最近一段時間，網上看到比較多的樓市信息是，很多重點城市的二手房成交量出現“井噴”現象，是不是意味著這些城市的市場真的要啓動了呢？

比如諸葛找房統計的數據顯示，他們監測的北京、深圳、上海、杭州、蘇州、成都、南京、廈門、佛山、東莞、無錫、青島、鄭州、大連等14個重點城市二手房成交量，環比上升了5.01%。

這種熱度似乎也延續到了5月，根據貝殼研究院數據顯示，“五一”期間，重點監測的50城二手房成交同比上漲29%，其中北京日均同比上漲了43%。其他城市少則同比增加了百分之十幾，其他也都有20%多、30%的同比增幅。

看到這些數據，一些媒體用了“井噴”來表述。我們常說，量在價先，二手房市場作爲最真實樓市情況的展示，二手房成交量持續“爆發”是否意味著輪樓市開始啓動了呢？我覺得，需要客觀看待這一問題，4個點：

首先，諸葛找房的數據說的是環比，也就是4月比3月份，增加5個百分點，說明二手房交易市場沒有繼續下滑。但實際上，與去年同期相比，二手房成交量則是下降了19.5%，這一降幅還是比較大的，說明明顯沒有恢複到去年同期的水平。

其次，北京等城市在“五一”期間的日均二手房成交量同比顯著上升，顯然是這些城市出台了一些樓市新政，解除了此前的一些限制措施，這樣的話，一些符合資格的需求有所釋放。但不能據此認爲會一直持續下去，因爲自去年下半年以來，我們很多城市每放松一次政策，都有一波小小的熱度，但很快就過去了。原因很簡單，這波急需買房的需求釋放完就就完了，剩下的繼續觀望，也就是說，沒有全面點燃行情，大家並不著急下手。

第三，城市房地産市場已經或者正在進入存量房市場。一線城市和部分新一線城市，已經進入存量房市場，原因很清晰，由于他們城市化發展得又早又快，房子需求量已經沒有此前那麽多了，新房建造量也比以往逐步降低，新房交易量相應減少，取而代之的則是二手房交易。可以說，未來所有城市都將進入存量房市場（標志是，二手房超過新房交易量），所以，我們以後看到一些二手房交易量放大的信息，不要給人的第一感覺就是市場如何如何了，這其實是未來房地産市場的典型特征，是很正常的現象，不能與樓市冷熱直接劃等號。

最後，二手房成交價格仍舊是“以價換量”。機構數據顯示，4月份一線城市環比跌0.83個百分點，二線城市環比跌1.15，三線城市環比跌0.6個百分點。至此，全國100座重點城市的二手房成交價格連跌14個月。像南昌、溫州、上海、南京、重慶等跌幅前十的城市，二手房價格跌幅都在2個百分點以上，這個幅度可不小了，畢竟是一個月的跌幅，這說明二手房價格跌勢並未明顯企穩。

另一個數據也佐證了二手房價格繼續下探的趨勢。根據諸葛找房的數據顯示，4月份重點城市的漲價房源數量占比較上月下降了0.68個百分點，至4.89%。說明漲價房源本身占比就不高，但還在繼續下滑，意味著大多數業主對手中房子漲價的信心明顯不足。

當然，雖然說媒體說的二手房成交量“井噴”有些假，但二手房市場也不是沒有好消息。

機構監測的重點城市二手房挂牌數據顯示，二手房挂牌量呈現“3連降”，同比已經是“6連降”。之所以出現這種現象，不外乎兩種情況：要麽是越來越多的業主覺得，現在房價跌很多了，自己已經虧本，索性不賣了。要麽認爲已經是市場底部區間了，畢竟支持樓市恢複的政策越來越多，一個比一個有力度，現在賣掉顯然不明智，還不如等市場回暖再說。

鑒于此，我給出3條看法。

第一，二手房市場大概率是在築底區間，但需要一個過程。什麽叫築底區間？就是一部分房子已經到底，跌無可跌，賣房人不急賣了，一些房子開始有接盤者。但有一部分房子還沒，最直觀的表現是，小區的房子還有人在繼續降價賣，卻找不到接盤者。需要說明的是，二手房市場企穩回暖，單靠自身的修複能力還不夠，還需要與新房市場共振。很顯然，新房市場由于庫存量龐大，需要依賴國家去庫存戰略，而這些都需要時間。當新房和二手房市場形成聯動時，彼時的市場也就真正企穩回升了，此前文章談過，就不贅述了。

第二，有利于樓市恢複的環境正在形成。三天兩頭的樓市支持政策，一波接著一波，反正都是有利于購房者的，從內部來說，肯定是采取一切措施讓樓市恢複，沒什麽好說的，後面利好還會連續不斷出現，無論是供應端還是需求端。除此之外，歐美發達經濟體相繼進入“降息”周期，即便現在還沒開始降，但預期已經形成，早晚的事，所以，那些熱錢流向哪裏？

就目前全球的安全環境和經濟環境，適合資金去處的國家並不多，我們應該是主要目標之一。加上這段時間炒得沸沸揚揚的亞裔細分法案，簡單地說，人家盯上我們一些富豪潤出去的大筆財富，這可不是說說，擁有衆多華人或中國神秘客戶的共和銀行和蘭瑞克相繼倒閉，萬億資金瞬間灰灰湮滅。實際上，根據國家移民局的數據統計顯示，2024年一季度外國人來華人數同比增長了3倍多，華人回國投資潮就開始湧現。在一些分析人士看來，港股持續暴漲很有可能就是熱錢+潤出資金的回流，這應是一個開端，優質證券+優質城市核心地段的房産，應是接下來資金青睐的主線。

第三，現在買房不用著急。房子這東西，不是小商品，對大多數家庭而言，一旦買錯，後面好多年都動彈不得。當然，不是說現在不適合買房，主要是因爲我一直講的邏輯，市場變動一定是與樓市庫存緊密相關，庫存去化不到一定程度（所在城市的供需平衡線），房價是不會有異動的。就目前看來，去樓市庫存才剛剛提出來，無論是拆遷，還是房票安置，抑或是控制土地供應措施，作用到市場都會有周期，所以，庫存去化不會一蹴而就，這其實就是留給我們的觀察、看房對比的時間，或者等待一些心儀的待開發地塊時間。