逆勢飛揚！
近日，據溫豪宅消息，位于濱江CBD的濱江上品一套建面約414㎡頂躍，居然以3330萬元成交，單價超8萬元/㎡，刷新了隔壁翡翠濱江曾經最高7.8萬元/㎡的高層單價記錄，成爲了新的天花板。
這個小區不僅頂躍産品單價最高刷新了記錄，且其他江景平層房源溢價能力也很強，甚至非江景平層房源的表現也不錯，超乎了市場的想象。
最近幾年，市區買房的大多血虧，而這個小區的二手房價卻堅挺無比，到底怎麽回事？我們一起來看下。
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時代·濱江上品（攬悅園、攬江園）
位于鹿城濱江商務區瓯江路與府東路交彙處。東側不遠處就是已開業的濱江萬象城，西側是上陡門浦公園，北側是光影碼頭，曾經瓯江夜市的所在地。
小區一共三個地塊，濱江上品（攬悅園）是先開盤的，于2019年8月-2020年1月，共開盤3期，推售960套房源，主力面積段約132-260㎡，開盤毛坯均價約3.3-5萬元/㎡。裝標爲1000元/㎡，贈送。
攬悅園樓幢圖
濱江上品（攬江園）是遲點開盤的，于2020年6月-2021年1月開盤，同樣開盤三期，推售562套，主力面積段約129-183㎡，開盤毛坯均價3.5-4.4萬元/㎡，裝標爲1000元/㎡，贈送。
攬江園樓幢圖
濱江上品全部六期房源一開盤就被瘋搶，熱度超乎想象，尤其2020年6月德信在項目南面拿下了江山雲起項目，樓面價更是直逼2.8萬元/㎡，溢價率高達50%，助推了濱江商務區的熱度，濱江商務區的紅盤效應也由此開始，同期的九悅、江山雲起都是炙手可熱。
後小區順利分批次交付于2023年，項目外立面尤爲突出，以超大比例、幹淨玻璃面比肩鹿城廣場。
項目實景圖
而1月成交的這套單價超8萬的頂躍房源位于攬悅園的10幢，北面正對瓯江，視野非常開闊，沒有任何遮擋，對岸就是山體燈光秀。
10幢主力面積段是260㎡，頂躍僅2套，建面約413㎡，也是該小區裏面積段最大的頂躍。2020年1月，10幢頂躍房源西邊套開盤備案價2376萬元，東邊套備案價爲2564萬元。
普惠99折，普惠折後西邊套總價約2352萬元，單價約5.69萬元/㎡；東邊套總價約2538萬元，單價約6.14萬元/㎡。當時開盤一次性付款還能額外享受6個點優惠，即93折。
如今，10幢頂躍房源的二手成交價來到了3330萬元，單價約8.02萬元/㎡，不管是東邊套還是西邊套，前後相差近4年時間，價格上漲了30-40%。
這個收益放到前些年，也能算相當不錯的成績了，相當于每年能有8-10%的收益。放到如今的市場上，更是鳳毛麟角了。對于近年來交付的絕大多數新房項目，保本都已經是不錯的表現了，更不要提收益了，甚至部分小區業主覺得小虧就是賺了。
02
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樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
這次濱江上品的表現相當出彩，不僅因爲這套二手成交單價超8萬+的房源，還因爲其余房源的價格也表現不錯。
2024年1-2月該小區共計成交9套房源，成交單價約4.1-8萬元/㎡，成交總價在680-3330萬元。
2月成交情況（來源：溫豪宅）
其中8幢是即能瞰江又能瞰公園的樓幢，其中西邊套（04室）約198㎡，東邊套（01室）約193㎡，中間套（02、03室）爲175㎡。不過西邊套是該幢位置最好的單元，其余單元爲北面一線江景房，相對優勢會弱一些。
其中西邊套約198㎡高區均價約5萬元/㎡上下，對比市場成交價，價格上漲約30%；中間套175㎡低區均價約3.3-4.3萬元/㎡，價差較大，哪怕以最高價格來對比，也上漲了20%+；
中間套175㎡中高層均價4.35-4.45萬元/㎡，對比二手成交價，價格上漲約30%，如果是特殊樓層，當年開盤均價4.1萬元/㎡，價格上漲約39%。
項目實景圖（來源：溫豪宅）
1幢是小區中間的樓幢，距離南面的江濱東路仍有一定距離，影響不大，東側存在夾縫中的江景，聊勝于無。
1幢全部約爲165㎡房源，高區20層以上房源均價約3.7-3.75萬元/㎡，對比二手成交價，價格上漲約10%。
4幢位置與1幢類似，面積段全部約爲139㎡，高區20層以上房源均價約3.65-3.8萬元/㎡，
對比二手成交價，價格上漲約5-10%，根據單元不同，影響較大，東邊套收益最低，其余02-04室收益差別不大。
6幢比1、4幢位置略微好一些，能看江景但不多。該樓幢全部約爲165㎡，高區20層以上房源均價約3.76-3.82萬元/㎡，對比二手成交價，價格上漲約8-9%。
9幢是一線江景房源，視野開闊。該幢東西邊套（01、04室）面積段約222㎡，中間套（02、03室）房源面積段約191㎡。
最近成交的是191㎡中間套的高區房源，而開盤時，191㎡高區房源均價約4.67萬元/㎡，
對于二手成交價，價格上漲約30+%。
項目樓幢圖
總的來看，擁享一線江景資源的房源相當保值，二手市場上能賣出高價，前後4年時間，價格上漲了30%，表現相當不錯，而且高區、大面積、江景+公園的房源更受歡迎，價格漲幅更明顯。
但非江景房源，表現就弱了些，普遍收益在5-10%，能跑贏銀行利率，以現在的環境來看，也是不錯的成績了，小賺就是血賺。
（以上價格均以普惠計算，若以一次性付款的優惠計算，實際收益會更高。）
當然了，這只是目前部分房源的成交情況，後續可能還有變動。當年的濱江CBD 三巨頭，濱江上品、九悅和江山雲起，已經交付了兩個，剩下的江山雲起也將在今年交付，或許會給周邊市場帶來影響。
至于容積率1.0左右低密産品對大平層房源的沖擊，暫時表現的不夠明顯。一方面是現在的市場本身就非常低迷，濱江商務區現有的新房項目，無法做到當年的開盤即售罄了，熱度有明顯下滑；另一方面，低密的地塊出讓了不少，正式上市的依舊不多，數量不夠充足。
接下來，隨著正泰、萬洋、華峰、青山控股等企業總部相繼建成，再加上未來更多項目的簽約，相信濱江CBD片區的頂峰還沒有到來。畢竟這裏將是未來溫州全新的城市形象封面，也是推動溫州企業治理現代化、高端服務業集聚、總部經濟發展的標杆。
