轉自大碗樓市上海

到了4月，想要跟大家聊聊目前最真實的一線市場感受。

目前的上海樓市處于一個非常詭異的狀態：

--量漲價跌。

年後的行情跟年前相比，感覺更爲冷清了許多，撿漏的人明顯變多了。

想要更大的安全墊，想要買更便宜的房子，想要撿更大的漏。

成爲了很多買房人的共鳴。

如何判斷上海樓市真的火熱了。

最近很多朋友都在問我，現在上海樓市行情究竟怎麽樣，有沒有什麽比較好的判斷標准。

說實話，3月份上海2萬套的樓市行情只能屬于中規中矩，並不算頂不算特別高，屬于比較正常的心理預期範圍。

我們先來窺測下前期曆史的成交數據，大家心裏有個數。

最近幾年，上海樓市最離譜的是2016年，有好幾個月份有四五萬套的成交量，顯然這樣的年份是不正常的，有點太誇張了。

然後到了17、18年，又開始超跌，就跟現在很像，每個月2手房平均成交在1萬套的樣子。

那麽正常的年份是什麽樣的？其實最正常的一年就是2019了，政策穩定，沒有放松，也沒有刺激。

19年三四兩個月的二手房的成交量在25000套到3萬套之間，這是一個比較好的比較正常的年份，健康的金三銀四應該有的成色。

一般來說，上海在正常月份的成交量就是在15000套到2萬套之間，好一點的話應該是在18000套到2萬套之間，除開金三銀四，金九銀十和特別熱的年份。

如果每個月能維持在2.2萬套到2.5萬套之間，連續維持3個月的話，我們會判定說上海樓市穩住了。

所以，我們會把2.5萬套作爲衡量上海樓市是否活躍的標准。

大家知道，在過去的2023年，上海甚至有時候連1.5萬套都保不了，別說2萬套了。

所以，客觀來講，剛剛過去的3月份2萬套成交量跟以往的正常年份比並不算好。

這裏面出現了兩個阻撓力量。

基于上述兩點，我覺得上海樓市二手房市場的表現還算是不錯的，是高于預期的，你如果對比下老家的城市，你會有更明顯的直觀感受。

一句話總結，3月份的上海樓市數據還不錯，但還遠遠不夠。

上海樓市，正處于量漲價跌的狀態。

隨著3月份樓市成交數據突破2萬套，實話實說，如果沒有新的利好政策出現，我覺得4月份上海二手房成交是無法突破2萬套的。

上海二手房會長時間處于價格跌跌不休，成交數據比較一般的行情狀態中。

過完年後，我們有個很明顯的感受，雖然我們公司帶看量和成交量都上來了，但很多買家的出價比年前更低了。

年前我們帶看了一套大甯板塊學區房，買家報價是1470萬並且願意承擔稅費，但房東堅持是1500萬，少一分都不賣。

雖然買賣之間差距不大，但因爲彼此之間都不願意退讓，因此房東就沒有賣掉，我們把客戶引導到聯洋並且成交了。

到了3月底，房東主動聯系到我們，願意1470萬成交且願意承擔稅費，可惜的是，客戶已經買好了。

房東很委屈的說，過年後客戶的報價普遍更低了，基本集中在1450萬，且不承擔稅費，短短2個月時間，含稅費的話便宜了50多萬。

如果錯過這一個客戶也就算了，關鍵是整個小區年後的砸盤行爲更加猛了，根據房東的了解，好幾個著急去打新房豪宅的業主，已經把價格從原先的11萬單價拉到了10萬。

現在只要是願意談的買家，要麽不出價，出價就是大刀猛砍，而且都是屠龍刀。

如果房東不願意賣的話，那就算了，再等等，反正也不急。

很多賣家開始躺平了，這麽便宜的價格，還賣什麽賣，主打一個隨緣吧。

上海樓市，正處于“惡性降價”的通道。

目前上海還有很多房東是在國外的，這意味著國內和國外是有信息差的。

國外的客戶每次接受到的訊息，都是來自中介灌輸的各種價格打壓，心理預期會弱很多。

同時，更重要的是，這些房東的房子基本都是買在2015年大漲之前，整體的買入成本是比較低的。

對于他們來說，當時500多萬買的房子，現在賣1000萬還是賣1200萬，差別其實並不大。

最關鍵是的，要抓緊實現資産的變現。

這樣的房東，我們其實碰到了還挺多的。

一套砸盤房源的背後，會引發無數的踩踏效應，後面的賣家想要賣掉，會變得更加的艱難，必須要降價，必須要做出更大的讓步。

當然，買家和賣家的立場天然就是對立的，而且心理預期完全不同。

在買家看來，當下的上海樓市可能還會再跌，因此我要尋找更高的安全墊，最近一段時間，來咨詢孫同學買法拍房的客戶都多了很多，目的就是爲了尋找更高的安全墊。

面對這樣惡性的市場，我們想給大家幾個建議。

第一，對于置換賣家來說，低價賣出意味著低價買入，想明白這點很重要。

很多想賣房置換的朋友目前的思維是混亂的。覺得自己的房子很好，想要高價賣出。

覺得現在處于樓市下行期，想要低價買入。呵呵，這種思維模式本身就是淩亂的。

你想要買的房子，一定是比你現在的房子還要好的。

以差換好，在樓市下行期是個絕佳的策略。

第二，新房已經沒有倒挂，如果不是置換客，別再盲目賣房。

全市皆倒挂的新房時代，已經過去了。

如今打新人的心態普遍是：

不要分的盤，不想打。

一般的網紅盤，置換又覺得虧。

頂流網紅盤，擠也擠不進去。

上海新房的供應，如今就跟自助餐沒有兩樣，吃完第一輪，第二輪馬上補上，井噴式供應。

所以，當我們想要賣房打新的時候，一定要想清楚，算清楚各項成本。

第三，聰明的人已經開始悄悄入場，法拍房或許有著很高的安全墊。

最近兩周，我們大碗的帶看量明顯增加了很多。

最近兩周，上海的豪宅市場也很火。

對于很多聰明的買家而言，現在的價格已經差不多就是底部的價格。

當別人恐懼的時候，就是先知先覺的聰明人買入的時候。

如果你還是猶豫的，可以考慮考慮法拍房，整體的安全墊會高很多。

第四，最後一個建議：來跟我們聊聊。

這個時代裏，多和一些實操家們在一起多多商議，比你一個人閉門造車，總會好很多。