# 大背景趨勢

2023年全國保租房籌建進度已完成目標的72%，隨著各地租賃專項用地建設項目建成投産，租賃社區逐步成爲住房租賃市場的核心組成單元，租賃客戶也發生了成倍數的增長，長租公寓也從單一零散的居住公寓，逐步走向獨立完整的超級社區形式。隨著大中型租賃社區形態成爲市場主流，引導著租賃市場向社區化、品質化、生活化的方向發展。

租賃社區由于體量較大，其商業配套更具想象力。一些租賃社區商業積極嘗試“多種業態、多項服務”，除了提供商品銷售服務外，還增加了便民服務，不僅能滿足住戶生活需求，還能輻射周邊，融入城市肌理，引導産、城、人融合。

上海作爲投入大量地塊作爲R4租賃住房用地的城市，近兩年進入供應井噴期，大型租賃社區房源量供應超5萬間；浦發有家·康涵社區位于浦東新區浦三路4800弄，共有10棟高層公寓、1棟商業配套組成，供1451套租賃住房。在社區內部設計了功能多樣的公共服務配套，包含4000㎡社區商業、24小時便利店、鄰裏娛樂、活力充電、社區文化等社群功能，也爲周邊客群提供會客交流與生活放松的便捷去處，社區內部也會不定期舉辦社群活動，爲青年人提供交流平台。

“西部樂巢·中岚居”位于上海區普陀區岚臯路99弄，由普陀區區屬國企上海西部企業（集團）有限公司投資新建。項目地理位置優越，地鐵上蓋，提供1352套精裝房源，是普陀區首個R4用地新建純租賃大社區；在這裏，住戶既能享受繁華都市的便利，又可以遠離喧囂，享受甯靜優質的“煙火氣”居住體驗，項目包含了自持運營超4500㎡的商業配套。

中型社區也越來越多地與商業融合，例如，甯波南門街道的興甯橋西站保租房項目，爲海曙區首個軌道交通TOD保障性租賃住房項目，總投資約35957萬元，提供保障房約313套（間）。爲租住的新市民、青年人打造複合商務辦公、綜合商業和居住社交等綜合服務配套，實現“下樓就是地鐵站，出門就有綜合配套”的TOD新場景。

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# 構建區域“新肌理”

社區商業的定義有很多，大致總結爲：這些紮根在社區、目標客戶面向社區居民、服務半徑在3公裏以內的店，所形成的商業形態就是“社區商業”。業態設置也有較強的針對性。

社區商業根據市場實際需求配置，除了滿足住戶日常生活需求，還能爲租客提供便捷生活。在前期去化階段也是吸引租客的一大産品亮點，兩者相輔相成；無論是從提升住戶生活的獲得感和幸福感角度，還是從商業資産價值提升的角度，亦或是從拉動第三産業發展的角度，租賃社區商業的存在是十分必要的。

租賃社區的商業應該與傳統購物商場有直接的差異化，應該是更爲輕松的、精致的、親和的商業模式。以往主流商業配套更多聚焦在CBD商業區，但隨著購物中心黃金十年的過去，城市中心型商業趨向飽和，區域型商業格局逐步走到前台，成爲一個可挖掘的藍海；

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傳統的社區商業多數是小規模化的，針對性強，經營方式也是趨于年輕化能夠滿足年輕人喜好。例如精釀酒吧，SPA按摩、奶茶店、個性的小餐館、遊戲體驗中心等等。但是一個好的空間設計更會爲這些店鋪添磚加瓦，一個較爲成功的業態一定是注重設計本身的，封閉式商業與開放式商業的規劃模式也是大相徑庭的。

舉例上海城開·莘社區項目，爲了最大化利用城市資源，在空間打造方面，租賃商業體從南、北、西三個界面打開，實現社區與周邊環境的鏈接，提供周邊客群進入到社區的客觀條件，打造多重生活場景；沿街商業采用兩層高的架空處理，形成可穿越的開放街區。建築以“盒”的形態漂浮與街區之上，街區內部圍合形成半開放的內庭空間，打造功能靈活的社交生活場景。

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利用開放步行廣場與社區商務中心形成功能上的鏈接，也是銜接城市空間與居住社區的軟過渡。大踏步的台階融合活潑的塗鴉與樹陣景觀，營造松弛而隨意的遊逛感受，引導人群向上探索，將商業空間有機的串聯起來，結合餐飲、生活方式、運動等不同的業態，營造生活化的商業場景。

半開放的商業內形成多功能運動場地，利用東北角受地鐵限制的邊角空間，以綜合運動中心的形式，提供室內遊泳池、籃球館、羽毛球館、足球場等專業運動場地，形成豐富的社區運動場景。

重視塑造空間融合，將自然場景與商業場景融合，將建築與景觀融合，打造優美惬意的複合型社區商業環境，營造室內外融合的遊逛感，不僅促成城市新肌理的交流融合，也有利于提升社區的運營效率。

# 下一個風口

隨著經濟的發展，消費觀念的改變，長租公寓也正逐漸被越來越多城市居住群體選擇，社區商業配套必然會成爲重點打造的方向。

比如龍湖集團在創業30周年産品升維分享會上，活力街區“歡肆”産品線正式亮相。在介紹中，長租公寓業務在推動産品升級的基礎上繼續尋找增量，已明確四條産品線，分別爲長租公寓“冠寓”、産業辦公“藍海引擎”、服務式公寓“霞菲公館”、活力街區“歡肆”。“歡肆”是一個高度集成和複合的多元化産品，項目融合品質公寓+活力街區，通常由2-3萬平方米的公寓，以及1-3萬平方米的街區式商業混合而成。旨在爲“Z時代”年輕人，提供集聚溫暖居所、豐富美食、多元體驗及同好圈層的城市資源聚落，打造不一樣的全新租住生活體驗。“歡肆”産品線的推出代表不同産品業態之間形成相互支持，相互協調，共同爲租賃住房發展構建良性循環。

在商業業態打造方面，針對不同招商情況，會逐步標簽化。引入711便利店、藥店、倉儲折扣店、超市等零售商業配套，形成“零售”標簽；打造極具小資情調的咖啡店、特色餐飲等商業服務配套，形成“餐飲”標簽；租賃社區內提供室內遊泳池、籃球館、羽毛球館、足球館等多個運動場所，形成“運動”標簽；隨著“它”經濟的蓬勃發展，發展關于寵物各類的商業體的延伸，爲社區增添“寵物”標簽。

打造區域特色，引進針對性産業體，差異化圈層聚落，將最大程度地弱化租房的“臨時感”，增添更多的“儀式感”，爲年輕人營造家的歸屬感。當社區商業完成滿級修煉後，項目溢價與商業租金也將有更多的想象空間，必然成爲租賃社區的另一大收入來源。

數據來源：公開數據 URI複核整理、URI Date Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:林夏

內容複核:木兮

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