轉自大胡子看深圳

不知道大家有沒有注意一個問題：

深圳很多新房，在開發商的喜報中，似乎都賣得很好

但到了最後你又會發現：

這些對外宣傳賣得很好的項目，往往是賣了好幾年都還有存貨，動不動就來幾套特價房。

所以你也別怪現在很多人會對開發商公布的數據産生懷疑。

畢竟有些開發商爲了賣房，真的會不擇手段打造一個新房很搶手的假象。

前兩周深圳剛好有好幾個新盤同時開盤。

開盤之後，根據開發商公布的數據，去化結果都還不錯。

具體開發商公布的數據如下：

萬豐海岸城瀚府二期，官宣賣了7成，約90套房、吸金6億元；

前海時代尊府二期，官宣去化82%，約282套，收金 27.39億元；

中洲灣·迎海二期，官宣銷售27.1億，大約去化一半左右；

金衆雲山海公館，官宣勁銷19.3億

一個周末就狂炫了80億，怎麽看怎麽詭異。

畢竟3月份的小陽春行情明顯是越走越弱，到了月末，熱度是明顯不如月初了。

在二手行情開始下滑的情況下，市場信心回落，新房反而開始走紅，這確實有點和市場情緒唱反調。

那這些開發商公布的銷售數據到底准不准確呢？

房子真的賣的那麽好嗎？

爲了驗證一下這個數據的真實性，我到房地産信息網查了一下官網的備案數據。

畢竟時間已經過去兩周，新房開盤認購的房源按正常流程應該都已經在官網上做了認購書登記或者是備案。

但一看這些項目的備案和簽認購書的情況，果然發現了不對勁。

卓越珺奕府，龍華上塘片區的新盤，靠的是比周邊低1-2萬的單價吸引買家。

官方說開盤賣了305套，實際官網上已簽約+已備案的只有107套，

實際銷售量比官方公布的數據少了將近200套，開發商數據泡沫（少的套數÷實際成交套數）達到185%；

卓越珺奕府官網備案情況

鴻榮源珈譽府二批，西部熱度最高的新房之一。

官方說開盤賣了645套，實際已簽認購書或者備案的只有476套，數據泡沫達到35.5%。

中洲灣迎海二期，福田上下沙的項目，多數總價都在1000萬以上。

官方說開盤銷售額27.1億，按照套均1000萬來換算，至少賣了271套；

實際官網已簽認購書或者備案只有61套，數據泡沫達到344.3%。

金衆雲山海，官方說開盤賣了178套，實際到目前爲止已簽認購書或者備案數據只有29套，數據泡沫達到513.8%。

也就是假數據比實際成交多了5倍。

數據稍微合理一點的新房是前海時代三期。

開發商官宣是賣了282套，實際已簽認購書或者備案的數據大概是240套，數據泡沫只有17.5%。

和其他項目動辄3倍、5倍的差額相比，前海時代三期的數據相對來說已經算是比較靠譜的了。

前海時代3期多數房源都已經簽認購書

盤過一輪數據之後，你就會發現：

現在深圳幾乎所有新盤的去化數據都有注水的情況，大家的數據全都發大水，差別只是注水量多少罷了。

所以大家看到開發商發的喜報、成交量數據，還是要多一個心眼。

現在市場整體還是比較低迷的狀態，開發商爲了賣房用假成交數據營造一種火熱的市場氛圍，也是很正常的招數。

畢竟如果開盤都賣不好，後面大概率也會賣不好，除非是打骨折降價促銷。

當然，即便是報了假數據，也沒有意義。

因爲當下的市場行情並不會因爲一兩個新盤的熱賣而反轉。

就拿卓越珺奕府的例子來說，之前沒開盤的時候我就已經去看過項目。

當時還不是周末，售樓處看房的人就已經很多了，看起來確實是會大賣的樣子。

但是最後實際成交，依舊慘淡。

這說明此刻很多買家就是喜歡看房看著玩，營銷中心的茶水和點心是要吃的，但是房子就未必買了。

對于現在市場紛繁複雜的現狀，有幾個觀點可以分享給大家：

1、行情一般，買新房其實並不一定需要搶著開盤打新

現在除非是核心地段稀缺項目，絕大多數新房其實都不會日光。

因此如果你不太重視樓層朝向的話，其實真不需要急著開盤就去認籌打新。

等它一段時間，很多新房都會熬不住降價的。

2、多對比信息，不要盲目只相信一個信息源

市場上的中介和銷售渠道很多，其實可以多了解一下各個渠道的信息，沒有必要一棵樹上吊死。

單一的信息源往往很難驗證信息的准確性，萬一他給你的信息是有誘導性的，那你很容易就會被信息差割韭菜。

因此，我建議大家可以多多開拓一些市場最新信息的信息源。