷焦慮，擔心房價漲太快自己買不起了；

2022年-2023年上半年，反複糾結，思考是不是跌到底了，會不會抄底抄在半山腰；

2023年下半年以來，徹底躺平，變成“你不買，我不買，明天還能跌200”。

不誇張的說，他代表了很多買房人的心態。

剛蓋好的新房，新挂牌的二手房，還在源源不斷地湧進來，把庫存推得更高……

終于，到了國家隊不得不出面“兜底”的時刻。

國家隊下場收房子，減少市面上的供應量，讓供求關系重新回到正常範圍，從而穩住房價和樓市。

路徑已經很清楚了，目前主要有兩個問題：

第一，要收儲多少存量房才能起到托市的作用？

第二，錢從哪裏來？

2015年之後，很多城市的房價都翻倍了。房價已經不可同日而語，去庫存的成本飙升。

天風證券一份研報給出的答案是：

需要把住宅去化周期壓降至18個月以內，大約需要約7萬億元的資金。（在空置二手房中僅有25%爲有效供給的樂觀假設下）

因此這些資金大概率只能通過繼續舉債獲得，即收儲會直接提升地方政府或城投平台的資産負債率。

難道說，樓市又要回到“去庫存-放水-暴漲”的老路上？

前幾天，有網友在問政四川網站向成都市領導留言，要求成都恢複限購。

有人評論說：“我買了，所以我希望放開限購，把價格炒起來我好出手。”

時至今日，依然有不少人相信房價會再來一輪暴漲。或是出于期待，或是出于擔心。

但是這一次，普漲不會再來了。

城鎮化的高峰期已過，人口開始負增長，居民負債率高企，支撐房價暴漲的“三大支柱”不複存在了。

2023年，人口負增長的省份從13個快速增加到19個。換句話說，差不多有2/3的省份常住人口負增長。

住建部已經發話，給全體城市劃下了一道紅線：

以人定房，以房定地、以房定錢。

誰擁有源源不斷的新增人口，誰才有資格繼續參與房地産這場遊戲。

8年前的那場轟轟烈烈的去庫存運動，全國上下一起搞棚戶區，特別是三四線城市。

今天的去庫存2.0運動，有資格參與的只有少數大城市：

一線城市、強省會城市、部分經濟強市。

它們還在不斷虹吸全國人口。一線城市和經濟産業強市吸全國，省會虹吸省內。

在此之中，最先拿到央媽經費，最先把庫存降到合理區間的城市，可能就是房價最早反彈的城市。