廣州黃埔，正式打響房票政策落地實操的“第一槍”，再次站在全國聚光燈下。

4月18日，黃埔區城中村改造項目房票安置啓動活動，發出全國第一張城中村改造房票。上周，黃埔區房票安置實施細則已印發實施。

首批納入房票試點舊改項目，是九佛街道的五村七片：蓮塘村、蟹莊村、燕塘村、山龍一二社、山龍石窩洞、九佛社和重崗村。

接下來，科學城片區、老黃埔片區陸續會有試點。比如，南崗南片舊改，或有機會。

上周，黃埔房票細則網曝後，有街坊問我們如何評價。我說，細則內容新意不多，跟廣州市意見稿保持一致，關鍵要看具體舊改項目及其置換的房源。

今天，首批試點項目名單公布，我們一次說透。

01

基本政策解讀

先把基礎信息梳理一遍，請大家逐一認真看好了：

1、房票安置，自願選擇，不強制，只是其中一種安置方式。除房票，也可以選擇回遷房，或者轉讓房票、等房票到期拿現金。選擇非常多元，相當靈活。

2、一旦選擇房票安置，簽了協議後，就不能再反悔選擇回遷房了。

3、政策還規定，保證按照每戶人均40平方米原址回遷，超出的面積才能按房票買房。意味著不能全部選擇房票，有回遷兜底保障。跟之前只允許每戶棄産30%，是一個性質。

4、選擇房票安置後，不再支付相應面積的臨遷費。

5、每張房票允許實名轉讓一次，兌付期限不變，且不得分割轉讓。房票可在全市內轉讓，不局限于本地村民。但非本地村民，需具備廣州市購房資格（目前黃埔取消限購，無社保、個稅要求）。

6、房票最長使用期限爲18個月，到期未買房的，按基礎補償金額兌付現金。

7、買房後房票有余額的，等房票到期後向房票核發單位申請領取余額。

8、房票金額=基礎補償+政策性獎勵。

基礎補償金額，有兩種對價方式：所在片區集體土地征收貨幣補償安置標准；或不低于原來棄産價格的85%，一般按棄産價格補。

政策性獎勵：不超過基礎補償金額的5%。

注意是“不超過”，也不是所有項目都按5%獎勵，具體比例結合項目具體情況在房票安置方案中確定。比如首批試點項目五村七片，政策性獎勵是2%。

9、關于房源超市的貨源，目前五村七片首批選了三個新盤：悅辰壹號、山與墅、龍獅璟珑府，都是知識城集團操盤或參股項目。接下來面向全區擴充房源超市的儲備項目。

10、房票只能買新房，不能買二手房，且限定在黃埔區使用。所謂肥水不流外人田，這是正常操作。另外，區內房票使用範圍，暫時在片區，接下來有可能擴大到全區。

11、納入“房源超市”的新盤，有准入條件：必須是陽光家緣網可售的新建商品房房源和政府持有房源。涉及查封、封存等糾紛的一票否決。政策支持實力強的開發商承接房票使用，推動有質量保證、有交付預期的樓盤加入房源超市。

12、納入房源超市的樓盤，需要開發商承諾給予一定的價格優惠。優惠力度有多大？一是在平常普通買家的折扣基礎上再打折；二是團購折扣，這部分優惠更多。這是各村最大博弈空間，建議村民努力爭取，團購折扣能不能搞到90%，看各村本事了。

13、村民在房源超市中，可任選樓盤，任選公開出售的戶型，跟平常的買家同等的選擇權。

14、如果房票面值不足以支付購房款，不足部分自行解決，可按揭貸款。

15、房票安置對本地村民實施免契稅優惠，村民用房票買房後可以去稅局申請退稅。

16、房票監管賬戶的現金比例不低于50%，不用擔心擠兌無錢可兌的風險。

02

選擇相當靈活

應該說，黃埔房票安置模式，在兜底保障每戶人均40平回遷面積的基礎上，選擇多元——

1.房票買房；2.等待回遷；3.轉讓房票變現；4.房票到期後兌換現金。

四種方式，自由選擇，相當靈活，很人性化。

要不要房票買新房，取決于舊改項目的區位地段，也取決于各家的回遷面積多少，是否急需用錢，或者追求孩子上個好學校，畢竟黃埔很多新盤配建教育資源豐富。

還有，有的舊改項目，開發商資金暴雷，甚至尚未有開發商願意接盤，回遷過程會相當慢，也是要面臨的現實問題。畢竟，長期在外租房打遊擊，也不是辦法。

另外，商品房整體布局、品質、園林、容積率，一般會比回遷房要好得多。

是犧牲部分安置面積，而追求商品房的居住品質、舒適度，讓孩子有個更好的環境，還是覺得無所謂，只要更多的回遷面積，這取決于各人的認知理念。

03

房票是否劃算

當然，最關鍵的是大家關心的房票安置性價比的問題。

客觀說，黃埔區房票安置模式，相對于廣州市其他區的做地模式，還是友好很多，性價比相對較高。

我以爲，可以從以下6個維度，去判斷：

以九佛五村七片爲例。

五村七片處于知識城北部，位置很偏，像蓮塘、燕塘、重崗這些村，偏于帽峰山腳下，遠離地鐵，未來片區內規劃爲産業園區，公服配套會相對弱很多。

而房票安置的悅辰壹號這三個盤，位于知識城核心區，周邊鳳凰湖區域已經比較成熟，公共配套資源豐富。特別是悅辰壹號還是剛改大盤，配建從幼兒園到高中的一條龍教育資源，以及超鄰商業體。

