經濟觀察網 記者 陳月芹2024年3月7日，經濟觀察網獲悉，全國政協委員、中國保利集團董事長劉化龍在2024年全國兩會期間提交了一份《關于優化房地産行業稅收預征政策 促進房地産市場健康平穩發展》的提案，以改善房企多預繳稅金問題。

劉化龍在提案中提到，此前國家針對房地産行業出台的各類稅收政策有效調節了行業收益分配，對各級政府財政平衡起到積極作用，但隨著房地産行業已進入新發展階段，房地産市場供求關系發生重大變化，行業利潤率持續下滑，執行的稅收預征率已明顯高于現階段房地産項目的實際稅負率，房企多預繳稅金問題突出，且存在退稅難、無法退（抵）等情況。

對房企而言，在項目獲取、建設、銷售、竣工、清算等環節，企業共涉及增值稅、土地增值稅、企業所得稅等12個稅種，“稅務成本占房地産開發總成本的比重達20%左右，是除土地成本和建設成本外最大的一項支出”，劉化龍指出。

按照現行稅收政策，爲保證預售制下稅款均衡入庫，國家稅務總局針對房地産行業的主體稅種實施稅收預征制度。其中，增值稅預征率爲3%；土地增值稅預征率爲1%—4%；企業所得稅預繳計稅毛利率爲5%—15%。

此外，地方稅務局的屬地化管理自主性高，部分地區設定土地增值稅和企業所得稅預征率時，會在國家規定的最低線上進行不同幅度的提高比最低線提高了10個百分點。

基于此，劉化龍認爲，當前房地産行業稅收政策主要存在三個方面問題：

一是預征率高于項目實際稅負，多預繳稅金問題突出。在房地産行業“高增長、高利潤”階段出台的預征率，已高于現階段房地産項目的實際稅負，多數項目存在多預繳稅金問題，資金被長期占壓。

二是土地增值稅退稅周期長，部分地區退稅困難。根據現行政策，房地産項目在竣工後可申請退回多預繳的土地增值稅。但房地産項目開發周期長，從預繳到最終清算退稅短則3—5年，長則6—8年甚至更長時間。且部分地區稅務部門會以“不在本年清算計劃”爲由推遲受理清算申請，或以財政支出困難爲由推遲清算審批，存在退稅難的情況。

三是部分多預繳稅金無法退回，且難以抵扣其他項目稅金。根據現行政策，增值稅只允許退回2019年3月後新獲取進項稅額的60%，企業所得稅僅允許退回因土地增值稅清算補稅導致的多預繳稅金，因預征率過高等其他原因造成的多預繳稅金暫無退稅政策，只能抵扣以後年度稅款。企業所得稅的抵扣有效期限爲5年，若未在有效期內實現抵扣的，將造成稅金損失。

同時，部分地方政府出于稅源考慮，通常要求在項目所在區（縣）甚至所在街道設立項目公司，使得房地産開發一般采取項目公司制，即“一個項目、一個公司”，項目多預繳的稅金通常難以用于抵扣其他項目的應交稅金。

多預繳稅金、退稅難是多數房地産企業遇到的共性難題。爲此，劉化龍提議適時適度優化當前的房地産行業稅收政策，提出四點建議：

第一，適度下調房地産行業預征率和計稅毛利率。結合行業近兩年的利潤水平，以及未來行業利潤率仍將保持較低水平，建議有關部門盡快組織調查研究，並根據調研情況，適度下調房地産行業的預征率和計稅毛利率。

第二，允許低毛利及虧損項目免予預繳。對于預計不需要繳納土地增值稅或企業所得稅的項目，建議出台免予預繳的規定。企業可根據項目實際情況，提出免予預繳的申請，經稅務機關核查後，可暫停預繳或免予預繳。

第三，提高退稅效率。明確稅務機關退稅辦理和審批時限，簡化退稅手續，及時退回企業多預繳稅金。

第四，允許退回多預繳稅金。借鑒土地增值稅清算的有關規定，在房地産項目申請注銷時，對增值稅和企業所得稅繳納情況進行清算，經稅務機關核查，可退回企業已多預繳的稅金。