近一年來，咨詢老楊關于賣房事宜的粉絲數量有所增加。

與此形成鮮明對比的是，在2021年之前，大多數人咨詢的是購房問題。

房地産市場的繁榮期與蕭條期，人們的購房行爲截然不同。

目前，許多朋友和粉絲出于對房價進一步下跌的擔憂，考慮出售房産，對此我深表理解。

實際上，過去兩年多，全國房價普遍出現了下跌，總體跌幅約爲30%至40%，這標志著房價泡沫的破裂，導致許多購房者的投資價值縮水，甚至面臨虧損。

在這樣一個幾十年一遇的房地産市場深度調整期，一個關鍵問題擺在我們面前：房價未來是否還會上漲？是否能夠回到曆史最高點？

如果房價繼續下跌，那麽在經曆了兩年半的下跌之後，未來五年、八年或十年的房價走勢將如何？

如果房價無法回到曆史高點，那麽許多人可能會選擇出售房産。

在目前普遍悲觀的市場情緒中，我想爲一線城市和強二線城市，尤其是大城市的房産所有者提供一些略偏積極的信息。

當前全國房價持續下跌，這一輪下跌周期較長，跌幅較大，引起了衆多網友的深切關注。

他們在買賣房産時，通過對比價格，可以明顯感受到房價的變化。

您所在小區的房價已經下降了多少？是否已經回落到曆史上的某一年水平？

從全國範圍來看，包括主要城市在內，房價在經曆了大幅下跌之後，究竟回到了哪個曆史時期？

我們通過大數據分析，利用全國房地産市場機會與風險監測系統中的房價數據，經過指數化處理後，可以清晰地看到房價走勢圖，其中包含高點、低點、上升和下降趨勢。

回顧全國樓市上一輪的繁榮期，房價上漲的起點可以追溯到2015年第二季度。房價指數從低位開始上升，全國不同地區和板塊經曆了輪動上漲。

深圳在2015年3月30日新政後，房價率先起飛，隨後大一線城市和強二線城市從2015年下半年到2016年上半年陸續進入上漲通道，持續攀升。

2016年下半年至2017年上半年，主要是全國的二線城市，尤其是中西部地區的省會城市和東部的一些強三線城市陸續加入漲價行列。

2017年下半年至2018年上半年，全國的弱勢地區，主要是中西部的三四五線城市和東北地區，房價開始普遍上漲。

到了2019年，部分城市開始出現震蕩降溫迹象，房價增長放緩。

2020年，爲了應對疫情，貨幣政策寬松，導致部分熱門地區，包括一線和部分強二線城市，以及東部地區的局部地區，特別是浙江和江蘇的一些板塊，在2020年下半年至2021年上半年再次出現大幅上漲，漲幅顯著。

然而，到了2021年9月，房價終于見頂，之後開始持續下跌，至今已近兩年半。

目前，房價水平已經回落至2018年12月的水平。

我們的指數同時包含了二手房和新房的價格走勢，其中二手房占據了80%的權重，新房占據了20%的權重。相對而言，過去兩年多來，新房價格的跌幅小于二手房。

具體到各個城市，目前全國房價下跌最爲劇烈的是鄭州和廊坊。

鄭州作爲全國二線城市中樓市最弱的城市，房價跌幅最大。廊坊作爲環京地區的城市，經曆了房價泡沫之後的大幅下跌。

目前，廊坊的房價已經回落至2016年6月前後的水平，而鄭州則回落至2016年9月前後。

即使是跌幅較大的深圳，目前的房價水平也僅回落至2020年5月。

相比之下，上海的房價更爲抗跌，目前回落至2021年3月的水平。

從全國50個城市的總體情況以及一些典型城市的房價走勢來看，房價還將繼續下跌一段時間。

老楊認爲，中國絕大多數城市的房價預計在未來將會重新上漲。至少有70%至80%的地區房價有望刷新曆史最高紀錄。

具體到不同城市，預計一線城市和個別強二線城市的房價將在3至5年後回升至曆史最高點。

而對于一些二線城市，可能需要5至8年時間才能達到這一水平。

對于三、四線城市，房價恢複至曆史高點可能需要長達10至15年的時間。

然而，也有極少數弱勢的三、四線城市的房價可能在未來二三十年內難以恢複至曆史最高點。

這種情況除非在極端特殊情況下才會改變，例如出現超級通貨膨脹和本幣嚴重貶值。在這種情況下，全國幾乎所有城市的房價都可能會大幅上漲。

然而，基于當前的經濟分析，我認爲出現類似過去幾年土耳其、巴西等國家的惡性通貨膨脹情況的可能性不大。雖然通脹和適度的貨幣超發是存在的，但預計不會引發房價的異常飙升。

下圖爲土耳其的房價指數，2022年以來暴漲，主要是高通脹所致。房價總歸會跑贏通脹的。

上述分不同城市類別呢，房價漲回到曆史高點，說的是城市的整體的房價，如果說看城市當中的優質房源，那麽他們回到曆史高點所需要的時間會更短，只需要上述我說時間的50%左右。

比如說像一線城市和強二線城市，我說需要3-5年回到曆史高點，但城市當中的一些優質的房源。他只需要2-3年就回到曆史高點了。

目前講這種話，肯定很多人認爲我太樂觀了。

老楊，你在盲目樂觀呀，你站在房地産從業者角度，希望看漲。

​老楊的屁股坐在房地産行業是從業者，大家都清楚，但是老楊過去多年的分析研判樓市。

還是相對理性客觀的，既有唱多的時候，也有唱空的時候。

首先，中國的經濟仍在持續發展。

目前，我們的經濟增長速度大約爲5%，預計十年後將放緩至3.5%左右，但即便如此，這一增速依然遠超大多數發達國家，包括上世紀90年代初經濟泡沫破裂後，經濟增長長期保持在1%左右的日本。

其次，貨幣的適度超發是常態，而房地産作爲一種資産，長期來看往往能夠超越通脹水平（上述土耳其即爲明證）。

這是因爲，如果貨幣超發現象顯著，通脹壓力將增大，進而推動資産價格上漲。因此，從長期角度來看，以人民幣計價的大城市地區房價仍有上漲空間，有望創下新高。

第三，中國人曆來偏好購買房産和土地作爲財富儲存的手段，這一傳統已延續了數千年，並且在東亞地區具有普遍性。

展望未來十年、二十年、甚至三十年，中國的高能級城市的優質住宅仍將是家庭資産配置的重要方式。

對于那些目前考慮出售房産的朋友們，特別是那些並非爲了置換而只是想出售手中多余房産的人，我的建議是，應根據您房産所在的城市及其地段的優質程度來做出決策；總體來看，對于高能級城市，當前房價已處于相對較低的位置，不宜急于出售。