估計最近很多人都注意到一個現象，有關樓市回暖的信息突然多了起來，比如北京、上海、深圳、杭州、南京、青島等多個城市的項目，都出現了來電、來訪量明顯增加的情況，特別是二手房市場，成交量進一步放大。

具體到小區，一些小區成交價格出現底部回升迹象，雖然幅度不大，但給小區業主的觸動是明顯的，一些業主開始從平台撤掉房源，暫不賣了。爲什麽會出現這種情況？

不得不說，有一些媒體確實有點捕風捉影，以達到宣傳效果，不過是爲了幾個流量而已，這個比較好理解，是爲了吸人眼球。

但是，從我實際看到身邊的情況以及分析對比了其他城市的數據看，很多小區房子仍舊不好賣，甚至連看房的人都沒有，更別說成交了，但一些業主下架房源是事實，他們普遍的心態是，反正也賣不上價，不如等市場回暖再說。這應該是當下很多人的心態，這也被部分業內專家視爲“市場底部”的信號。

需要說明的是，二手房成交量放大，樓市“銀四”竟然比“金三”還好，說明市場上出現越來越多願意接盤的人，表明他們認可現在的價格。當然，如果市場再次走低，不排除這波人再次被套，但概率比較小，反倒是上升的因素正在聚集。

原因不難理解，從目前不斷加碼的政策看，比如需求正在釋放，新房供應正在縮減等關鍵性的供需大招正在持續發生作用，合肥甚至推出“開放型房票安置”，也就是說，拆遷不僅可買新房，還可買二手房，可以說，爲了去樓市庫存，能想到的方法是能上則上。看了這麽多的政策刺激後，連北大國發院徐高教授都在日前發出提醒，雖然短期房價下行壓力大，但供需矛盾在不久將會逆轉，未來1-3年房價上漲的壓力比較大。

形勢就是這麽個形勢，但另外一個問題也困擾著不少人。

衆所周知，現在剛需買房的人越來越少，取而代之的是改善人群正在逐步壯大，他們到底是買當下有優惠折扣的庫存新房？還是等等再買所謂的“好房子”？實際上，現在確實有一批人很糾結這個問題。有這個焦慮其實是很正常的，原因有兩方面：

一是房地産發展這麽多年，房子建了一大堆，很多家庭都有一兩套房，此前有數據顯示，有2套及以上家庭占到了40%以上，這部分家庭根本不缺房子住，但不能據此認爲他們沒有換房的需求，他們其實是需要住更好的房子，因爲他們想住得舒服點，同時還希望房子能保值，甚至增值。

二是市面上能“抗造”的房子不多。表面上設計、規範標准提高了，但經不住偷工減料、以次充好，加上監管缺失，真正好質量房子是極其稀少的，以至于住建部從去年下半年開始就提出，將從2024年開始開辟建設“好房子”賽道。

總結一下便是，一般的房子大家都不缺了，行業要發展下去，只能在産品上下功夫，建設好房子是大勢所趨。

老實說，對于好房子，目前還沒有明確標准，住建部也僅僅是說讓各城市先行先試，言外之意，需要從實踐中探索，最終總結出一套可複制的規範、經驗和樣板加以推廣。經過大半年的摸索，目前各城市提到相對較多的就是“第四代住宅”，這是什麽情況呢？

什麽是第四代住宅？

相對于第一代茅草房、第二代磚瓦房、第三代電梯房來說，第四代住宅則是迎合人們對居住體驗的需求。簡單地說，就是將庭院搬到空中，英文名爲Fourth-generation Houses，滿足人們對養狗養貓、種植花花草草、在大露台上納涼品茶的庭院生活需求。

從本質上而言，第四代住宅的出現，是由于核心地段的房子往往是大高層，沒有大露台、大花園配置，即便有院子，往往都是貴得離奇的別墅或者疊墅，要想價格便宜一些，那只能是很偏僻的遠郊區了。如何做到家家戶戶有大院子和露台？這是第四代住宅出現的根源所在。從住建部2019年開始對成都首個第四代住宅考察開始，該住宅形式在深圳、南京、濟南、廈門等城市開始發展。隨著好房子賽道開啓，今年越來越多城市在住宅發展規劃中明確提出試點和打造第四代住宅，這意味著該住宅形式真的來了。

現在擺在大家面前的問題是，隨著房子變老變舊，不少城市也在開展“以舊換新”，是不是把老房子賣了而置換第四代住宅呢？對此，筆者認爲應客觀對待並做出選擇，主要包括3方面：

首先，對新生事物我們應積極支持，否則，就不會有一代又一代更好的住宅出現，技術都源于不斷探索、試驗，並最終形成成熟的産品的。但正因爲如此，在第四代住宅的初始發展階段，我們更應該都觀察，就像買車一樣，一個從來沒做過車的企業突然造車了，你是不是要等兩年看看大家的反饋？或者說等技術成熟一些再買，起碼這是比較保險的方式。像房子這樣的大件商品，賭上的是一輩子財富，如果是普通家庭，沒必要先做那個試驗“小白鼠”。

其次，從2019年到目前的試點來看，第四代住宅已經出現分化。像成都首批第四代住宅，雖然把花園搬到了空中，但品質並不高，成交價格也才1.3萬多一平米。但深圳一核心地段的第四代住宅，房價已經來到20萬一平米。說明啥？都是第四代住宅，但建造的品質不一樣，包括後期的物業管理，都是決定是否是優質第四代住宅的顯著標志。說到底，第四代住宅也要看品質，品牌開發商打造的，往往會好很多，否則，照樣是劣質住宅，容易貶值。

第三，就目前看來，第四住宅在贈送面積確實有些逆天，能達到100%，甚至110-120%（根據各地的規範），但仍舊沒解決好高空掉物，特別是惡劣天氣下，綠植等安全問題也比較頭疼。此外，露台維護成本高也是問題，如果是個人維護，又怕參差不齊，其實這正決定了小區價值的走向。

還是那句話，豪宅品質打造的第四代住宅仍舊是豪宅，但僅僅是在空中增加了一個花園，其他方面跟不上，完全沒有置換的必要。