來看看兩個區域的現狀和未來規劃差異：

所以，從地段來看，五村七片是從區域外圍，置換到了區域核心，資源配套有了質的提升。此其一。

其二，黃埔房票的對價標准，基本以三年前的棄産價格爲標准。比如知識城是8000元/平，科學城片是1.2萬-1.3萬/平，老黃埔片1.5萬/平。

在當時，這個棄産價格，大概相當于當地商品房的1/3。也就是說，按當時行情，是3套回遷房換1套同等面積的商品房。

而到了現在，黃埔區房價已大幅下跌，三大片區跌幅大概在35%-45%區間。

在房價暴跌背景下，仍保持原來的棄産價格，則意味著棄産價格的性價比，反而變高了。

比如，南崗原來棄産價格1.5萬/平，目前片區房價下跌到3萬/平以內，價格比由原來的1:3，縮小到1:2。

再如，知識城原來棄産價格8000元/平，目前知識城核心區普通新房價格下跌至2.1萬-2.5萬/平。對比三年前的1:4（棄産0.8萬/平：商品房3.2萬/平），價格比縮小至1:2.5/3。

再算上房票買房享受的折扣，這個置換比例還要低：最低相當于2.3套回遷房換1套商品房。

可能有的人覺得還是不劃算。但別忘了，五村七片換悅辰壹號，是外圍換到區域中心，相同的預算向上置換，面積肯定是有所減少的。這在商品房市場是基本常識。

如果同地段同項目內，回遷房置換商品房，比例顯然沒那麽大。

比如五村七片中的蓮塘、燕塘，山旮旯地方，假設現在賣商品房，1.2萬-1.5萬/平，都賣不掉。

換言之，算上折扣優惠，同地段的房票置換比例，大概1.5套回遷房換1套商品房（1.2/0.8），相當于同地段的回遷房價值是商品房的7折。這也是很合理的價差。

所以，判斷房票置換的房源，是否劃算，一定要參考地段價值差異。

其三，除了基礎補償保持三年前水平，房票安置還有多重優惠支持——

政策獎勵（2%-5%）+房源價格折扣（基礎折扣折上折+團購折扣）+免契稅（1%-3%）

這幾個優惠算下來，最終的成本明顯也會減少很多。

其四，需要注意，房票安置本質上是從農村房（集體土地性質），變爲商品房（國有土地）的過程。

而衆所周知，集轉國，也是有成本的。比如土地出讓成本、土地平整成本、公共配套投入成本，等等。

這也是房票基礎補償標准看起來“低”的原因，實際上從商品房角度，這些土地成本和配套成本，作爲房票的一種“隱性成本/價值”，也是要算進去的。

僅以土地出讓成本爲例：按原來規定回遷房辦商品房證補繳1000-1500元/平土地出讓計算，100平安置面積補繳地價，就是10萬-15萬元。

其五，房票的“隱性價值”，除了土地成本和配套成本，還有更重要的：

房票安置位置變好，置換成商品房，相比回遷房更容易變現，流通性更高，保值增值也相對更有優勢。

熟悉回遷房的人應該清楚，回遷房從建設到收樓，再到補繳土地出讓金，獲得紅本成爲商品房，進入市場交易，短則七八年甚至十年，長則遙遙無期。變現和增值，具有很大不確定性。

可參照的例子是：琶洲標杆盤保利天悅的回遷房和商品房，價格之差，天壤之別。

其六，應當承認，三年前黃埔舊改認定的回遷面積，對比廣州其他區，是相當寬松的。除了曆史遺留的房屋，近十年來的一些違建，也默認爲合法面積，那些回遷大戶心裏應該清楚吧。

回遷面積認定寬松，相對于其他管控嚴格的區，是不是相當于“贈送”了回遷面積？

04

房票變現買二手房？

顯而易見，房票安置是否劃算，是能夠大致算清楚的。

這裏面，既有可量化的價格成本，也有不可估算的成本，包括回遷慢、項目區位差、回遷面積認定寬松等因素。

但不管如何，最終是否接受房票安置，每個人的情況不一，選擇的方式也靈活。

比如，有的人覺得現在二手次新房價大幅下跌，相比新房價格更香。

房票安置雖只能買新房，但也可選擇將房票轉讓或到期拿現金，再買二手房，也是不錯的方式。

只是，這裏面需要考量二手市場的變數：

1、房票轉讓，相當于回遷房指標買賣，一般要求全款。但目前市場不景氣，房票轉讓可能會面臨被買家砍價。

2、如果不轉讓，等18個月後（即2026年1月左右），房票到期換現金，但那時的二手市場行情，是持續撲街，還是好轉？

如果二手房價還是橫盤陰跌，那恭喜你，可以進場撿屍；但如果好轉了呢？則又可能錯失低位窗口期，這個風險也是需要考慮的。

還是那句話，黃埔房票安置方式相當靈活，自由選擇，不搞一刀切，主打一個隨心自便。

而且房票安置試點舊改項目，估計也不會太多，主要以消化位置偏僻和房企暴雷項目爲主，對整個區域市場的作用也有限。