根據近期報道顯示，自2023年4月以來，我國樓市正逐步複蘇，部分城市房價已顯現反彈迹象。對于樓市有所了解的人皆知，剛需購房者並不懼怕房價下跌，他們所憂慮的恰恰是房價上漲。曆史上每次房價攀升都導致許多人購房壓力倍增。因此，隨著樓市房價上漲的消息不斷傳出，人們對房價的關注度也在持續升溫。可以說，目前衆多人都在密切關注房價的走勢，尤其是剛需購房者，他們對房價的變動保持著高度警覺。而不僅限于剛需家庭，不少投資者亦開始躍躍欲試，很多人依然對未來房價保持樂觀態度，希望能通過投資房産實現盈利。

然而，回顧過去幾年的樓市狀況，大部分城市和地區的房價均經曆了明顯的下跌。這不僅僅局限于三四線城市的房價下跌，許多一二線城市的房價也呈現出了顯著的下滑態勢。以鄭州市爲例，其樓市狀況在過去兩年並不樂觀，鄭州郊區的樓盤價格已大幅下降。例如，鄭州綠博片區的一樓盤在2017年時售價高達1.6萬元/平方米，而如今其二手房價格已跌至約6000元/平方米，跌幅之大令人咋舌。不僅是綠博片區，鄭州其他郊區樓盤的售價也普遍下跌超過30%。除了鄭州，很多城市的房價走勢也與鄭州類似。

與主城區相比，郊區的房價跌幅顯著，這一現象的背後原因值得深思。在筆者看來，樓盤價格之所以出現如此大的跌幅，主要是其價格曾嚴重偏離了市場正常水平。回顧2017年的房價漲勢，不僅主城區房價飛漲，就連郊區的樓盤價格也實現了翻倍增長。然而，這種增長並非基于堅實的市場基礎，而是受到了投機炒作的推動。因此，在房價下跌時，這些地區的跌幅也相應地更爲劇烈。

另外，過去三年中，三四線城市的房價也經曆了明顯的回調，其中洛陽、唐山、襄陽、周口、荊州和榆林等城市的房價均呈現出明顯的下跌趨勢。盡管房價下跌對于剛需購房者來說無疑是個好消息，能夠大大減輕他們的購房壓力，但對于投資者而言，這無疑是一個沉重的打擊，許多投資者因此面臨了巨大的虧損。

當前，“房住不炒”已成爲樓市調控政策的核心理念。在這一政策指導下，即使樓市政策不斷向好，那些房價虛高的地區也很難再出現反彈上漲的情況。在筆者看來，房子作爲居住之所，其價值的根本支撐在于人口。只有當一個地區具備穩定的人口基礎時，房價才能保持上漲的態勢。一旦失去人口支撐，房價終將逐漸回歸到合理水平。環京地區的涿州市房價走勢就是一個很好的例證。盡管涿州距離北京僅有50公裏左右，但由于其人口支撐不足，房價曾一度虛高，最終在市場調整中回歸了理性。

北京的房價高得讓人咋舌，這是衆所周知的事實。對于許多普通工薪階層來說，北京的房産無疑是遙不可及的夢想。于是，他們不得不將目光轉向北京的周邊地區，尋找更爲親民的住房選擇。在這樣的背景下，涿州、燕郊和大廠等地的房産逐漸成爲了他們心中的理想歸宿。涿州，這座與北京緊密相連的城市，因其便捷的交通條件而備受矚目。如今，涿州已經開通了直達北京的高鐵，未來還有可能接入地鐵網絡，使得這裏的居住便利性日益凸顯。正因如此，涿州逐漸成爲了衆多工薪階層的心儀之地。

相較于北京動辄七八萬元一平方米的房價，涿州的房價顯得尤爲親民。在2015年，涿州的房價還僅維持在5000元/平方米左右。正是這種巨大的房價落差，不僅吸引了北京的工薪階層前來置業，更是引發了全國各地炒房客的爭相湧入。涿州地區迅速成爲了投資客的新寵，其房價也在這股熱潮中節節攀升。我在涿州工作期間，親眼見證了這裏房價的飙升態勢。當時的涿州樓市異常火爆，房價幾乎是一天一個樣。有時上午還在猶豫是否出手，下午房價就已經上漲了1000元/平方米。這種瘋狂的漲幅讓人瞠目結舌，也讓人深刻感受到了房地産市場的無常與不可預測。

房價的飙升爲投資者帶來了極爲可觀的收益。以我的一位同學在涿州的購房經曆爲例，他在2015年底僅以7000元/平方米的價格購入了兩套各120平方米的房子。然而，到了2016年年中，房價已經躍升至15000元/平方米，而到了2017年5月，更是暴漲至25000元/平方米。這意味著在短短不到兩年的時間裏，房價上漲了驚人的18000元/平方米。因此，我的這位同學所購買的兩套房子爲他帶來了超過430萬元的利潤。值得注意的是，他只需支付50萬元的首付就能擁有這兩套房子，並從中獲得了如此巨大的收益，這充分展示了房産投資的巨大吸引力。

然而，這些財富僅僅停留在紙面上，除非真正將房子出售。隨著環京地區房價的持續上漲，政府開始出台樓市調控政策。2017年5月，當涿州房價達到25000元/平方米的高峰時，涿州地區進一步收緊了限購和限售政策，直接限制了外來投資客的購房資格。

盡管從2014年到2017年，涿州地區的樓市規模經曆了迅猛的發展，但當地的人口和經濟狀況並未能跟上樓市的擴張速度。因此，當涿州地區限制炒房行爲後，樓市迅速失去了大量購房者，原本火熱的市場瞬間變得冷清。隨著購房者的減少，涿州和環京地區的房價也開始下跌。令人驚訝的是，這次房價下跌的持續時間之長、跌幅之大，超出了許多人的預期。

統計數據表明，2020年底，涿州地區的房價滑落至9000元/平方米，一時之間，市場上彌漫著房價已觸底的樂觀情緒，預言反彈之聲此起彼伏。然而，時至2024年2月底，涿州房價進一步探底，已跌至5000元/平方米，部分樓盤甚至低至5000元/平方米左右。由此可見，涿州房價的底部仍舊撲朔迷離，從昔日的高峰25000元/平方米一路下滑至5000元/平方米左右，更有二手房成交價跌破4000元大關，跌幅之大，令人咋舌。以筆者爲例，曾一度盈利430萬元，如今卻僅能勉強保住本金。若細算這些年累積的房貸利息，實則虧損已逾百萬元。而筆者尚屬低位購房，對于那些在房價高峰時入手的購房者來說，損失更是慘重。

一位來自北京的粉絲分享了他的經曆。2017年，他信心滿滿地在涿州購置房産，當時的房價約爲23000元/平方米。他堅信房價會繼續上漲，甚至預測會達到40000元/平方米。遺憾的是，他未曾料到房價會下跌，如今房價的大幅下滑已使他的房産陷入資不抵債的困境，他坦言已心生放棄之念。過去兩年，有人曾堅稱涿州和環京地區的房價下跌僅爲個案。然而，隨著房價的調整，越來越多的城市和地區呈現出相似的走勢。從這些地區的房價變化中，我們不難發現一個規律：房價的高低終究取決于當地經濟和人口的發展狀況。一旦失去這兩大支撐，房價終將回歸合理水平。