剛遞交完2023年報，保利地産業績立刻變臉了。

假期前2天，保利發布了一季度報，營收497.5億元，上漲24.5%，淨利潤微漲0.44%，但幾項關鍵盈利數據出現了暴跌，歸母淨利潤下跌18.3%，歸母扣非淨利潤跌20.3%。

相比收入和賺錢這些指標，經營活動現金流變化更加關鍵，錄得虧損330億元，比去年同期翻了超過一倍。

經營現金流巨額虧損，說明銷售承壓嚴重

一季度，保利簽約銷售金額只有630億元，減少了將近45%，簽約面積減少42%，爲367萬㎡。還有一點是，保利只花了50億元買地，上一年投資金額爲185億元。

經營活動過流量表中，銷售商品金額少了220億元，但經營現金流出金額反而增加90多億元。這是一個反常的數據。

對比2023年一季度就知道，買地收縮將近50%，經營現金流出金額減少了200億左右。買地收縮，經營現金流出也減少，才符合常理。

可能說明一個問題：

爲了2023年報靓麗，保利提前透支了未來

2023年，保利全年完成銷售額4222億元，下跌7.67%，銷售面積下跌13.2%。其中，核心38城銷售貢獻將近9城，長三角銷售額1400億元，超過了珠三角的1000億元，上海銷售超過了廣州。

劉平上位時提出“爭三進一”目標，現在成功實現了。但業界普遍調侃爲：下降7.67%，被動當王。

碧桂園、萬科銷售雙雙失速，中海、華潤雖有漲幅，但規模還有點差距。不可否認的是，保利這份業績得之不易。2023年，保利樓盤銷售離不開2個關鍵詞：降價與維權。

天河保利天彙、黃埔保利翔龍天彙、廈門同安保利天彙、策成都保利中糧湖光錦雲、惠州保利陽光城......因爲大規模降價，遭到老業主的維權。實際中，保利基本都是搶先于同行進行大降價，加快去化。

保利也被不少人認爲是鍋裏的老鼠屎

但站在企業經營層面上，降價加快去化不一定是壞事，加上2023年保利還在大手筆買地，項目承壓會帶崩基本面惡化。

降價賣房也不是2023年的事了。早在2022年8月開始，保利開始大幅度降價賣房。當時，轟動全國的武漢保利庭瑞閱江台68折降價賣房，遭到老業主集體維權被叫停。

當初，降價賣房保利頂著不小的壓力，如今成爲了行業共識。

下行中，降價受傷的不只是老業主，開發商資産質量、盈利表現也會十分難看。

保利也不例外，2023年營收3468.3億元，增長23.4%，歸母淨利潤120.7億元，下滑34%。淨利潤率只有5.2%，歸母淨利潤率爲3.5%。跟早幾年比，只剩下三分之一。

各個片區銷售毛利率跌破了新低，在12.5%到17%，個別區域還是腰斬式下跌。

一邊瘋狂買地，一邊瘋狂降價，把賣房的這件事差不多做成了公益事業。現在的保利是一個矛盾體，也更像換另一種方式的快周轉

今年還沒到五一，保利上海、佛山、廣州等各地開始推樓盤項目入市，但銷售情況不容樂觀，跟上一年比不好賣了。

特別是去年，凶猛地幹到上海第二名，今年大批豪宅項目入市激烈競爭，中海、新鴻基、融創開盤首推都日光了，保利上海世博天悅卻沒有做到，而且這次想降價賣也走不通，因爲開發成本高，不然真做成了慈善事業。

2022年10月竣工到一直在博弈定價，也被人叫爲“浦東鴿王”，首批沒賣完，後續推出幾百套更難賣。項目承壓不小。

意外拿到的第一，想要保持住，注定不容易，被說“被動當王”不是沒有道理的。

不管是否被動，劉平預期的“爭三進一”，想要的不是規模第一，而是經營效益第一，但盈利數據不會說謊，跟中海、華潤的淨利潤率14.85%、13.36%相差甚遠。

還比招商蛇口略差一點

而且99%收入都來自于房地産銷售，經營性資産産生收入微乎其微，是一個純粹的開發商，而非綜合發展商。

2023年開年首件大事，保利就是向內動刀，進行區域合並，原灣區公司和粵東公司合並爲灣區公司，蘇通公司和江南公司合並爲蘇州公司，將資源也重點傾斜到珠三角、長三角。

向內動刀，先縮編減員，員工進一步縮減到5.6萬人，少了約1.2萬人。

保利追求全面第一，難度系數可想而知。

無邏輯觀察

跑在一線，挖掘企業隱蔽角落，觀察商業底層邏輯。