4月28日以來，成都、北京、天津、深圳、杭州、西安等核心城市，出現了新一輪限購放松，甚至是全面取消。

但只有一個核心城市，過去一段時間，小道消息經常見，但至今仍按兵不動，很多人感到非常迷惑。

接著看，就明白了。

最近兩年多，全國各地的房價在下跌，無論新房還是二手房。

但只有一個城市例外，它的新房價格在上漲，但是二手房價格持續下跌。

這個神奇城市就是：上海！

很多老鐵都知道，目前全國的房産價格，其實沒有真正靠譜的價格評價體系。

相對而言，統計局公布的全國70城房價指數，瘸子裏面挑將軍，還可作爲參考。

同時，這個房價數據，也是過去多年國家層面考核地方房價漲幅是否平穩的關鍵指標！

基本上是從2018年建立房地産長效機制後以來，尤其是20多個重點城市，新房價格指數的年度漲幅不能超過5%是硬性考核指標，而對于70城房價指數當中的二手房價格，只是監測指標。

關于這一點，2023年3月媒體報道的上海房管局2023年工作要點中，就曾明確提到：

過去兩年多，很多人感受的是：全國房地産市場低迷；而對于上海的新房價格持續上漲，有些不相信。

那咱們就看一下統計局發布的，其中包含上海的新房、二手房的價格走勢圖。

這是價格環比漲跌幅，也就是本月相比上個月的價格波動。

可以看出，2022年10月份以來上海的二手房價格總體是下跌的；只有個別月份的房價是翻紅了，走勢跟很多上海朋友的感知比較接近。

但是，新房價格指數2022年6月份以來呈上漲狀態，從來都沒有跌過！

而2022年的4月份、5月份因爲上海封城，漲幅是零漲幅。

如果再往前追溯，其實是從2019年8月份以來，上海的新房價格一直是漲的！

很多人，尤其是外地的朋友們會感興趣，爲什麽上海的新房價格在漲呢？

第一個原因，上海新房價格的限制線過去幾年在慢慢擡升。

我記得2017年2018年的時候，最高的備案單價不能超過85000。後來就慢慢放松，到目前已經是有16萬以上，甚至17萬18萬的。

實際上講，同樣品質的新房價格並沒怎麽漲，但是新房價格的限制放松之後，成交均價就水漲船高了。

第二個原因，過去兩年樓市大幅降溫之後，上海新房市場的成交結構發生了重大變化。

市區很多盤，限價之後有價差，導致很多人去搶那些有價差的、有無風險收益的新房。

郊區，尤其是遠郊地區，因爲新房供應量比較大，而且限價之後價差不明顯，或者是根本就沒價差，很多盤賣的其實並不怎麽樣，近期也有開盤去化率低于10%的。

這導致過去兩年多，上海市的改善性樓盤，尤其是市區的高價盤成交占比上升，就導致成交均價水漲船高。

講到這裏，內行的朋友們可能會提出疑問：統計局的房價指數應該是要剔除成交結構所帶來的異動和噪音。

按照標准的房價指數編制邏輯，應該是有此功能的；但實際上講，我們看到很多城市的新房價格是無法剔除成交結構帶來的異動。

過去兩年多，有兩個城市的新房價格總體上是漲的，上海和杭州。而這兩個城市，恰好是全國所有城市當中，新房限價價之後，紅盤數量最多的。

近兩年，這兩個城市新房的價格限制都在慢慢放松，不過上海表現更突出；因爲過去的幾個月，杭州的新房價格的環比已經由上漲轉爲下跌了。

只有上海非常堅挺，還在持續上漲！

尤其是，3月底以來，上海幾個豪宅賣火了，多是單價16萬以上，超大戶型200平米300平米的豪宅，總價一般都在兩三千萬以上。

3月28日，中海順昌玖裏開盤，單日銷售金額高達196億，成爲全國新樓王。

4月18日，濱江凱旋門開盤，單日銷售70億。

4月21日，融創濱江壹號院二期開盤，單日銷售近百億。

4月28日，保利·世博天悅開盤，銷售額超80億元。

4月29日，香港置地啓元開盤，均價高達17.8萬元/平方米，套均總價超過5000萬元，最貴的一套複式房總價高達1.28億元，80套房源，2小時售罄，銷售額達45億元。

上海富人確實多，潛在購買力確實超強；但更關鍵的是差價明顯。

這幾個新房定價多爲16萬左右，但是周邊同品質的二手房一般超20萬。

買到一套，一平米淨賺幾萬塊錢，一套二百三百平米，無風險套利幾百萬，甚至超千萬。

同志們都知道，目前經濟環境之下賺錢有多難，你去買套好宅，立馬就可以謀利幾百萬上千萬，簡直是天上掉餡餅，而且是巨大無比的餡餅。

對于豪宅的火爆，有些人覺得能活躍市場氛圍，目前全國和上海樓市這麽冷，有豪宅冒出來，很多人去搶，至少營造出一種樓市有亮點的氣氛。

但人爲壓低價格，導致豪宅熱的出現，其實有三個後果。

一是，補貼了富人。2000萬以上的豪宅，很多人即便是用搖號的資格但是也沒錢去買；良性社會當中，要補貼也只能是補貼窮人，補貼富豪不合理。

二是，地方損失土地出讓金。這些豪宅項目部分是舊改項目，部分是純粹的淨地出讓，當年土拍的時候，就已經限制了土拍的價格、限制了房價。

很多房企都是爭著去買這種地塊，因爲它建成房子後，非常好賣，推出來一槍頭就賣光了。

但是，因爲限制了地價，沒有充分市場競爭，明明一塊地可以賣100億，結果限地價之後呢，只能按照70億出讓。那30億的土地出讓金是不是補貼給了房企？當然其中又間接的補貼給了買房者。

三是，幹擾了正常的房地産市場秩序。宏觀經濟調控手段，從維護市場經濟的角度講，要盡量少用行政幹預手段，因爲它很容易造成市場配置資源的效率大幅降低，而且會扭曲價格。

我的建議是：無論是地價還是房價，在目前全國房地産市場，包含上海、杭州二手房都已大幅降溫的背景之下，而且國家相關部門已經放權給地方，可以因城施策、一城一策，那麽就沒有必要再繼續堅持在樓市火爆的時候所采用的限地價、限房價；從而也避免出現豪宅熱的不良現象。

一是，造成了新房非常好賣，很多人在搶，新房市場好像很繁榮一樣；其實你看二手房，冷的像冰窖一樣；所以容易産生樓市繁榮的假象。

二是，房價還在漲，豪宅賣的火，媒體都在報道，這樣就會導致當地管理部門在放松房地産政策，或者想要出台刺激政策時候，心裏面會猶豫糾結。

新房價格還在漲，作爲強勢城市，去放松調控措施，尤其是大幅放松限購，就會産生問題。國家關于新房價格年漲幅不超5%的考核目標怎麽辦？

就拿京滬二市對比，4月30日北京就放松五環外限購了，而上海遲遲不出政策；背景之一是，北京新房價格近一年總體是跌的，而上海是一直漲的！

不過，在當前全國第三輪救市既急又猛推進的背景下，上海限購也會再次適度放松；而上海樓市總體向好的趨勢​也是不變的。