“名單制管理”的本意是好的，是金融機構防控風險的一種做法。只是在實踐中，金融機構的同向性操作，一放皆放、一收俱收，按著名單一刀切，而家家的名單往往框進的房企都差不多，都是央國企，市場百強、50強之類。如此一來——

那些年的“名單制管理”

從《城中之城》引出我們今天要聊的話題。

首先表達興奮和感謝的是，地産新媒體頭部“真叫盧俊”也來追我們的劇了，並補充了從地産視角的專業解讀：《房地産的陰暗，沒想在這扒光了》。我頗覺遇知音的是，“真叫盧俊”挖出了我藏在劇本裏的那個點：駿龍不是地産百強，駿龍不在銀行白名單裏，且已經有逾期記錄——因此無法靠常規方式獲得授信，才只能拉攏趙輝走關系自救。

名單制管理之下，類似于駿龍這種，百名開外的、完全進不了銀行白名單的中小民營房企，究竟是怎麽個生存狀態呢？

“愉見財經”直接給你舉一個真實的例子吧，這也是策劃《城中之城》吳家父子際遇時所參考的原型之一。

時間線略有移動。坦白說，其實劇中所指的2016到2017年，地産資金斷流並不慘。真正開始嚴重的，是2018年上半年，家家銀行祭出了“名單制”。在那一年，“愉見財經”曾隨一名房企管理層朋友四處搞過資金。

我這個朋友搞資金，可是有獎金（回扣）的，相當于融資總額的“千分之三”。是的，你沒聽錯，假設他能搞到10個億，公司就會給他300萬。換句話說，這300萬他完全可以用來當做“公關成本”。余下細節省略，可腦補。

我這朋友的房企，還算趔趔趄趄擠進了百強榜單的，但屬銀行偏愛的“前50”開外。我當時問他全公司資金缺口應該上百億了吧？他笑笑說“當然，早過了”；我問他現在有成本12%的錢要不要？他笑笑說“當然，用搶的”。

那個時候，不管他關系托到誰，對方一般先明確切兩刀：

“百強”且“白名單”裏的，金融機構還願意聽下去你這項目是啥情況；除此之外的還想談融資？多半對方的態度就立馬變得不待見——不是永遠“沒額度”，就是永遠“忙得沒時間”。

上頭說了，我這朋友的房企趔趄進百強了，咋融資還難？當時的情況是，不少民營房企各種違約風險逼近，所以銀行自己的“白名單”收得更緊，很多要到“50強”左右了。甚至于，別說是銀行的資金了，就連好一點的信托，都只看“50強”了。

而且，就算你進了“百強”或“50強”，還得看你要的是不是開發貸。因爲當時很多銀行的開發貸額度，是真的很緊張了。我在《城中之城》裏其實也點到了當時銀行房貸房地産的兩個基礎思維：1看額度，2看黑白名單。

當時我這個朋友想跟銀行談的是一個三線城市的足額抵押項目，利率還自動願意上浮50%或更高，照樣免談了。

我因爲假裝房企員工陪著這個朋友去談的，所以拿到了一份某地産類業務占比還是很高的股份制銀行內部實際執行的口徑，如下。（大家對照這份口徑，再回看《城中之城》裏的峻龍融資，就知道這貸款正常肯定是批不下來的。）

1，查拿地成本，過高的，否掉。

2，如果是商業地産項目，那麽在三線及以下城市的，否掉。（這點，駿龍中一半，商業地産當時不好做。）

3，查你信用記錄，已經出現逾期的不良的，否掉。（駿龍中招。）

4，查你土地款，有信貸資金流入的，否掉。（駿龍中招。）

5，查你資本金，有不實的、有比例不足的，否掉。包括劇中那種用信托募資的，再用股權回購安排的股權性資金進項目資本金的，否掉。（駿龍中招）

6，查你財務，前期擴張勢頭太快的、負債增長太高的，否掉。（駿龍中招）

7，查你股東或實控人，經營跨度大的，還有非地産類主業的，否掉。

8，查你項目實控權，開發商發生過變更的，審慎；發生過3次及以上變更的，否掉。（其實在策劃意見裏也推薦過這點，編劇可能覺得專業壁壘太高普通觀衆看不懂，沒采納。其實開發商頻繁變更，背後貓膩挺多的，下次有時間我集中給大家扒。）

9，查你項目進程，有土地閑置的、改變土地用途和性質的、拖欠土地出讓金的，否掉。

以上種種，你們看看，駿龍接二連三中招，這資金十鍋五蓋得不要不要的，怎麽可能批得到正常貸款嘛。

最後大家可能會問，那發債呢？其實在2015-2016年，房企發債是一個高峰期，很多債券是3年期的，或是“3+2”的，所以2018-2020是個償債高峰期。到2018年，發債也很難了。倒是，房企還有一條路子，是去投靠ABS來續命，但政策支持的ABS主要面向租賃，ABS也多用于産業鏈上頭的盤活，其它方向的資金續命還是很難匹配。總之，對中小房企而言，確實是資金斷流了。

【拓展閱讀：可參見“愉見財經”往期追劇專欄之《吳顯龍資金鏈大起底：他是怎麽從拿地一直死撐到售樓？》。】

名單制背後的房企操作變形

咋個變形法呢。先來說個小事兒，再來說個正事兒。

小事兒是，既然房企得靠排位“座次”來進“百強”、“50強”、“30強”，相應的，出了百強就資金斷流，進了百強，可能融資成本也在12%以上了，進50強才能10%-12%融資，既然一張榜單定生死富貴，那麽——賣榜機構就跟著發財，“水漲船高”了啊。

那一年我看過一張榜單，特別有意思，會發現各梯隊皆有“黑馬”湧現，甚至于出現了個別冷門企業，甚至許多人此前都不怎麽認識的企業。這匹神奇的“黑馬”吧，2015年銷售額109億元；2016年銷售額325億元；2017年銷售額（預期）超過600億元。厲害吧，哈哈。

要點臉的呢，就說是流量計算法，不要臉的呢，弄不好真的是直接就生給數據。

說正事兒。“名單制管理”很容易導致房企有路徑依賴，就是築高杠杆、拱大規模、拉大銷售。爲了進你金融機構的白名單啊，爲了長期有資金支持啊，爲了“大而不能倒”啊——如此循環往複，其實形成了一個負反饋機制，似乎加了杠杆擴了規模反而安全。

再加之，相對大央企國企，民營房企的資金成本天然就更高。資金成本往往決定了擴張模式。應對資金成本偏高的慣用招數，就是高周轉，高翻台率，以及資金利用過程的一環套一環，前後騰挪。

但越是如此，風險的雪球就被越滾越大，不是麽。

更可怕的是，當頭部民營房企相信拱大規模才能活下來，才更能政策博弈，到了故事的後期，他們還紛紛盯上了一件事情：去參控金融牌照，以便能夠自己控制長端低息資金來源。放到今天回看，甚至某些地産系的牌照機構都出了問題，某松信托都涉嫌自融。那，問題的最初，又在哪裏呢？