萬萬沒想到，今年1月時代·濱江上品（攬悅園）10幢頂躍賣出8.02萬元/㎡的超高單價後，在隨後的3月，同小區同樓幢的另一套頂躍也賣掉了，成交單價也到了驚人的7.7萬元/㎡，勢頭非常迅猛。
屢破溫州市區高層豪宅房價天花板，濱江上品風光背後有什麽？我們一起來看下。
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時代·濱江上品
位于鹿城濱江商務區瓯江路與府東路交彙處。東側不遠處就是已開業的濱江萬象城，西側是上陡門浦公園，北側是光影碼頭，曾經瓯江夜市的所在地。
小區一共三個地塊，濱江上品分爲攬悅園、攬江園
西側攬悅園先開盤，于2019年8月-2020年1月，共開盤3期，推售960套房源，主力面積段約132-260㎡，開盤毛坯均價約3.3-5萬元/㎡。裝標贈送，爲1000元/㎡。
其中1-4幢、5-11幢均爲獨立地塊，兩者中間被市政道路隔開。
攬悅園樓幢圖
攬江園是遲點開盤，于2020年6月-2021年1月開盤，同樣開盤三期，推售562套，主力面積段約129-183㎡，開盤毛坯均價3.5-4.4萬元/㎡。裝標贈送，爲1000元/㎡。
攬江園樓幢圖
濱江上品全部六期房源一開盤就被瘋搶，熱度超乎想象，濱江商務區的紅盤效應也由此開始，同期的九悅、江山雲起都是炙手可熱。
後小區順利分批次交付于2023年，項目外立面尤爲突出，以超大比例、幹淨玻璃面比肩鹿城廣場。
02
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樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
根據最新的市場成交報告，今年3月，濱江上品二手房成交的5套房源位于攬悅園的4、5、10幢，面積段在139-415㎡，成交單價在3.2-7.7萬元/㎡，成交總價在445-3206萬元之間。
成交截圖（來源：溫豪宅）
其中10幢主力面積段是260㎡，頂躍僅2套，建面約415㎡，也是該小區裏面積段最大的頂躍。
圖中左側樓幢爲10幢
這次今年3月成交的、單價超7萬的頂躍房源位于攬悅園的10幢，北面正對瓯江，視野非常開闊，沒有任何遮擋，對岸就是山體燈光秀。
結合前後兩次的成交價格來看，1月成交的、單價8.02萬元/㎡的415平頂躍房源是東邊套；3月成交的、單價7.7萬元/㎡的415平頂躍房源是西邊套。
10幢東邊套的視野更開闊，擁有超過180°的視野，西邊套只有約180°的視野，西側爲同樣高度的9幢（43F），會影響10幢西邊套的部分視野。
2020年1月，10幢頂躍、西邊套房源開盤備案價2376萬元，普惠99折，普惠折後西邊套總價約2352萬元，單價約5.69萬元/㎡，當時開盤一次性付款還能額外享受6個點優惠，即93折。
而本次的成交總價爲3206萬元，對比漲幅約36%，在市區房價普跌的情況下，這個小區成交價的表現已是屈指可數。
如果當年開盤時采用了一次性付款，漲幅能來到41%。在當下的市場中，這是極爲少見的市場表現。
10幢低樓層開盤備案價（未享受折扣）
至于10幢低樓層260㎡的江景大平層房源，表現存在波動。
這個成交價和10幢6樓的開盤普惠價相近，如果剛好是6樓房源，那麽房東虧了利息和契稅，算小虧一點點。
如果該房源在6樓以上，房東要虧本金了，降幅在10%上下，樓層越高，虧的越多，東邊套會比西邊套虧更多，7樓及以上東邊套要多虧800-3000元/㎡；如果在6樓以下，東西邊套沒有價差，房東還能略賺，漲幅在5-32%。
（因10幢爲42層，故將低樓層認爲2-14層，中樓層爲16-29層，高樓層爲31-42層，其中15、30層爲避難層，以上價格均以普惠計算，若以一次性付款的優惠計算，實際收益會更高，僅供參考。）
03
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樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
最近幾個月，這個小區4幢低樓層成交了2套139平房源，成交總價約445-459萬元，成交單價約3.2-3.3萬元/㎡；
而5幢低樓、139平房源，成交總價卻高達約598萬元，成交單價約4.3萬元/㎡。
成交截圖（來源：溫豪宅）
其中4幢爲二期房源，開盤于2019年9月，開盤毛坯均價約3.53萬元/㎡；5幢爲三期房源開盤于2020年1月，開盤毛坯均價約3.68萬元/㎡，因前期銷售情況非常良好，所以5幢當年的開盤價略貴于4幢，差價在1000元/㎡左右，低樓層差距就更小了。
本次4幢低樓層房源的成交價接近4樓房源的開盤價，即成交樓層是4樓房源，那麽房東虧了點利息和契稅等，算小虧一點點。
如果實際成交樓層在4樓之下，收益在5-12%，持平現有的銀行的存款利率，小有收獲；如果實際成交樓層在4樓以上，不僅虧利息、稅費，還虧損了5-10%的本金。
如果成交樓層不是東邊套，收益還會略高一些，虧損也會少點。
4幢低樓層開盤備案價（未享受折扣）
而5幢低樓層房源的成交價要高出開盤價不少，如果成交樓層是6樓以上房源，漲幅多在13%-20%，如果是6樓以下房源，漲幅能到30-40%。
（因4、5幢均爲32層，故將低樓層認爲2-11層，中樓層爲12-21層，高樓層爲22-32層；以上價格均以普惠計算，若以一次性付款的優惠計算，實際收益會更高，僅供參考。）
5幢低樓層開盤備案價（未享受折扣）
單從區位來看，4、5幢南面樓間距在約65-66米，南面樓幢均爲32層，15層及以下樓層會受影響，采光方面相差不大。4、5幢139平的戶型完全相同，4幢雖然有01-04室，但實際仍是兩個獨立單元，01、02室與03、04室之間不互通，差別不大。
不過5幢南面爲市政道路，4幢北面爲市政道路，南面爲小區內部景觀，4幢軟環境更占優。
4、5幢樓幢圖
綜合來看，明顯4幢更有優勢，結果5幢房源的成交單價卻遙遙領先，整整領先了約1萬元/㎡。難道是因爲南面1-4幢爲獨立地塊，北面5-11幢爲另一宗地塊，存在圈層、配套等差異？還是因爲5幢北側有些許夾縫中的江景面？
綜合來看，從今年一季度的整體成交情況來看，一線江景房源價格較爲堅挺，樓層越高收益越大，或者是像8幢西側還能看公園一樣，有額外的附加價值。
對于濱江商務區來說，江山雲起即將交付，濱江瑧品、瑞府和天樾玺都還有在售新房，短期周邊市場競爭依舊會較爲激烈，需要亮眼的價值點才能殺出重圍。
至于近期熱議的鹿角灣地塊是否改住宅地塊，靜待官方消息，讓子彈飛一會，相信遲早會見真章的。
