國內的樓市有沒有泡沫？社會各界存在分歧，基層的民衆覺得有泡沫，而多數專家和學者表示，泡沫並不大。對此，我們則認爲，中國的樓市確實存在著泡沫，只是不同的城市，房價泡沫的程度不一樣。像北上廣深等一線城市存在的泡沫要更大一些，而二三線城市的房價泡沫要小一些。

實際上，國內房地産是否存在泡沫，從三個方面來分析：第一，房價與收入之比。按照國際慣例是家庭年收入的6-7倍。而現在國內二三線城市的房價與收入之比是20-25倍，而北上深等一線城市的房價收入之比則是40倍以上。這意味著，當地居民不吃不喝40年以上，才能買下一套商品房。一線城市的房價確實存在著較大的泡沫。

第二，房子的租售比。從目前來看，現在租房居住，確實要比買房更劃算。以上海爲例，租一套90多平米的二室一廳的房子，一年租金只要10萬元。而像這樣的一套房子的市場價值至少在6-700萬之間。這意味著，房東如果是買房用于投資，至少要60-70年之後，才能收回成本。這樣的投資回報率，還不如銀行定期存款的利息收益。

第三，房企的負債率。數據顯示，2023年上半年，富力、中交、陽光城、保利這幾家房企的負債率分別高達123.3%、211.4%、166.59%和103.83%。房企的負債率之所以會這麽高，主要是前些年瘋狂擴張拿地所帶來的債務雪球越滾越大。在這種情況下，國內房地産業肯定存在著較大的泡沫。

而面對房地産市場存在著較大的泡沫，經濟學家馬光遠則表示：房地産作爲中國最好投資品的時代已經結束了，未來房子將會逐回歸到居住屬性。馬光遠的意思是，國內房地産泡沫已經無法支撐下去了，未來房價的趨勢就是去投資化、逐步與回歸居住屬性，當地居民收入相挂鈎。顯然，馬光遠說出了未來房地産市場的大趨勢。

而原央行副行長吳曉靈早就表示：人們在泡沫裏狂歡的日子已經沒有多少了，要做好退潮之後的准備了。這是每個國家、每個人都要面對的現實。與此同時，原銀保監會主席郭樹清也曾發出警告：房地産是我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

而以上這幾位知名人士，都在告訴大家要隨時做好房地産泡沫破裂的准備。只有正確認識當前的房地泡沫，才能采取應對措施。實際上，對于當前房地産市場的趨勢，已經有3大信號出現。未來樓市的走勢開始逐步明朗。

信號一：房價下跌的城市越來越多

全國各地房價下跌已經成爲趨勢。數據顯示，4月百城二手住宅價格環比下跌城市數量爲100個，二手房價格下跌城市已連續11個月超90城。此外，全國百城二手住宅平均價格爲14975元/平方米，環比下跌0.75%，已連續24個月環比下跌。顯然，目前國內各地的房價正處于調整的趨勢之中，中短期內很難發生逆轉。指望房地産泡沫能繼續維持下去，永遠不破裂，顯然這也不太現實。

信號二：房地産市場的預期在下降

在經曆了三年疫情之後，現在很多人收入減少或失業，不少家庭暫時擱置了買房計劃。同時，人們越來越傾向于儲蓄，而不是買房了。央行發布的數據顯示，2024年一季度我國居民存款增加了8.56萬億人民幣，人均增加存款約6114元。顯然，現在人們並不看好房地産市場走勢，預計房價會下跌，都把錢存進銀行裏面。而一旦人們對房地産市場的預期發生改變，未來房價下跌的趨勢就非常明顯了。

信號三：各種利好政策不斷，效果卻不理想

從去年開始，各地的救市利好政策從沒有間斷。先是多數城市都放開了限購、限售政策。同時，各家銀行也紛紛下調存款利率。還有一些地方上調了公積金貸款額度上限，以鼓勵剛需家庭買房。

盡管樓市利好消息不斷，但還是沒能逆轉當前調整的趨勢。現在各地房地産市場都呈現“量價齊跌”的局面。實際上，利好政策只能避免短期內樓市的大起大落，而不能改變當前樓市長期下跌的趨勢。國內樓市長期調整的趨勢已經明朗。