近兩個月，房地産行業仿佛進入了“靜音模式”，曾經熱議的房價走勢如今已鮮少引起人們的關注。這一轉變的背後，很大程度上是因爲公衆對房價暴漲的擔憂逐漸消退，使得許多剛需購房者不再焦慮于房價的起伏。

自2021年9月起，我國房價已步入下跌趨勢，持續了整整兩年。盡管全國平均房價穩定在9200元/平方米左右，但不少城市和地區的房價跌幅仍然顯著，部分地區的房價跌幅甚至超過了40%。在某些地區，樓盤的售價與2017年的高峰相比，已經下跌了50%以上。這意味著，那些在2017年高點購房的人，若不計入購房成本和房貸利息，他們所持房産的價值已經減半。這一現象不僅揭示了房地産市場的深刻變化，也反映了公衆對房價預期的轉變。如今，購房者更加理性地看待房價，不再盲目追求房價上漲帶來的投資回報，而是更加關注房産的實際居住價值和長期投資價值。

自2023年以來，經濟穩步複蘇，各地樓市紛紛推出利好政策。截至2024年3月底，樓市政策堪稱十年之最，不僅房貸利率跌破4%，衆多城市和地區首套房首付比例亦降至20%。此外，限購限售政策已大幅放寬，爲購房者掃清了障礙，降低了購房門檻和成本。這令許多剛需購房者看到了購房的希望之光。

對于房企而言，盡管他們內心並不希望房價下跌，但在資金鏈緊張、負債率高企的現實壓力下，不得不采取降價促銷的策略以回籠資金。在當前的樓市背景下，房價呈下跌趨勢，而政策環境則日益有利于房地産行業的健康發展。那麽，面對這樣的形勢，人們究竟應不應該買房呢？

市場上關于抄底買房的聲音此起彼伏，其邏輯似乎很簡單：隨著經濟的複蘇和樓市政策的不斷放寬，房地産行業必將走出低谷，房價也將隨之反彈上漲。確實，房地産行業作爲民生支柱，只要人們還需要住房，它就有持續發展的可能。我國城鎮化建設仍有廣闊空間，這也預示著房地産行業仍有巨大的發展潛力。

然而，在我看來，這些理由並不足以支撐房價持續上漲的預測。以今年上半年的市場爲例，盡管購房者衆多，樓市政策利好，但房價並未出現明顯的反彈上漲。2024年的房價走勢已趨于穩定，未來的房價走勢也愈發明朗。因此，我們應該做好“潮水退卻”後的准備，並預測：今年的房地産市場可能會超出我們的想象。

在2024年的前幾月，盡管房價仍處于下跌趨勢，但多數城市和地區的房價依然維持相對穩定。這是因爲，即便多數人對房價前景持悲觀態度，穩健的經濟基礎和各項利好政策仍在爲房價提供支撐。然而，若2024年下半年房價仍無明顯回升，那麽部分城市和地區的房價恐將面臨難以承受的壓力，可能出現更大幅度的下跌，其跌幅甚至可能超出許多人的預期。對此，我們不應輕易否認。回顧過去，誰能預料到七年前環京地區的燕郊、涿州和香河等地的房價會腰斬後再度下滑呢？

因此，在當前“房住不炒”的大環境下，我們應避免盲目樂觀，認爲房價會持續上漲。實際上，隨著炒作氛圍的消退，房子正逐漸回歸其居住本質。房價的走勢，歸根結底，是由需求決定的，而需求又受到人口變化的影響。房子作爲居住場所，其價格漲跌與人口流動密切相關。過去二十多年，我國城鎮化進程迅速，每年有近2000萬農村人口湧入城市，這是推動房價持續上漲的核心動力。

然而，當前雖然城鎮化仍在推進，但住房供應已趨于過剩。同時，炒房客手中的房源正加速流入市場，顯示出許多投資者對房産市場的信心正在減弱。據統計，自2021年3月起，各地二手房挂牌量持續激增。今年春節後，盡管購房需求回升，但二手房挂牌量卻逆勢上揚。許多二手房業主紛紛表示，希望趁樓市回暖之際將房子賣出。這一現象與股市下跌後的反彈抛售頗爲相似，均反映出市場對房價前景的悲觀態度和投資意願的減弱。

當前，相較于日益增多的賣房者，真正具備購房剛需的人群數量卻相對較少。這並非因爲剛需減少，而是由于當前多數購房者面臨著經濟壓力，難以承擔高昂的房價。因此，對于開發商和二手房業主而言，采取降價促銷策略成爲了他們快速售房的有效手段。唯有降低購房門檻，才能吸引更多剛需購房者入市。

展望未來，房價下跌的概率較大，降價銷售將成爲開發商和二手房業主擺脫困境的必由之路。目前，二手房市場的降價幅度已大于新房市場。由于二手房業主缺乏有效的宣傳渠道和手段，降價成爲了他們吸引購房者的主要策略。然而，隨著二手房市場在新房市場中的競爭力日益增強，開發商也不得不加大降價促銷的力度。

以廣東惠州爲例，有開發商推出五折優惠活動，但仍表現出積極的銷售態度。這表明開發商在降價銷售的同時，仍能夠承受一定的壓力。對于他們而言，盡快回籠資金無疑是明智之舉。

對于關注樓市的人來說，近年來房價的下跌已讓許多購房者蒙受損失。隨著房地産市場的逐漸降溫，房價回調的幅度將受到當地經濟和人口等多重因素的影響。這意味著，我國的房地産行業正在逐步擺脫泡沫，這對于尚未購房的剛需人群來說無疑是個好消息。然而，對于那些已在高位購房的人來說，這無疑是一個沉重的打擊。

“房住不炒”的理念已深入人心，房地産市場的繁榮與蕭條終將交替出現。面對這一趨勢，我們應提前做好心理准備，理性看待房價的波動，以便在樓市的巨變中做出明智的決策。